ЦБ России отчитался о количестве счетов эскроу. Так, в Москве по новым правилам заключено порядка 14,5 тысяч ДДУ, в Петербурге — 1,7 тысяч, в Ленобласти 2,5 тысяч, а в Мособласти — 5,3 тысячи. В столице кредитное финансирование от банков получило 110 новостроек, в Петербурге всего 26. ДОМ.РФ добавляет, к середине марта проекты, реализуемые с применением новой схемы, по России достигли 29% от общей площади строящегося жилья (100 млн кв. метров жилья). Novostroy.ru опросил экспертов рынка так ли легко им дается переход на новую систему.
Novostroy.ru: Какие сейчас существуют проблемы при получении проектного финансирования?
- Антон Детушев, Генеральный директор Ikon Development: Даже по мнению Минстроя России, многие банки устанавливают избыточные требования к залоговому обеспечению при проектном финансировании. Это приводит к увеличению сроков рассмотрения заявки, и увеличивает количество отказов. Несмотря на попытки Минстроя утвердить единый исчерпывающий список документов, которые банк может потребовать от застройщика, ЦБ РФ считает, что такой список противоречит рыночным механизмам и нарушает «принцип свободы договора».
Например, застройщик хочет одобрить крупный проект, или очередь из нескольких объектов. Банки требуют от него показать 15% от бюджета всей застройки (это собственный капитал заемщика или займы от предприятий группы), а не возводимых поэтапно домов. При этом они не всегда готовы рассматривать земельный участок в качестве зачета этого «собственного участия».
Все это создает недоступный порог входа для небольших или региональных застройщиков. Как следствие, это приводит к консолидации рынка и сокращению конкуренции в этом секторе, что не может не отражаться на потребителе. Но стоит отметить, что ряд банков уже снижает требования к застройщикам, например ДОМ.РФ еще в октябре отменил требование о наличии собственных средств в размере 15% стоимости проекта, и все-таки рассматривает в качестве залога землю.
- Ярослав Бычков,заместитель директора, направление «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG: У застройщиков просто нет квалифицированного персонала, способного сформировать грамотную финансовую модель, способную подтвердить жизнеспособность проекта и убедить банк в целесообразности его кредитования.
Для многих характерно небрежное отношение к исходно-разрешительной и правоустанавливающей документации, есть даже выражение: «получить разрешение на строительство, заканчивая 17-ый этаж». Подобные привычки, как и начало строительства до завершения проектных работ, являются нарушением градостроительного кодекса РФ и воспринимаются банками как необоснованные риски.
Novostroy.ru: На сколько банки оказались готовы к новой схеме с эскроу-счетами?
Я.Б.: Во многих банках тоже не хватает профильных специалистов для работы с застройщиками. Далеко не у всех есть система первичной проверки и последующего мониторинга строительных проектов. Связано это с тем, что банки в последние годы не очень активно предоставляли проектное финансирование строительной отрасли. В основном застройщикам давали залоговый кредит под землю и последующее привлечение денег дольщиков. Исключением являются только ТОП-5 банков.
Думаю, кадровая неготовность всех сторон и есть основная проблема при получении проектного финансирования.
Novostroy.ru: Чего не хватает для работы региональным застройщикам?
А.Д.: Есть несколько проблем для небольших строительных компаний. Это высокая стоимость заимствований, нехватка собственных средств. Да и сама рыночная конъюнктура — среди застройщиков достаточно высокая конкуренция, при этом покупательская способность россиян находится на низком уровне. Но прежде всего, необходимы недорогие кредиты.
Стоит понимать, что застройщиков станет меньше, поскольку не все компании смогут пройти строгий банковский отбор. У девелоперов усилится зависимость от банков, особенно в вопросах контроля денежных средств и жестких требований к ведению документации. Кроме того, схема «один проект — один застройщик» существенно затрудняет комплексное проектирование и строительство.
Novostroy.ru: Как вы оцениваете работу программ господдержки застройщиков? Какие существуют и работают ли они на практике?
А.Д.: На мой взгляд, весьма эффективна программа «Стимул», она предусматривает субсидирование строительства инженерной и коммунальной инфраструктуры в проектах комплексного освоения территории. Но выделяемых средств недостаточно. Это понимают и в Правительстве, вице-премьер Марат Хуснуллин в начале февраля уже предложил увеличить поддержку программы за счет финансирования из бюджета части затрат застройщиков на инфраструктуру.
Но в то же время, под нее попадает ограниченное количество застройщиков, и расширение сферы применения данной программы, безусловно, помогло бы удешевить строительство комплексных проектов с социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой, что в конечном счете приведет к снижению цен на построенное жилье и улучшению качества городской среды.
Я.Б.: «Стимул» хоть и направлен на то, чтобы снять с застройщиков часть затрат на налагаемые на них муниципальными образованиями обременения (строительство садов, школ), но не решает проблему в целом.
Фактически застройщик сначала должен понести указанные расходы самостоятельно, и только потом получить возмещение. Причем на это возмещение налагается ряд ограничений, нужно выполнить все работы и ввести в эксплуатацию жилье в течение одного календарного года, что в большинстве случаев невозможно, на это требуется много времени и денег.
Кроме того, вводимое проектное финансирование, как правило, покрывает только первоочередные расходы, а сети необходимо прокладывать сразу на все. Возможность компенсации позволит решить крайне сложную и финансово обременительную задачу инженерного обеспечения строительства на начальном его этапе.
А.Д.: Из госпрограмм можно еще отметить программу МЭР. Она больше применяется в банках, и дает льготу на часть проектного финансирования при кредитовании объемом не более 2 млрд рублей. Если базовая ставка с капитализацией процентов сейчас в том же «Сбербанке» или других банках 10-11,5%, то используя программу застройщик может снизить ставку до 8,5%.
Novostroy.ru: Какие меры поддержки от государства необходимы дополнительно?
А.Д.: Сейчас, исходя из пояснений ЦБ, застройщик буквально в «заложниках» у одного банка и не может перейти к другому, если даже тот предлагает более выгодные условия по процентной ставке, или готов сделать скидку по процентной ставке на строительство следующих очередей. Хотя в 214 ФЗ такого запрета нет.
Нужен механизм для перехода застройщиков с деньгами, накопленным на счетах эксроу, из одного уполномоченного банка в другой. Ведь если ЦБ сделал банк уполномоченным, значит этот банк автоматически проверен ЦБ, к нему не должно быть вопросов у физических лиц, то есть у покупателей жилья.
Исходя из опыта переходов к проектному финансированию в 2019 году, в первую очередь необходима отсрочка требования процентов по кредиту банком до завершения строительства. Безусловно, хотелось бы оптимизировать кредитную ставку, текущие ставки слишком высоки для небольших девелоперов. Смягчение кредитной политики должно проявиться не только в снижении ставки рефинансирования ЦБ РФ, но и самим банкам нужно немного умерить аппетиты.
И было бы неплохо снизить порог по собственным вложенным средствам для получения проектного финансирования. Например, дать льготы банкам по начислению резервов на проектные кредиты или поменять методики оценки этих резервов с помощью ЦБ.
Novostroy.ru: Если ничего не менять, сколько потребуется времени чтобы весь рынок перешел на эскроу?
А.Д.: Прежде всего для этого должны достроиться проекты, имеющие высокую степень готовности. Их срок реализации может быть в среднем 2-5 лет.
К полному проектному финансированию с продажей уже построенного жилья рынок перейдет, если получение финансирования «с» или «без» использования эскроу-счетов будут стоить застройщику одинаково. Сейчас «с» эскроу строить дороже на 4,5%-6%. В обозримом будущем рынок самостоятельно вряд ли полностью перейдет на работу без эскроу.
Также полный переход еще сильнее найдет отражение в росте цены на жилье. А за счет удорожания цены, приведет к консолидации рынка и не создаст дополнительной конкуренции в этом секторе.
У нас нет сейчас реального механизма привлечения частных инвесторов (включая иностранных) в этот сектор. Если ранее застройщик строил жилье на деньги дольщиков, то сейчас строит на банковское финансирование.
Постановление Правительства от 15.02.2018 № 158 «О программе «Фабрика проектного финансирования»» рассчитано на трехлетний период. Возможно, в течении этого периода условия для девелоперов будут несколько смягчены, появится список системообразующих компаний, которые смогут реализовать масштабные проекты по старым правилам, то есть дешевле на эти самые 6%.
