Снижение реальных доходов населения вместе с сопутствующими факторами может переключить фокус многих жителей столицы с покупки квартиры на ее аренду. Из-за этого, считают некоторые эксперты рынка, уже в ближайшее время арендные ставки в городе могут вырасти вплоть до 25%. Но есть и альтернативный сценарий — сохранение тренда на удаленную занятость и высвобождение значительных объемов рабочей силы позволят сбалансировать рынок и удержать ценник на аренду квартир от стремительного роста.
Ипотечное цунами
Столичный рынок недвижимости прирастает новыми владельцами квартир даже несмотря на кризисные явления в экономике и высокие процентные ставки. Причем этот процесс по-прежнему характеризуется рекордными статистическими показателями. Так, согласно последним данным Росреестра, в первом квартале этого года в столице зарегистрированы 31,5 тыс. новых ипотечных договоров, что на 18,8% больше, чем за тот же период годом ранее. Даже на март пришлось 12,3 тыс. новых договоров, что стало рекордом для этого месяца. И этот показатель превысил аналогичный февральский на 13,9% — в последний месяц зимы было заключено только 10,8 тыс. таких договоров.
Как объясняет основатель IT-компании в сфере недвижимости Realiste Алексей Гальцев, высокий спрос на покупку жилья сегодня связан с тем, что люди стремятся вложить деньги в надежный актив — недвижимость. Но у этого процесса есть и обратная сторона.
— Спрос, в свою очередь, провоцирует взрывной рост стоимости и уменьшает уровень доступности жилья. К этой ситуации подключаются высокая инфляция, ключевая ставка в 17%, ипотека под 12–17%, отсутствие пропорционального роста доходов и сокращение рабочих мест из-за санкций, — говорит Гальцев.
В дальнейшем кризисные факторы возьмут верх над ажиотажным спросом, в результате чего произойдет его отрицательная коррекция в среднем на 15% — то же ждет и цены на рынке, констатирует собеседник «Известий». Но вместе с тем та часть населения города, которая лишилась возможности приобрести квартиру для жизни, переключится на рынок аренды. Поэтому в течение года ставка по аренде квартир в Москве вырастет на 24–25%, считает эксперт.
Не так быстро
Впрочем, другие опрошенные «Известиями» эксперты оценивают ситуацию не так однозначно. Как объясняет аналитик «КСП Капитал» Михаил Беспалов, недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, способствует защите накоплений от инфляции, что отражается как на изменении стоимости жилья, так и на росте арендных ставок. Однако в текущей ситуации вероятное сокращение экономики, рост безработицы и снижение покупательской способности могут привести скорее к сокращению аппетитов арендодателей. Схожее мнение приводит и руководитель проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG Ирина Евдокимова.
— Увеличение числа предложений на рынке аренды на 40% вкупе с ростом цен на продовольственные и непродовольственные товары, а также снижением доходов у населения свидетельствует о том, что предпосылок к увеличению арендных ставок нет, — говорит собеседница «Известий». — Тем более что уровень дохода потенциальных и текущих арендаторов снизился или остался на прежнем уровне. Ставки аренды на квартиры снизятся. Стоит отметить, что снижение ставок аренды будет носить кратковременный характер.
Даже если ставки и будут расти, отмечает юрист в сфере недвижимости Евгения Морозова, то это коснется только одно- и двухкомнатных квартир, но никак не студий или квартир с большим числом комнат. Именно первые два варианта будут пользоваться наибольшим спросом из-за семей, пришедших на рынок аренды.
Но в целом эти тенденции, отмечает Михаил Беспалов, будут сильно варьироваться в зависимости от сегмента недвижимости. Собеседник «Известий» уверен, что более ощутимыми станут последствия для арендного жилья более высокого класса, ориентированного в том числе на работников иностранных компаний, многие из которых приостановили свою деятельность в РФ.
— В то же время в эконом-классе потребители, столкнувшиеся с падением доходов, в поиске более экономичных вариантов могут снижать требования, — говорит Беспалов.
Никого не осталось
Еще одним немаловажным фактором, влияющим на спрос на рынке арендного жилья столицы, в ближайшее время будет потребность городских компаний в рабочей силе, дислоцированной именно в черте города или ближайшем Подмосковье. Ведь, как ранее заявлял мэр Москвы Сергей Собянин, более 200 тыс. человек в столице рискуют остаться без работы из-за приостановки деятельности ряда иностранных компаний.
В беседе с «Известиями» Михаил Беспалов соглашается с тем, что многое будет зависеть от того, насколько сильное влияние текущий кризис окажет на рынок труда. Если количество рабочих мест будет сокращаться, а зарплаты — стагнировать, можно ожидать отъезда рабочей силы, что в итоге повлияет на арендный спрос и скажется на ценах.
— Если сложившаяся во время пандемии практика удаленной работы сохранится и будет распространяться, то это также внесет свой вклад в формирование тенденций, — говорит Беспалов.
В свою очередь, Ирина Евдокимова из SRG добавила, что ожидать массового изменения места жительства из-за более выгодных арендных ставок среди тех, кто проживает в Москве, не приходится. Взвешивая все «за» и «против» в процессе принятия таких решений, у людей всегда превалируют более высокие уровни зарплат и жизни в целом, характерные для крупных городов. Но есть и категории населения Москвы, которые могут получать ту же зарплату и жить в любом другом городе.
— Лишь небольшое количество людей решится на изменение места жительства из-за более выгодных условий на съем квартиры. Такой шаг стоит ожидать от тех, кто большую часть времени работает удаленно или их присутствие в офисе необязательно. Прежде всего, это работники IT-сферы, — подытожила Евдокимова.
