За последний год квартиры в России подорожали почти на 20%, что полностью нивелировало эффект от льготной ипотеки. Сейчас покупать жилье дорого, но скорее всего, цены уже не снизятся. А что делать тем, кто планирует купить жилье как инвестицию – под дальнейшую перепродажу? Как выбрать самый ликвидный вариант квартиры и не переплатить за него? Об этом мы расспросили наших экспертов.
Нынешний год рискует стать одним из самых сложных для тех, кто решит купить жилье: цены остаются стабильно высокими с прошлого года, а все более-менее интересные предложения уже давно разобрали. Повышение цен коснулось и первичного, и вторичного рынков – как и всегда, готовое жилье догоняет по ценам строящееся.
Как известно, жилье подорожало по одной причине – это льготная ипотека, которую ввело правительство в апреле прошлого года. Решение было неожиданным (казалось бы, где пандемия, а где ипотека?), но программа буквально вычистила все предложение жилья на первичном рынке. К тому же повлияло снижение доходности по вкладам с одновременной девальвацией рубля – фактически реальная доходность по вкладам стала едва ли не отрицательной. В этой связи покупка жилья становится более надежным (и в перспективе доходным) вложением.
За счет сниженной ставки по ипотеке (6,5% годовых, а по факту есть и 5,75%) россияне скупили почти все, что предложили застройщики в готовых и почти готовых проектах, и практически все квартиры в строящихся домах. По факту подорожание жилья оценивают примерно в 15-20% – то есть, оно нивелировало весь эффект от льготной ипотеки. Которую, кстати, всерьез собираются продлевать и после 1 июля (правда, только в некоторых регионах).
Но еще льготная госпрограмма резко снизила выбор более-менее интересных вариантов жилья:
в новостройках россияне в первую очередь разобрали все бюджетные квартиры, и квартиры с оптимальным соотношением цены и качества. Под программу попали практически все квартиры в новостройках (кроме самого элитного жилья), но уже к концу 2020 года в большинстве проектов остались только наименее ликвидные предложения;
на вторичном рынке цены начали расти вслед за новостройками. А учитывая, что ипотечные ставки снизились и на вторичном рынке, адекватных вариантов (по соотношению цены и качества) и там осталось мало.
Поэтому покупать жилье в 2021 году, ориентируясь на ликвидность, будет крайне сложно, вариантов за адекватные деньги осталось мало, особенно в бюджетном сегменте рынка. Но все же мы решили упростить задачу – и опросили наших экспертов о том, как правильно подобрать квартиру, которую при необходимости можно будет относительно выгодно продать.
Ещё очень важным моментом является наличие налога при продаже квартир, срок владения которых составляет 5 и менее лет. Мы очень подробно писали по этой теме в прошлой статьей: «Налог с продажи квартиры сроком владения менее 5 лет можно не платить. В каких случаях?»
Мнения экспертов рынка недвижимости
Иван Мотохов, генеральный директор ГК Атлант
Если покупать квартиру с целью дальнейшей перепродажи, то необходимо учитывать 2 момента: ликвидность и выгоду, которую можно получить от разницы в цене на момент покупки и момент продажи.
С точки зрения стоимости, максимальная разница будет, конечно же, если приобрести новостройку на начальном этапе строительства. С одной стороны, цена будет расти по мере реализации проекта, с другой – по причине общерыночного роста цен. Ведь, несмотря на кризисы и периоды стагнации, в целом цены на рынке недвижимости неуклонно растут. Таким образом, выгода инвестора может составить 20-30% и более.
Однако, не нужно забывать, что вложение на начальном этапе строительства с целью продажи после ввода дома в эксплуатацию, несет с собой и максимальные риски.
За то время, пока дом будет строиться, может поменяться спрос на рынке в целом, ситуация в данной конкретной локации (например, под окнами построят логистический центр или именно в этом месте появится много жилых проектов и – как следствие – много квартир в продаже). При этом сейчас дольщик надежно защищен от риска недостроя: деньги хранятся в банке на специальном эскроу-счете и, если застройщик не сможет реализовать проект, то банк вернет всю сумму. Однако, в этом случае, вы получите ровно столько, сколько вложили, без учета инфляции и изменений покупательской способности.
Если вкладывать деньги в готовое или почти готовое жилье, то стоит рассчитывать на долгий срок инвестиций. Иногда, цены на жилье, действительно растут очень бурно (например, рост за несколько месяцев прошлого года составил до 10-15% по разным объектам), но спрогнозировать такой период сложно. Поэтому, если ориентироваться на общерыночный рост цен, то надо учитывать, что ощутимой разница в стоимости станет не скоро.
Еще один вариант – покупка новостройки на завершающем этапе строительства. В момент ввода в эксплуатацию и получения жилья в собственность, стоимость скачкообразно растет, поскольку жилье переходит с первичного на вторичный рынок. Конечно, выгода будет не столь большой, как при покупке на начальном этапе строительства. Однако, и риски минимальны.
С точки зрения ликвидности стоит выбирать квартиру, которая потенциально может быть пользоваться спросом у максимального количества покупателей. Во-первых, обратить внимание на локацию. Транспортная доступность, близость метро и перспективные планы строительства метро, какая инфраструктура есть рядом, развитие района (например, есть ли там пятиэтажки, которые будут сносить) и так далее. Во-вторых, сама квартира должна быть с характеристиками, которые подойдут практически любому. Средний этаж, окна во двор, стандартная планировка, и т. д. При этом 1-2 комнатные квартиры быстрее найдут своего покупателя, поскольку их стоимость относительно не высока.
Максим Гончаров, старший руководитель проектов, направление «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG
На ликвидность квартир оказывают влияние основные факторы: район расположения, ближайшее окружение, транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры. Помимо перечисленных факторов, на ликвидность квартир оказывают влияние репутация застройщика, этаж расположения, планировка, площадь и видовые характеристики. С точки зрения инвестирования в жилую недвижимость наибольшей ликвидностью обладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В Московском регионе при покупке жилья на начальном этапе строительства рост цен может достигать до 20-30%. В остальных регионах данный рост более умеренный и достигает до 10-15%.
