Объем ввода жилья в Новосибирской области за первые семь месяцев 2020 года упал на 8%. Тренд на снижение отмечают все участники, и главная причина этого — не столько пандемия, которая негативно повлияла на многие другие области, сколько переход застройщиков на проектное финансирование. В ближайшее время ожидается передел строительного рынка в регионе: работать по новым правилам смогут только крупные компании, считают эксперты. При этом спрос на новостройки остается стабильным и даже показывает рост: люди спешат воспользоваться ипотекой с самыми низкими за всю историю ставками.
По данным регионального минстроя, с января по июль 2020 года в Новосибирской области введено в эксплуатацию 750,7 тыс. кв. м жилья, 64% из которых приходится на многоэтажную застройку. Падение объемов ввода жилья составило 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и обусловлено снижением платежеспособного спроса населения, падением реальных располагаемых доходов и ростом индекса потребительских цен на 2%, а также нестабильной ситуацией на рынке труда из-за пандемии коронавируса, считают в ведомстве.
Несмотря на некоторый спад, на территории Новосибирской области действует федеральная программа по стимулированию развития жилищного строительства, продленная до 2024 года. Она предполагает, что объем ввода жилых площадей составит в сумме более 12 млн кв. м. Основной объем планируемых к вводу площадей расположен на территории Новосибирска и в процентном соотношении составляет 64,4%. Остальная часть будет реализована на территории муниципальных образований Новосибирской области — около 550 тыс. кв. м. Плановые цифры по вводу в 2020 году — 2,1 млн кв. м жилья.
В августе министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт сообщал, что план по сдаче жилья может быть скорректирован в сторону снижения ввода объемов до конца этого года. «По заявлениям всех регионов, снижение ввода жилья до конца года, скорее всего, будет и прогнозируется. Мы пока не понимаем насколько — в ближайшие месяц-два будет понятно, и, возможно, будет послабление от федерального центра по плановым цифрам на 2020 год»,— говорил он журналистам. Пока окончательное решение по программе не принято.
Причинно-следственная связь
Объемы строительства в Новосибирской области падают за счет снижения оформления индивидуального строительства, в том числе дачных построек, считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. Реальное строительство домов тоже снижается, но это связано не с пандемией, а с переходом на проектное финансирование: не все застройщики могут это сделать. Выдержать работу в новых условиях смогут только крупные компании с запасом собственных средств.
«В связи с низкой ипотечной ставкой — а сегодня это абсолютный рекорд за все время ее существования — люди активно решают свои жилищные проблемы. Если в начале года были падения по объему продаж новостроек, то в последние пару месяцев за счет стимулирования государством строительной отрасли и дешевой ипотеки есть реальный рост по сравнению с прошлым годом. По решению правительства господдержка ипотеки будет действовать до ноября. Возможно, ее продлят, но пока люди торопятся успеть»,— считает спикер. По словам эксперта, сегодня недвижимость больше подходит для сохранения денег и улучшения жилищных условий, как инструмент инвестиций ее использовать перестали. Напомним, что ипотека со ставкой не более 6,5% была утверждена правительством РФ как мера поддержки в апреле этого года и будет действовать до 1 ноября 2020 года.
Не успели в срок
По словам заместителя министра строительства региона Алексея Колмакова, в Новосибирской области по договорам долевого участия строится 534 дома, 193 из которых — путем привлечения средств на счета эскроу. «В целом застройщики выдерживают и соблюдают заявленные ими графики строительства, что в условиях существующих реалий проектного финансирования позволяет минимизировать кредитную нагрузку. С отставанием от графиков строится около 4% многоквартирных домов, оснований предполагать возможность срыва ввода в эксплуатацию данных объектов строительства не имеется»,— рассказал господин Колмаков.
Однако эксперты настроены менее оптимистично. По словам ведущего оценщика направления «Финансовый консалтинг» ГК SRG Ирины Евдокимовой, средний перенос планируемых сроков ввода жилья в эксплуатацию в Новосибирской области составляет 11,8 месяцев. 24 жилых комплекса будут сданы с переносом сроков или имеют риск стать долгостроями.
«Однозначно, за 2020 и 2021 годы количество компаний-застройщиков будет сокращаться. Уже сейчас есть объекты-долгострои, которые даже на завершающих этапах не могут определить сроки сдачи объекта или не смогут их закончить совсем. Даже в формате эскроу-счетов работать смогут далеко не все застройщики, которые рассчитывали продолжить бизнес в этом финансовом инструменте»,— рассуждает начальник отдела маркетинга микрорайона «Дивногорский» Евгения Марченко.
Массовые задержки сроков сдачи показывает и рейтинг застройщиков Новосибирской области по объему текущего строительства, опубликованный Единым ресурсом застройщиков. Всего из первой двадцатки застройщиков вовремя сдают объекты только семь. Аналитики рынка ожидают, что передел рынка произойдет в начале следующего года.
Исключительный выбор
Среди новых построек наибольший объем предложения приходится на малогабаритные (однокомнатные квартиры) и среднегабаритные (двухкомнатные и трехкомнатные квартиры) объекты, количество которых продолжает расти на рынке. «Так, в годовом выражении (второй квартал 2019 года ко второму кварталу 2020-го) предложение однокомнатных квартир увеличилось на 46%, двухкомнатных — на 54%, а трехкомнатных — на 32%. Вероятно, такая ситуация сложилась в результате достаточно устойчивых предпочтений новосибирцев»,— сообщили представители «Авито недвижимость».
По данным «Авито недвижимость», в августе 2020 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Новосибирске составляла 67,7 тыс. руб. Самая дорогая недвижимость представлена в Центральном районе неподалеку от станций метро «Площадь Ленина» (93,4 тыс. руб.), «Маршала Покрышкина» (93,2 тыс. руб.), а также в Октябрьском районе вблизи станции метро «Октябрьская» (91,1 тыс. руб.).
Лакомый кусочек
Если говорить о Новосибирской области, то к наиболее перспективным можно отнести Новосибирский, Коченевский и Мошковский районы. «Например, на территории Новосибирского района к реализации представлено 13 жилых комплексов со сроками сдачи в 2020–2023 годах. В Коченевском и Мошковском районах предложение формируется за счет комплексов малоэтажной застройки»,— рассказала Ирина Евдокимова.
Центральная часть Новосибирска остается наиболее популярной и для покупателей недвижимости, и для застройщиков, но свободных территорий под застройку остается все меньше. Строительные компании стали обращать внимание на реновацию. По словам Алексея Колмакова, в Новосибирске сформировано более 100 территорий, общая площадь которых составляет более 300 га, где предусмотрено комплексное развитие. Часть из них приходится на аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. «Наибольшее количество договоров о развитии застроенных территорий заключено в Октябрьском, Заельцовском и Ленинском районах города Новосибирска»,— добавил спикер.
Однако новая тенденция, возникшая с началом пандемии, — переход большого числа людей на удаленную работу — может привести к росту спроса на объекты в отдаленных районах Новосибирска с хорошей экологией. «Некоторые компании поймали этот тренд и начали продавать на первых этажах жилых домов коммерческие помещения с мелкой нарезкой, которые подходят для организации коворкингов и рабочих кабинетов»,— рассказал Сергей Николаев.
Остается актуальной и проблема точечной застройки. По словам Евгении Марченко, она будет сохраняться ровно до тех пор, пока будут находиться участки под возведение подобных зданий, когда во дворах уже существующих микрорайонов или вдоль дороги будут «обнаруживаться» участки земли, которые по самой нижней границе будут подходить под строительные нормы. «Далеко не все готовы осваивать большие земельные участки под комплексную застройку. И чаще всего это связано с тем, что развитие сопутствующей инфраструктуры и дорог в нашем регионе по-прежнему оставляет желать лучшего,— прокомментировала она.— При этом человек зачастую покупает не просто квадратные метры — он покупает среду обитания. Для него важно, какой у него будет двор, соседи, где он сможет поставить машину, какие магазины рядом с его домом. И эти потребности можно удовлетворить как в эконом-сегменте, так и в премиуме. Но отсутствие единой концепции застройки города Новосибирска, к сожалению, будет и дальше позволять реализовывать проекты, зачастую негармонично вписывающиеся в существующую жилую среду».
