Намывные территории позволяют создать новые, свободные от обременений участки земли в наиболее востребованных районах города. Они обладают уникальными видовыми характеристиками, которые привлекают как покупателей, так и горожан, становясь новыми точками притяжения. В Петербурге подобный проект реализуется на Васильевском острове, где девелоперы формируют новый мультивариантный кластер.
Расширение территории за счет моря практикуется уже несколько веков. «Наиболее активно в Европе это используют в Нидерландах — многовековая практика создания польдеров привела к тому, что около 17% территории страны сейчас располагается на намывах. Также достаточно активно польдеры получали распространение в соседней Германии (в том числе в Восточной Пруссии)»,— рассказывает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
В последние десятилетия к подобной практике прибегали Мальта, Кипр, Израиль и ОАЭ. «В Дубае намыты целые архипелаги — "Мир" и "Вселенная", а также известная "Пальма Джумейра". Здесь расположено все для роскошного отдыха: частные виллы, гостиницы, небоскребы, торговые и развлекательные центры, парки, пляжные клубы»,— говорит Георгий Докучаев, коммерческий директор Prime Property Group.
В Японии, например, так решили проблему поиска места для аэропортов. «В Канаде, в Монреале, нашли применение извлекаемым грунтам при строительстве метро»,— отмечает Татьяна Козлова, старший руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG.
В 2025 году в Гонконге стартует масштабный проект строительства целого района на искусственном острове, куда переедут сотни тысяч жителей. В России наибольшая площадь польдеров находится на территории Калининградской области.
Намывные преимущества
«Одно из главных преимуществ намывных территорий — увеличение длины первой береговой линии. А первая линия — это курица, несущая золотые яйца для любого курортного города и для девелоперов. Но реализовывать такие проекты экономически выгодно только в крупных городах с развитым рынком недвижимости»,— замечает господин Докучаев.
Традиция строительства намывных территорий в Петербурге также имеет долгую историю. «Одними из первых намывы в городе появились возле Канонерского, Гутуевского островов и острова Декабристов, а также в районе Старой Деревни. Кроме того, территория Троицкой площади и Летнего сада также является намывной»,— говорит Александр Миронов, главный архитектор архитектурной мастерской «Миронов и партнеры». В советское время проводились работы по намыву территорий возле станции метро «Приморская» на Васильевском острове, а также в части Красносельского района. «При этом в некоторых локациях территория расширялась за счет намыва не раз. Это характерно и для наиболее крупного намыва, который формируется в настоящее время в Василеостровском районе»,— продолжает господин Кокорев.
По его мнению, намыв позволяет получить территории с привлекательными видовыми характеристиками, как правило, близко к уже обжитым локациям. Также к плюсам можно отнести юридическую и физическую чистоту территории. Приступая к реализации проекта на намыве, девелоперам не нужно заниматься трудоемкой консолидацией участков, вести переговоры с многочисленными собственниками, выкупать участки под объекты линейной инфраструктуры, решать вопросы с переводом земель из одной категории в другую. «Во-вторых, отсутствует необходимость в приспособлении под современное использование объектов культурного наследия при максимальной близости к историческому центру»,— добавляет господин Миронов.
Минусы — затраты на создание, необходимость выдерживать технологии для получения качественного результата, время на создание намывных территорий. «Новая крупная территория требует обеспечения транспортом и инженерными ресурсами, подключения к УДС города»,— указывает господин Кокорев. Дополнительная сложность крупных намывов — длительные сроки освоения.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», добавляет, что преимущества намывных территорий в том, что это чистый лист. «Есть возможность создавать жилые кварталы и целые районы в парадигме развития в XXI веке. Ничто не мешает оптимизировать планировку кварталов, создавать архитектурные ансамбли с собственными центральными точками, планировать наибольший объем видовой недвижимости путем ступенчатой высотности застройки»,— считает он.
С видом на Финский
Освоение намывных территорий Васильевского острова началось в 2006 году, с того момента статус этой локации трансформировался в восприятии как девелоперов, так и покупателей. «Кроме двух сданных жилых комплексов, сегодня здесь реализуется семь проектов. Из запланированных на Василеостровском острове 476 га искусственных земель уже создано 170 га в южной части. Из них около 30 га занимает Морской порт. Еще 140 га должно появиться в северной части, сейчас тут намыто 86 га. Всего на новых территориях можно будет построить почти 4 млн кв. м жилья»,— рассказывает Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX.
По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers, статус намывных территорий Васильевского острова постепенно растет: если первые проекты выходили в сегменте «стандарт», то сейчас проекты имеют уникальный архитектурный облик, собственную инфраструктуру, видовые характеристики. Господин Софронов солидарен с коллегой, полагая, что сейчас намыв представляет собой более приятную картину, чем три-пять лет назад. «Яркие проекты на этой территории все же появились. Наконец, с воды Петербург стал выглядеть чуть современнее, благодаря этим проектам. И выглядят они здорово, и технические и планировочные решения там хорошие»,— полагает он. При этом средняя цена предложения на начало декабря 2021 года на намывных территориях составляла 223 тыс. рублей за квадратный метр, уточняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group).
Галия Низамова, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management, называет намыв Васильевского острова новым элитным районом, который формируется в Петербурге. «Это своего рода центр притяжения с одним недостатком — транспортной доступностью. Но я уверена, что когда эта проблема будет устранена, намыв станет полноценной альтернативой Васильевскому острову и Петроградскому району, только с новыми домами»,— говорит она.
По ее словам, сейчас это один из самых престижных районов Петербурга — во многом благодаря проектам компании Glorax Development. При этом девелопер возводит на намыве не только жилье, но и общественно-деловой квартал. «Его создание — важный шаг, который позволит локации стать новой точкой притяжения, комфортным пространством, куда будут стремиться горожане»,— добавляет госпожа Конвей.
