Ежегодное исследование сферы оценочных компаний, проводимое рейтинговым агентством RAEX ("РАЭКС-Аналитика"), показало, что по итогам 2021 года рынок оценки вышел из связанной с пандемией стагнации. Обозримые перспективы отрасли оценки напрямую связаны с текущей общеэкономической ситуацией.
Суммарный доход участников списка крупнейших оценочных организаций (см. www.raex-rr.com/pro) составил по итогам 2021 года 10,13 миллиарда рублей, увеличившись за год по сопоставимым данным на 9,4процента, обогнав инфляцию, которая, составила 8,4процента (по данным Росстата). Это хуже показателей по итогам 2019 года, когда рост рынка оценки составлял 14процентов при инфляции в 3процента, но всё же выше итогов 2020-го - 3,5процента при инфляции 4,9 процента.
Осторожный оптимизм при прогнозировании перспектив на рынке оценки в текущем периоде дают и результаты опроса 79 компаний: согласно предоставленным RAEX показателям выручки за первые три месяца 2022 года, их суммарный доход по отношению к аналогичному показателю 2021 года увеличился на 28процентов, составив 1,245 миллиарда рублей.
"В кризис происходит перераспределение игроков в различных отраслях, что влечет за собой рост объема сделок, требующих экспертизы. Вместо оценки для развития бизнеса более востребованной становится оценка, связанная с проблемными активами", - говорит Елена Шувалова, партнер группы ALTHAUS.
"Особенностью текущего времени стала трансформация, в рамках которой растет количество событий, связанных со сменой собственников и передачей активов: выход иностранных участников, приобретение активов нового профиля для импортозамещения", - поясняет тенденции спроса на оценку Вера Консетова, управляющий партнер РУКОН АФК ("АФК-Аудит").
Недвижимость и споры
Как и раньше самую весомую долю в суммарных доходах участников рэнкинга занимает оценка недвижимого имущества - в 2021 году это 39 процентов или 2,99 миллиарда рублей. Выручка участников рэнкинга по итогам 2021 года здесь почти не поменялась, и ее прирост составил минус 0,2процента; в рэнкинге по итогам 2020 года темп роста тоже был невелик и составлял 5процентов. Причина застоя кроется в высокой конкуренции, но говорить о снижении интереса к оценке недвижимости не приходится. Поток доходов по-прежнему обеспечен спросом на оценку рыночной стоимости недвижимости при сделках, слияниях и поглощениях, для целей залога и ипотеки, а также потребностями государства.
Актуальным драйвером для участников рынка останется оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости. "В 2021 году в ряде субъектов РФ, в частности, в Москве, была проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости, а в 2022 году по всей России проводится внеочередная ГКО всех земельных участков. Получается, что в той же Москве ГКО будет проводиться три года подряд. С учетом того, что кадастровая стоимость по многим объектам по-прежнему существенно отличается от реальной рыночной, потребность в ее оспаривании сохранится еще весьма долго", - поясняет Кирилл Кулаков, соучредитель "Центра независимой экспертизы собственности" (ЦНЭС).
Вероятно, доходы оценочных компаний в этом направлении могли быть и больше, если бы не введенная с ноября 2021 года монополия государственных судебных экспертов на услуги по судебной стоимостной экспертизе. "В регионах РФ судьи направляют экспертизы в независимые оценочные организации, но вот в Москве и Московской области все экспертизы проводит только лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ, и как-то так у них выходит, что рыночная стоимость оказывается близкой с кадастровой, и экономию налогов собственник недвижимости через суд не получает", - говорит Ирина КОМАР, управляющий партнер ООО "Профессиональная группа оценки".
Что касается перспектив, то, по словам участников рэнкинга, спрос на оспаривание кадастровой оценки не прекратится, и очередной его всплеск ожидается уже в следующем году в связи с проведением всероссийской государственной кадастровой оценки по объектам капитального строительства. "Поскольку процедура пройдет по всей стране, а также учитывая то, что рыночная стоимость на объекты коммерческой недвижимости снижается, в отличие от кадастровой, высока вероятность, что количество процедур по оспариванию кадастровой стоимости в 2023-2024 годах увеличится, соответственно возрастет и спрос на оценку в рамках данной процедуры", - считает Федор Спиридонов, управляющий партнер группы компаний SRG.
Инфографика "РГ"/Владимир Кузнецов
Ревизия активов
Завидные темпы по итогам 2021 года показал сектор оценки бизнеса и ценных бумаг. По данным участников рэнкинга их суммарная выручка в этом направлении оценки за 2021 год составила 2,480 миллиарда рублей, увеличившись на 24процента.
Интерес к оценке бизнеса проявляет и государственный сектор. "Стабильным остается спрос со стороны государства на оценку принадлежащего ему имущества и пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставные капиталы и так далее, а также на оценку частного имущества, изымаемого для государственных нужд", - рассказывает Кирилл Кулаков.
Еще более ощутимый рост на рынке оценки показал сектор переоценки основных средств, в том числе для целей подготовки отчетностей. Выручка участников рэнкинга в этом секторе увеличилась в 2021 году, по сопоставимым данным, на 41процент и составила 478,9 миллиона рублей. Осторожный оптимизм в перспективах этого сегмента связан с изменениями в федеральных стандартах бухгалтерского учета (ФСБУ) по части отражения основных средств в бухгалтерской отчетности по справедливой стоимости. "Для отчетности по РСБУ начиная с 2022 года стали обязательны те процедуры, которые ранее осуществлялись только при подготовке отчетности по международным стандартам. Это отдельный большой блок работы: оценка справедливой стоимости, определение ликвидационной стоимости, пересчет амортизации с учетом ликвидационной стоимости, порядок проведения обесценения - все это ново для РСБУ", - рассказывает Станислав Новиков, старший партнер аудиторско-консалтинговой группы ФБК.
Возросла по итогам 2021 года выручка участников рэнкинга и по направлению оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности: рост составил 12процентов а доход - 376,1 миллиона рублей. Главный драйвер здесь - потребность во вводе нематериальных активов в учетную деятельность.
Сделки и реструктуризации
В целевой структуре наибольшие объемы доходов от оценочной деятельности в 2021 году пришлись на три направления: оценку в целях купли-продажи активов, в целях организации/реструктуризации бизнесов, а также в целях кредитования и привлечения финансирования. По данным участников рэнкинга, выручка в этих секторах составила в 2021 году 1,994 миллиарда, 1,078 миллиарда и 981 миллиона рублей соответственно - суммарно это 40 процентов их общего дохода.
"Любые экономические изменения запускают процесс передела в отрасли, количество сделок M&A возрастает. Таким образом, по-прежнему актуальны услуги по их сопровождению, в том числе и в оценке. Среди наших клиентов много крупных структур, внутри которых происходит реорганизация, меняются собственники, условия инвестиционных проектов, проводятся сделки слияния и поглощения", - комментирует Федор Спиридонов.
В текущем году спрос на оценку в таких процессах может усилиться. Причины тому - трансформация бизнеса и перестройка экономических процессов на фоне санкций и мирового кризиса, развитие инфраструктурных проектов и строек, залоговое кредитование и так далее.
"Наиболее востребованной сейчас является оценка имущества и бизнеса предприятий с иностранным участием для целей купли-продажи и М&А, оценка непрофильных и проблемных активов, оценка изменившихся ставок аренды коммерческой недвижимости. Текущая экономическая ситуация создает предпосылки для увеличения сделок M&A, банкротных процессов и тому подобного. Прежде всего эти процессы затронут предприятия и отрасли, в которых было существенное участие иностранного капитала или доля импортных составляющих и комплектующих", - говорит Кирилл Кулаков.
"Сегодня мы фиксируем выросшее число запросов на проведение оценки бизнеса для целей продажи или реструктуризации. Один из определяющих факторов - это решение значительного количества иностранных компаний покинуть Россию. Есть клиенты, которые действительно хотят выяснить реальную стоимость своего российского бизнеса перед продажей, намереваясь получить за него полную цену. Есть и такие, кто проводит консультации с менеджментом российских подразделений, планируя передать бизнес им", - говорит Станислав Новиков.
По словам Федора Спиридонова, сейчас идет перестройка всей экономической системы, и количество сделок M&A увеличится - "это вынужденная мера, в связи с чем повысится востребованность услуг в области комплексной экспертизы, due diligence, в том числе оценки бизнеса и больших инвестиционных проектов", - считает он.
Еще 271 миллион рублей пришлось на сектор оценки в целях ипотеки; 248,5 миллиона рублей составили доходы от оценки в рамках аренды, 185 миллионов рублей - при процедурах банкротств и 133,7 миллиона рублей - при оценке в страховании.
<...>
Экспертное мнение
Федор Спиридонов, управляющий партнер группы компаний SRG:
- Расскажите, пожалуйста, о тенденциях спроса на оценку. Для каких целей она становится востребованной в ситуации, когда многие экономические процессы перестраиваются? Что сегодня выходит на первый план для заказчиков?
Федор Спиридонов: Любые экономические изменения запускают процесс передела в отрасли, количество сделок M&A возрастает. Таким образом, по-прежнему актуальны услуги по их сопровождению, в том числе в части оценки. Среди наших клиентов много крупных структур, внутри которых происходит реорганизация, меняются собственники, условия инвестиционных проектов, проводятся сделки слияния и поглощения - всё это требует участия финансовых консультантов.
По-прежнему есть спрос на оценку бизнеса и больших проектов, в том числе на комплексные экспертизы, когда оценка - только часть процедуры.
- Какие цели оценки, спрос на которые остался стабильным по сравнению с прошлыми периодами, вы могли бы отметить?
Федор Спиридонов: В части типовых - это оценка для получения ипотеки и для целей кредитования малого и среднего бизнеса. Мы стабильно занимаем большие доли в этих направлениях. В начале года ставка рефинансирования резко увеличилась и объемы заявок сократились, сегмент кредитования, в том числе ипотечного, существенно "просел". Однако сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию: ЦБ резко снижает ставку, и объемы постепенно возвращаются на прежний уровень.
- Каковы ваши ожидания от ситуации в сфере сделок M&A? Какие услуги будут наиболее востребованными у заказчиков? Есть ли понимание, какие отрасли сейчас наиболее подвержены сделкам слияния и поглощения или другим трансформациям, связанным с активами?
Федор Спиридонов: Поскольку сейчас идет перестройка всей экономической системы, я предполагаю, что количество сделок M&A увеличится - это вынужденная мера. В связи с чем повысится востребованность услуг в области комплексной экспертизы, due diligence, в том числе оценки бизнеса и больших инвестиционных проектов.
С учетом сложившейся экономической обстановки почти всем отраслям придется меняться. Это связано в первую очередь с уходом с рынка части игроков и новыми правилами импорта-экспорта различных товаров. Многим компаниям приходится по-другому консолидировать свои ресурсы: выстраивать логистические и производственные цепочки. И каждая из них по-своему адаптируется к текущим реалиям: за счет дополнительных инвестиций в развитие или сделок M&A.
- Какие факторы спроса на оценку со стороны государства вы видите в текущем периоде и каковы дальнейшие перспективы запросов со стороны государства как крупнейшего заказчика этих услуг?
Федор Спиридонов: Государство, как и бизнес, вынуждено подстраиваться под изменившуюся обстановку. Госкомпании - тоже субъекты коммерческой деятельности и подвержены трансформации в силу сложившихся обстоятельств. Они перестраивают процессы: вкладывают, продают или покупают активы, чтобы дальше работать в эффективном режиме. Таким образом, факторы спроса остались прежние, однако они стали проявляться интенсивнее.
- Прогнозируете ли вы спрос на оценку в рамках оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земли в текущем периоде? Если да, то почему?
Федор Спиридонов: В этом году мы не прогнозируем существенного увеличения числа процедур по оспариванию кадастровой стоимости. Отчасти на это повлияло участие в судебных экспертизах государственных оценщиков, из-за чего вырос срок проведения процедуры: если раньше он составлял от полугода до года, то теперь процесс вполне может занять до двух лет. По этой причине многие владельцы недвижимости, у которых нет существенного, по их мнению, завышения кадастровой стоимости, не инициируют оспаривание. Второй момент - то, что кадастровая стоимость с каждым годом становится все более приближенной к рыночной.
Однако ситуация может измениться уже в следующем году в связи с проведением всероссийской государственной кадастровой оценки по объектам капитального строительства. Поскольку процедура пройдет по всей стране, а также учитывая, что рыночная стоимость на объекты коммерческой недвижимости снижается, в отличие от кадастровой, высока вероятность, что количество процедур по оспариванию кадастровой стоимости увеличится в 2023-2024 годах, соответственно возрастет и спрос на оценку в рамках данной процедуры.
- Какие направления оценки, по вашему опыту, были наиболее востребованы в прошлом году и почему?
Федор Спиридонов: В нашей компании были востребованы те же направления, что и сейчас: оценка бизнеса, инвестиционных проектов. Кроме того, пользовались спросом автоматизированные решения для оценки типовых объектов недвижимости, это заметно по увеличению объемов продаж и росту выручки в сегменте оценки на 17% за 2021 год.
- Какие технологические новшества, связанные с предоставлением ваших услуг и сервисов, вы могли бы отметить за последний год и сейчас?
Федор Спиридонов: Мы планомерно развиваем автоматизированные решения для клиентов, а также применяем собственные разработки внутри компании. В части ипотеки мы от оценки переходим к комплексному решению под названием "Лёгкая ипотека", в рамках которого заказчик получает набор услуг: оценку, страхование, регистрацию сделки - в этой области у нас также есть собственное решение, интегрированное с Росреестром.
Мы тестируем гипотезы по продаже жилой типовой недвижимости через трейд-ин. На сегодняшний день с помощью нашего решения можно обменять старую квартиру на новую почти во всех регионах России.
Кроме того, для повышения эффективности важна автоматизация внутренних процессов.
- Как вы готовите кадры и в том числе оценщиков? Каким образом привлекаете новых сотрудников и за счет чего удерживаете их?
Федор Спиридонов: Устроиться к нам можно, начиная с последних курсов вузов: мы берем студентов на стажировку, у нас хорошо развита система наставничества. В работе мы уделяем внимание гибким навыкам, конструктивному взаимодействию и корпоративной культуре - ее у нас принято называть "Конструктивной средой".
Кроме того, для качественной адаптации и обучения новых специалистов, в том числе по оценке, мы создали систему дистанционного обучения. В нее входит курс "ПРОФИ" - в его основу легла моя книга "Конструктивная среда. Развивай и развивайся". Он помогает сотрудникам быстрее интегрироваться в коллектив, рассказывает о корпоративных преимуществах и ценностях.
Развитие soft skills тоже "упаковано" в нашу систему дистанционного обучения персонала. Для этой цели мы создали автоматизированное решение HALP, позволяющее оценить человеческое поведение. На базе полученных с его помощью результатов каждому сотруднику предлагается пройти набор микро-курсов и "прокачать" те или иные гибкие навыки.
Реализация любого проекта - это совместная работа, четкая коммуникация, где важным драйвером успеха является доверие. Наша система обучения как раз направлена на создание бесшовного взаимодействия всех участников команды, что позволяет им уделять больше внимания экспертной работе. "ПРОФИ" и HALP мы не только применяем внутри своей компании, но и реализуем эти инструменты на рынке услуг B2B.
- В последнее время немалая часть отборов на оказание услуг оценки - квалификационные. По вашему мнению, насколько такой инструмент является действенным в контексте отбора поставщика с качественными услугами? Меняется ли в принципе система отбора, которая ранее базировалась преимущественно на критерии "стоимость услуг"?
Федор Спиридонов: В основе оценочной деятельности лежат квалификация экспертов, репутация компании и опыт. Поэтому справедливо, что именно на эти факторы должен приходиться больший вес при выборе поставщика. В прошлом году совместно с Деловой Россией мы выступили с предложением пересмотреть вес ценовых и неценовых критериев и увеличить значимость последних до 60%. Нас уже поддержало Минэкономразвития, и сейчас работа в этой области продолжается.
Заказчик, как правило, стремится найти оптимальный баланс между квалификацией и стоимостью, но при этом ограничен законом о госзакупках и вынужден выбирать по цене, что не всегда приводит к хорошему результату. При работе с крупными сделками риски велики, поэтому такие критерии, как подтвержденная система качества, отраслевой опыт, экспертность сотрудников, количество аккредитаций, всё-таки имеют большее значение.
В целом увеличение значимости нестоимостных критериев положительно отразится на оценочной отрасли и даст ей дополнительный стимул для развития: повысятся и качество оценки, и квалификация экспертов.
