Михаил Прихожан, юрист направления «Юридическая практика» Группа компаний SRG
Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости» вносит изменения в существующую систему государственной регистрации и кадастрового учета объектов недвижимости, большинство из которых вступят в силу с 1 января 2017 г.
Главной новацией станет объединение в одно целое имеющейся системы государственного кадастрового учета недвижимости, которую ведет ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», с системой государственной регистрации прав Росреестра.
Для реализации этой задачи Законом предусмотрено создание Единого государственного реестра недвижимости, в котором будут содержаться сведения о характеристиках объектов (ГКН), который ведет Кадастровая палата и сведения о регистрации прав на них (ЕГРН), который ведет Росреестр. Предполагается, что в отличие от существующего режима ведения кадастра и реестра, который осуществляется как в электронном, так и бумажном формате, причем последний имеет приоритет, новый реестр будет вестись в электронном виде.
Исключением станут реестровые дела, которые будут храниться на бумаге. В них будут содержаться заявления, оформленные в простой письменной форме и документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах государственной власти, местного самоуправления и архивах.
Очевидно, что объединение двух систем – кадастра и реестра не пройдет безболезненно в связи с необходимостью соединения большого массива данных. Ранее имевшаяся практика передачи данных из одних информационных систем в другие подтверждает эти негативные опасения. Так, в 2012 году при формировании сведений государственного кадастра недвижимости об объектах капитального строительства в государственный кадастр недвижимости переносились данные из органов технической инвентаризации. В этой работе допускалось большое количество технических ошибок в части сведений о площадях и иных характеристик объектов. Последствия этого ощущаются до сих пор при взаимодействии с государственным кадастром недвижимости.
Периодически выявляются ошибки в виде случаев задвоения кадастрового учета объектов недвижимости, некорректных сведений об объектах и др. Не приходится ждать, что перенос данных в единый реестр пройдет гладко.
Следует готовиться к тому, что в процессе передачи данных часть информации будет искажена или утеряна. По завершению процесса объединения всех данных в единый информационный массив правообладателям не лишним будет запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости в целях проверки на наличие возможных ошибок.
Согласно новому Закону вопросы проведения кадастрового учета недвижимости и регистрации прав на нее перейдут в исключительное ведение Росреестра.
Законом особо отмечено, что данные полномочия не могут быть переданы подведомственным Росреестру федеральным государственным бюджетным учреждениям. То есть существующий ныне порядок ведения государственного кадастра недвижимости, которым занимаются подведомственные Росреестру Федеральное бюджетное учреждение Федеральная кадастровая палата, будет упразднен.
Однако следует отметить, что за кадастровой палатой сохранятся полномочия по приему заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, а также по выдаче документов по итогам проведения государственной регистрации.
При этом кадастровая палата будет исполнять данную функцию лишь технически, а полномочия по проверке и анализу документов для принятия решения о государственной регистрации останутся в исключительном ведении Росреестра. При этом вопросы ведения Единого государственного реестра недвижимости, а также предоставление сведений из него могут быть переданы в ведение кадастровой палаты.
Законом предусмотрена возможность передачи всех полномочий Росреестра органу исполнительной власти субъектов Российской Федерации на основании Постановлений Правительства Российской Федерации.
При этом после принятия решения о передаче указанных полномочий орган исполнительной власти субъекта будет считаться органом регистрации прав.
Данная норма может стать основанием для возвращения во времена, когда отсутствовал единый орган регистрации прав и регистрацией прав занимались регионы. Недостатками существовавшей тогда системы было отсутствие четкой нормативной базы, тогда у каждого из регионов были свои требования к проведению государственной регистрации. Конечно, сегодня появилось достаточное количество нормативных актов, регулирующих данную сферу, однако полностью исключать возможности злоупотреблений на местах невозможно.
Введение данной нормы обусловлено необходимостью сокращения расходов федерального бюджета. Принятие решений о передаче данных полномочий можно будет ожидать уже в ближайшей перспективе. В итоге только практика покажет, насколько эффективна будет реализация данных норм.
Согласно новому Закону при отсутствии сведений об объекте в едином государственном реестре недвижимости предполагается введение единой процедуры постановки объектов недвижимости на кадастровый учет и госрегистрации прав на них. Так, учет и госрегистрация будут проводиться одновременно в следующих случаях:
при создании объекта недвижимости;
образовании объекта недвижимости (за исключением случаев изъятия земельного участка или объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд);
прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;
образования или прекращения существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие государственной регистрации.
Эта новация упростит жизнь собственникам объектов имущества, которым теперь не нужно будет подавать отдельные заявления для проведения государственной регистрации прав.
Закон также сохранил порядок проведения государственной регистрации прав без одновременной постановки объектов на кадастровый учет. Это касается объектов, сведения о которых уже имеются в государственном кадастре недвижимости.
В тоже время Законом определены случаи, при которых государственный кадастровый учет будет осуществляться без одновременного проведения госрегистрации прав на объект. Такое проведение учета возможно в следующих случаях:
создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства, связанного с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения;
прекращение существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;
в отношении всех помещений и машино-мест в здании, сооружении одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание, сооружение либо в случае, если право собственности на это здание, сооружение уже зарегистрировано в ЕГРН;
в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир;
в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд и ряд других.
Относя случаи раздельного проведения процедур учета и госрегистрации к числу исключительных, законодатель рассчитывает, что со временем в отношении большинства объектов данные процедуры будут проходить одновременно.
Учитывая, что Законом была введена возможность одновременного и раздельного проведения процедур кадастрового учета и регистрации прав, был также уточнен круг лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них.
Также положениями Закона установлено, что собственник земельного участка при кадастровом учете и государственной регистрации прав может подать заявление о госрегистрации на созданное или создаваемое им на этом участке: здание, сооружение, объект незавершенного строительства либо единый недвижимый комплекс. Такое заявление может подать и сам собственник здания, сооружения, объекта незавершенного строительства либо единого недвижимого комплекса в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, а в некоторых случаях, установленных Законом, даже кадастровый инженер и ряд других лиц. Эти новации значительно ограничат круг лиц, которые могут подать заявление о проведении кадастрового учета, что несколько усложнит процедуру постановки на учет, так как сейчас заявление может подавать любое лицо.
Новшеством Закона является то, что теперь в отличие от фактически существующего порядка подачи заявления только в территориальный орган Росреестра по месту нахождения имущества, такое заявление можно будет подать в любое подразделение Росреестра (в том числе направить документы почтой) или в любом многофункциональном центре госуслуг. Вся информация об этом будет размещена на сайте Росреестра.
К числу новаций также можно отнести то, что Законом закрепляется отмена требований об обязательном предоставлении учредительных документов юридических лиц. Росреестр их будет запрашивать самостоятельно посредством межведомственного взаимодействия, сейчас же представление указанных документов является обязательным.
Интересным нововведением является то, что Закон установил единственный случай отказа в прием документов, только если невозможно установить личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт). В настоящее время согласно Закону о государственном кадастре недвижимости отказ в приеме документов не предусмотрен, а Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - запрещен. В целом данная норма не слишком изменит существующее положение вещей.
Новым Законом сокращены общие сроки осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав: в случае проведения кадастрового учета – до 5 рабочих дней; в случае госрегистрации прав – до 7 рабочих дней, а при одновременном проведении обеих процедур – до 10 рабочих дней. Предусмотрено, что в случае направления документов через МФЦ сроки будут увеличены на 2 рабочих дня. Для сравнения, сейчас срок проведения как кадастрового учета, так и госрегистрации прав составляет 10 рабочих дней для каждой процедуры.
Однако сроки приостановления государственной регистрации Закон увеличил с одного до трех месяцев по решению государственного регистратора и с трех до шести месяцев по инициативе заявителя. При этом срок приостановления кадастрового учета остался без изменений. Учитывая изложенное, на практике следует ожидать, что сроки проведения государственной регистрации и государственного учета не претерпят существенных корректировок.
Также Законом предусмотрено, что в некоторых случаях изменения в сведения ЕГРН будут вноситься без участия правообладателя на основании актов органов исполнительной власти и местного самоуправления. Наиболее важными станут: сведения о виде разрешенного использования объекта, категории земельного участка, сведения о кадастровой стоимости и о статусе помещения (жилое или нежилое). На практике для многих собственников объектов это создает существенные проблемы, потому что информирование правообладателей объектов о таких изменениях не всегда осуществляется своевременно. Например, на основании акта проверки Госинспекции по недвижимости вид разрешенного использования земельного участка был изменен с промышленного на торговое без ведома арендатора. Это в свою очередь привело к увеличению кадастровой стоимости участка, от которой по условиям договора аренды исчисляется арендная плата. А собственник не смог оперативно принять меры по оспариванию кадастровой стоимости и оптимизации арендной платы.
Следует отметить, что Закон не содержит положений о признании действующих законов утратившими силу или о внесении в них изменений, этот вопрос решается в рамках иных Законов. Так, с 1 января 2020 года Федеральным Законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ определено признание утратившим силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон о кадастре в свою очередь остается действующим за исключением части статей, которые с 2017 года признаются недействительными. Очевидно, что данный Закон не является заключительным и по данному вопросу можно ожидать выхода иных нормативных актов.
В целом новый Закон не принесет значительных изменений. Подавляющая часть его положений является техническим объединением Закона о государственном кадастре недвижимости и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним со многими недостатками присущими данным Законам. Очевидно, практика применения Закона не будет простой, ввиду указанных недостатков, однако будем надеяться, что все же новый Закон позволит улучшить положение дел в области государственной регистрации прав и проведения государственного кадастрового учета.
