В этом году основным драйвером жилищного строительства стала льготная ипотека
В этом году, несмотря на сильное воздействие негативных факторов, российская строительная отрасль в целом сохранила свой потенциал, а рынок жилья не испытал глобальных потрясений. Меры господдержки оказались как никогда кстати и для строителей, и для покупателей недвижимости.
Как сообщил министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт, по итогам года в регионе будет сдано 1,6 миллиона квадратных метров жилья - немногим меньше, чем в 2019-м (1,7 миллиона). При этом за январь-ноябрь в эксплуатацию введено более 1,5 миллиона "квадратов", что на 22,6 процента больше показателя аналогичного периода прошлого года.
Однако ситуацию в отрасли прежде всего определяет спрос, а он в этом году был весьма нестабильным. В период самоизоляции потенциальные покупатели потеряли уверенность в своих доходах, а многие и вовсе их лишились, поэтому отложили покупку квартир. Именно весной наблюдался провал в количестве сделок на рынке жилья.
Отложенный спрос с лихвой реализовался в августе-сентябре - например, в Иркутской области в эти месяцы было заключено в два раза больше сделок с жильем, чем в этот же период 2019 года, отмечают в Росреестре. Но бум быстро затих - в октябре рынок снова "провалился", и в целом ажиотажный спрос не смог переломить негативную тенденцию. В итоге за десять месяцев 2020-го продажи новостроек в Приангарье снизились на 49 процентов, а сделки на вторичном рынке - на семнадцать процентов по сравнению с показателями годичной давности.
При этом все участники рынка признают, что в нынешнем году роль главного драйвера играла ипотека. В Новосибирской области в январе-октябре объем ипотечного кредитования вырос на 26 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. По данным Байкальского банка Сбербанка РФ, в Иркутской области было выдано 1,5 тысячи льготных ипотечных кредитов на общую сумму 3,8 миллиарда рублей. Спрос на ипотечные кредиты за те же десять месяцев вырос на 42 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Существенное влияние на рынок недвижимости оказала программа льготной ипотеки под 6,5 процента годовых (в некоторых банках - 5,9 и 6,1 процента), в рамках которой, по прогнозам аналитиков банка ВТБ, в этом году будет заключена каждая четвертая ипотечная сделка в России.
Льготными условиями кредитования начиная с апреля, когда запустили программу "Ипотека с господдержкой", воспользовались более 1,8 тысячи новосибирских семей, оформив ипотечные займы на сумму свыше 4,45 миллиарда рублей. Средний размер кредита составил около 2,5 миллиона рублей.
Эксперты указывают на то, что резкий всплеск сделок с жильем пришелся на последние (как считалось) месяцы действия льготной ипотеки - изначально она должна была завершиться в октябре. По данным Росреестра, для новостроек в Иркутской области пиковым был сентябрь.
- Именно льготная ипотека сыграла важнейшую роль в восстановлении кредитования летом и осенью этого года. Она приносит комплексный оздоровительный эффект для экономики страны: это не только отличный способ решить жилищный вопрос, но и развитие всего строительного сектора, а также его многочисленных подрядчиков - производителей товаров для ремонта, мебели и так далее, - подчеркивает руководитель блока "Розничный бизнес" Сбербанка Кирилл Царев.
Кроме того, спрос подогрело снижение курса рубля этим летом. Владельцы сбережений запаниковали и по привычке стали вкладывать средства в квадратные метры.
Но, как отмечают эксперты, жилье при этом не стало более доступным для населения.
- Для сравнения: в 2018 году минимальная ипотечная ставка находилась на уровне 10,5 процента годовых, а однокомнатная квартира стоила примерно полтора миллиона рублей. При кредите на пятнадцать лет ежемесячный взнос составлял примерно 11,3 тысячи рублей. Сегодня такая же квартира стоит примерно два миллиона, и даже с учетом ипотечной ставки в 6,5 процента ежемесячный платеж на те же пятнадцать лет будет даже выше - 11,9 тысячи рублей, - отмечает иркутский эксперт рынка недвижимости Татьяна Галущенко.
Эти выводы подтверждает и тот факт, что спрос сместился в сегмент малогабаритного жилья площадью не более тридцати квадратных метров. Как выяснили аналитики "Авито Недвижимости", интерес покупателей к небольшим квартирам за год по стране вырос почти на тридцать процентов на рынке новостроек и почти в полтора раза - на вторичном рынке. А в Новосибирске - на 57 процентов и в два раза соответственно.
За последний год доля небольших квартир в структуре спроса увеличилась в ряде городов: существеннее всего в Томске (на 14,7 процента), Новосибирске (на 4,5) и Красноярске (на 4,4 процента).
Эксперты отмечают, что инвестиционная привлекательность "малогабариток" подтянулась в условиях непростой экономической ситуации и сниженных ипотечных ставок. Ликвидные варианты быстро разбирают, и на фоне такого ажиотажа предложение за последний год снизилось на пять процентов.
Однако вслед за спросом поднялись и цены: сейчас в среднем по России квартира до тридцати квадратных метров стоит 1,52 миллиона рублей, что на 7,2 процента больше, чем в прошлом году.
В целом по стране малогабаритные квартиры на вторичном рынке составляют 10,6 процента от общего объема жилья, выставленного на продажу. Так, в Томске это уже 21 процент, причем здесь зафиксирована одна из самых низких средних цен на такую недвижимость - 1,2 миллиона рублей. В Новосибирске средняя стоимость малогабаритной "вторички" в ноябре 2020-го составляла 1,98 миллиона - за год она увеличилась на 13,1 процента.
Что касается новостроек, то темпы роста цен в этом сегменте опережают "вторичку": с ноября прошлого года они поднялись на 21,5 процента. В ряде городов отмечено подорожание такой недвижимости более чем на сорок процентов: в частности, в Иркутске - на 43,8. В Новосибирске рост составил 20,5 процента, здесь средняя цена таких квартир достигла 2,3 миллиона рублей (для сравнения: в Москве - 5,3 миллиона, Санкт-Петербурге и Сочи - 3,6 миллиона рублей). Доступные варианты отмечены в Омске, где новую "малогабаритку" можно купить за 950 тысяч рублей.
В Иркутске однокомнатные квартиры подорожали за год на сорок процентов в новостройках и на девятнадцать процентов - на вторичном рынке. Двухкомнатные - на 32 и на 22 процента соответственно.
- Ажиотаж в сегменте новостроек вызван примерно теми же причинами, что и повышенный спрос на одно- и двухкомнатные квартиры на "вторичке": в первую очередь, желанием россиян сохранить сбережения и воспользоваться льготными ставками по ипотечным кредитам, а в некоторых случаях - увеличенным материнским капиталом. Многие предпочитают купить меньшую жилплощадь сейчас, чем копить на более просторную квартиру с риском, что сбережения обесценятся, - отмечает руководитель направления "Авито Недвижимость" Дмитрий Алексеев.
Рост цен затронул не только малогабаритное жилье. В Иркутской области цена на недвижимость на вторичном рынке выросла на 18 процентов, а в новостройках - на 24 процента. Так, в областном центре один квадратный метр вторичного жилья стоит в среднем 76 тысяч рублей, и с его ценой практически сравнялась стоимость жилья от застройщика - в среднем 75 тысяч рублей за квадрат.
Застройщики объясняют рост цен объективными факторами.
- Введение эскроу-счетов повысило себестоимость проектов на шесть-восемь процентов. На рынке строительных материалов за последние годы по некоторым позициям цены выросли на двадцать-сорок процентов: подорожали цемент, арматура, инженерное оборудование. Серьезно сказалось изменение курса валют. Кроме того, экологическая экспертиза - особенность Иркутска и прилегающих районов, которой нет в других регионах, - тоже сказывается на себестоимости, как за счет стоимости процедуры, так и за счет длительного, от 180 до 240 дней, периода ожидания, - пояснил корреспонденту "РГ" генеральный директор компании "Восток Центр Иркутск" Михаил Сигал.
Кроме того, из-за закрытия границ в связи с пандемией коронавируса компании не смогли ввезти иностранных рабочих, и на рынке сложился дефицит рабочей силы. В Иркутской области он усугубился масштабным строительством в зоне прошлогоднего затопления - Тулун оттянул на себя почти все имеющие рабочие руки. В результате труд строителей серьезно подорожал, и это тоже легло в себестоимость "квадрата".
Риелторы утверждают, что, по логике, цены давно должны были пойти вниз и остановиться на том уровне, который допускает платежеспособный спрос. Но этого не произошло из-за льготной ипотеки. Именно она дала повод строителям повысить цены. Так, когда в октябре было объявлено о продлении сроков льготной ипотеки, рынок резко "провалился". На вторичном рынке Иркутской области зарегистрировали сделок на 29 процентов меньше, чем в сентябре, и на 59 процентов меньше, чем в октябре прошлого года. Новостройки в октябре 2020 года покупали на 24 процента меньше, чем в сентябре (506 договоров долевого участия), и на шестнадцать процентов меньше, чем в октябре прошлого года.
Сейчас, на волне слухов об очередном снижении ставки рефинансирования и процентов по ипотеке, спад может затянуться - покупатели будут ждать более выгодных процентов, а продавцы, предвкушая очередной виток цен, придерживать квартиры.
Прямая речь
Борис Терехов, партнер консалтинговой группы компаний SRG:
- Стоимость квадратных метров продолжает расти, несмотря на падение всех макроэкономических показателей. Драйвером роста остается дешевая ипотека. Господдержка принесла свои плоды: люди бросились скупать недвижимость под 6,5 процента, такой ажиотаж на первичном рынке не мог не коснуться "вторички". Здесь ипотека не субсидируется, но условия и без того заманчивы - около восьми процентов годовых. В этом сегменте наибольшей популярностью пользуются бюджетные варианты - "однушки", которые приобретают, в том числе и для вложения сбережений.
По нашим прогнозам, такая активность продолжится до тех пор, пока вторичный рынок не осознает, что комфортная процентная ставка уже не является выгодной из-за роста стоимости квадратного метра. В какой-то момент продавцам "вторички" придется или снижать цены, или убирать объекты из экспозиции.
