На полумертвом рынке, кажется, проснулись покупатели, которые, однако, требуют скидок до 20%
Лишь один офисный центр класса А, несмотря на дефицит помещений такого уровня, вводится в этом году в Казани. При этом на продажу выставляется все больше предложений — тут и особнячок Сбербанка, и бывшие владения Драгана Ристича в ЖК «Европейский». Покупатели, по словам экспертов, торгуются до последнего, продавливают собственников и арендаторы.
КАЛАШНИКОВ ИДЕТ ПРОТИВ ТРЕНДА
Как стало известно «БИЗНЕС Online», на рынке офисной недвижимости Казани в этом году пока произошел только один ввод в эксплуатацию бизнес-центра (БЦ) класса А. Это второй корпус БЦ «Татария» Константина Калашникова площадью 5,5 тыс. кв. метров. Информацию газете подтвердили в консалтинговой компании Cushman&Wakefield, у которой подписан с «Татарией» эксклюзивный агентский договор на сдачу в аренду.
Как рассказала Елена Стрюкова, MRICS, директор департамента региональных проектов компании Cushman&Wakefield, строительство второго корпуса было завершено в первом квартале этого года. «Этот современный объект был построен с внедрением передовых технологий: в здании впервые в городе Казани применена итальянская вертикальная система управления климатом Aermec, — сообщила она. — Уже есть один крупный арендатор — федеральная компания «Плазмолифтинг» (интересно, впрочем, что в числе совладельцев ООО «Плазмолифтинг», по данным «Контур-Фокуса», числится и сам владелец БЦ Калашников — прим. ред.). По двум из шести этажей ведутся переговоры по договорам аренды». Информацию об объеме инвестиций собственник не разглашает.
Теперь БЦ «Татария» на улице Ершова — бизнес-центр, состоящий из двух соединенных между собой корпусов. Первый корпус, строительство которого началось в 1996 году, а завершилось в 2001 году, представляет собой современное кирпичное здание переменной этажности общей площадью 6,9 тыс. кв. метров.
По словам Стрюковой, тогда одними из первых арендаторов стали Альфа-Банк, «Филип Моррис Сэйлз энд Маркетинг», которые и сегодня являются арендаторами бизнес-центра. Добавим, что риелторам Казани это место памятно тем, что здесь до переезда располагалась Регпалата, очередь в которую приходилось занимать с ночи.
О том, что владельцы в буквальном смысле вложили в проект душу, говорит ремарка на официальном сайте: «Здание спроектировано и возведено в виде магического знака Руны, символизирующего защищенность, жизненную энергию, связь с богами». Относится ли это и к корпусу Б — не известно, но построили на этот раз намного быстрее: первые слушания по использованию земельного участка прошли только осенью 2014 года, а уже налицо результат.
«ВСЕ ИДЕТ ПО НАРАСТАЮЩЕЙ»
Увы, начатая и достроенная в кризис «Татария» — это лишь исключение, подтверждающее правило. Новых объектов нет, а существующие площади все чаще выставляются на продажу. Радуются этому в первую очередь риелторы. По словам генерального директора «А-девелопмент» Мурата Ахмерова, с начала года «все идет по нарастающей». «В конце прошлого года мы ожидали совершенно другого, думали, что будет значительный провал. Но уже в начале года были проданы сразу несколько объектов буквально за два дня, — говорит он. — Сделки идут разные: и крупные, и мелкие. Например, тем, кто сидит на 700 квадратных метрах, надо оптимизироваться до 500 квадратных метров. Перемещения могут происходить даже в рамках одного объекта. Но в основном компании расширяются и с меньших площадей переезжают на большие».
При этом офисный сегмент, по мнению Ахмерова, не насыщен, и объектов класса А и В+ в продаже практически нет. Начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева подтверждает, что рынок Казани в сравнении с другими городами-миллионниками по-прежнему отличает сравнительно небольшая доля качественных офисов: в данной структуре лидируют офисы класса С (более 50%), затем следуют объекты класса В (более 30%) и замыкают список офисы класса А, объем которых на локальном рынке не превышает 16%.
Что касается оживления спроса на покупку офисов, то эту тенденцию отмечает и Стрюкова: «Сейчас мы ищем для покупки интересные объекты для непрофильного инвестора и отдельно стоящее здание в собственность в центральной части города». Объектов же на рынке, по ее словам, все больше — покупателям есть из чего выбрать.
Сейчас на сайте объявлений Avito в соответствующем разделе можно найти 223 объявления. Самая высокая цена — 201 млн. рублей (офисное помещение площадью 2 тыс. кв. м на улице Петербургской, 35). За такую же сумму трехэтажное здание с подвалом продает Сбербанк. По телефону, указанному в объявлении, корреспонденту «БИЗНЕС Online» сообщили, что здание продается целиком, а полностью освободится оно в конце июня. Причина продажи — «тенденция: минимизируем площади и продаем их». Еще одно любопытное предложение — продажа за 150 млн. рублей в качестве «офисного здания премиум-класса» 1,5 тыс. кв. м в ЖК «Европейский», откуда в начале прошлого года был вынужден съехать ресторан «Порто Мальтезе» сербского бизнесмена Драгана Ристича.
Еще больше объявлений в категории «Помещения свободного назначения» — 344 с середины мая. Их также можно устроить под офисы. Самый дорогой объект в этом классе — помещениеплощадью 45 тыс. кв. м за 800 млн. рублей на улице Технической, 23А. В объявлении поясняется, что это бывший Казанский завод искусственных кож. Отмечается, что примерно 45% территории свободно от зданий и может использоваться для дальнейшего строительства и других любых проектов. Указанный на сайте продавец Игорь по телефону сообщил нашей газете, что «объект работает и есть еще земля». Именно под офисы можно использовать только одно здание — четырехэтажное площадью 4,3 тыс. кв. метров. Кто сейчас собственник, он не уточнил.
На вопрос о том, охотно ли продавцы предоставляют дисконт, Стрюкова отвечает, что снижают цены только те, кто торопится в силу разных причин, а вот покупатели торгуются до последнего, осознавая, что сейчас их рынок.
Руководитель проектов по оценке направления «Финансовый консалтинг» группы компаний SRG Ольга Тарасова считает, что рынок недвижимости по-прежнему в стагнации, коммерческие помещения продаются редко, а при продаже офисных помещений скидки достигают 20%. По словам эксперта SRG, некоторые владельцы недвижимости, которые оказались не готовы к существенным скидкам, решили переждать. «Собственники, которые ранее хотели продать свою недвижимость, сняли объявления с торгов и решили сдать объекты в аренду», — говорит Тарасова.
ПРОДЕРЖАТЬСЯ ДО 2017-ГО
На рынке аренды офисов пока что без особых перемен. Стрюкова говорит, что некоторое оживление заметно лишь в последние три-четыре месяца. «Традиционно популярны небольшие помещения на первых этажах с отдельным входом, а также офисы в качественных бизнес-центрах», — отмечает она.
По данным Тарасовой, спрос на рынке по аренде упал наполовину по сравнению с прошлым годом. Как следствие идет ползучее снижение арендных ставок: торг может достигать 10%, а в среднем составляет до 5%. Сюда нужно добавить и вынужденный отказ от инфляционной индексации. «Рынок аренды — это рынок арендатора, — говорит эксперт. — Компании не спешат съезжать в офисы с меньшей площадью, так как переезд требует денег, например, на ремонт помещений. Арендаторы предпочитают договариваться о снижении ставок и изменении прочих финансовых условий договоров. Собственники идут навстречу, так как заинтересованы в заполняемости помещений».
Сейчас, по данным Никуличевой, уровень пустующих площадей в качественных объектах Казани превышает 15%, а восстановления уровня арендной платы хотя бы до докризисного уровня она ожидает не ранее 2017 года. Сейчас средние запрашиваемые ставки аренды для офисов класса А составляют ориентировочно от 12 тыс. до 16 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для класса В — от 6 тыс. до 11 тыс. рублей.
