Современные технологии, особенно в реалиях пандемии, сделали дистанционные покупки привычным и понятным механизмом. Сегодня онлайн можно не только заказать пиццу, но и совершить такое крупное приобретение как недвижимость. Насколько безопасны электронные сделки, какие пункты следует проверять особенно внимательно, а когда и вовсе лучше купить квартиру традиционным способом, Novostroy.su выяснил у экспертов.
- Novostroy.su: Электронные сделки — сравнительно новый формат, насколько на данном этапе он юридически проработан и безопасен?
- Максим Русаков, партнер Группы компаний SRG: Коммуникации между участниками рынка недвижимости и Росреестром постепенно переходят в онлайн. Цифровизацию активно поддерживают застройщики и крупные банки. Это не просто дань моде, но и жизненно необходимый процесс. Электронный формат оформления сделок полностью идентичен классическому формату на бумаге. В настоящий момент на уровне компаний, предоставляющих данную услугу, а также на уровне законодателей проведена огромная работа для защиты персональных данных заявителей. С каждым годом данная услуга становится безопаснее и прозрачнее для конечного пользователя.
- Ольга Благовещенская, эксперт в сфере недвижимости, юрист: Уже сегодня электронная сделка полностью заменяет нам привычную, бумажную сделку. Она проработана юридически и в целом безопасна.
Правда, есть один нюанс: не проработана идентификация при получении электронной подписи.
- Novostroy.su: Какие элементы такого договора наиболее уязвимы и в чем их слабость? Каких доработок требует организация процесса дистанционной покупки недвижимости?
- Максим Русаков:Как таковой, дистанционной покупки на данный момент нет. Так или иначе клиент посещает офис банка или застройщика. У клиента всегда есть возможность ознакомиться с файлом договора на момент его электронного подписания. И пока он не подтвердит данное действие, документы не будут направлены на государственную регистрацию. Чтобы процесс покупки был полностью дистанционным, необходимо, чтобы все компании, работающие в данном направлении, полностью перешли на электронный документооборот, а также законодательно закрепить формат документов, предоставляемых на государственную регистрацию в электронном виде.
- Ольга Благовещенская: Доработки требует 100%-ная идентификация для уверенности в том, что на другом конце именно тот человек, который участвует в сделке.
- Novostroy.su: Чем с юридической точки зрения защищены участники электронной сделки?
- Максим Русаков: На сегодняшний момент есть четкие законодательные нормы, регламентирующие данную процедуру. Так же, как и в классическом варианте государственной регистрации, клиент по итогу получает зарегистрированные документы с присвоенными регистрационными номерами и выпиской из ЕГРН, подписанные электронной подписью государственного регистратора. Действительность подписи, а также орган, ее выдавший, на данный момент легко можно поверить онлайн.
- Ольга Благовещенская: Участники сделки защищены тем, что невозможно подделать их документы. К примеру, если электронная ЕГРН пришла с электронной подписью, то это может гарантировать подлинность данного документа. Потому что ее невозможно изменить, подделать, так как она приходит с официального сервиса Росреестра.
- Novostroy.su: Какие проблемы могут возникнуть у участников сделки? На что стоит обращать внимание при оформлении, чтобы их избежать?
- Максим Русаков: Основная проблема заключается в технических ошибках при подготовке документов. Ключевой момент, на который стоит обратить пристальное внимание — это документы, подписываемые участниками сделки в электронном виде, их правильность и достоверность указанных в них данных. Для некоторых застройщиков актуален вопрос получения электронной подписи от ряда банков при ипотечной сделке. Если у банка нет возможности подписать документ в электронном виде, рекомендуем указывать в ДДУ/ДУПТе или ДКП, что кредитный договор (обязательно указать реквизиты) является неотъемлемой частью данного договора (приложение). В таком случае документ можно подписать только сторонами сделки. Однако следует иметь в виду, что подобная практика может отличаться в зависимости от региона и лучше предварительно проконсультироваться с территориальным Росреестром.
- Ольга Благовещенская: В любом случае без официальной записи в МФЦ злоумышленники не смогут подделать переход права, оставив собственника без имущества.
Самая лучшая защита от мошенничества — написать о запрете электронной регистрации без личного заявления. Это даст вам гарантию безопасности и вашей защиты.
- Novostroy.su: Уже известны случаи мошенничества с электронной подписью, после которых люди лишились жилья. Как защитить себя от подобных случаев?
- Максим Русаков: Чтобы защитить свои данные и имущество при проведении электронных сделок следует:
- знать, надежный ли удостоверяющий центр, который выпускает для вас УКЭП (Усиленную Квалифицированную Электронную Подпись);
- проверять все подписываемые документы и указанные в них условия при оформлении сделки;
- после проведения сделки заказать бумажную выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить факт перехода права собственности;
- если вы не планируете в ближайшее время продавать недвижимость, обратиться в МФЦ с заявлением о запрете регистрационных действий в отношении вашего имущества (но не забудьте его отозвать на момент продажи).
- Novostroy.su: Что предпринято в правовом поле для контроля электронного документооборота? Кем в данных правоотношениях выступает Росреестр?
- Максим Русаков: На данный момент мы наблюдаем период становления единого электронного документооборота. Бизнес-сообщество и государственные органы совместными усилиями приходят к пониманию того, как должны выглядеть электронный бизнес-процесс и документооборот в целом. Росреестр уже внедрил первый вид полностью электронного документа для застройщиков (Договор участия в долевом строительстве). В свою очередь это оптимизировало ряд бизнес процессов и облегчило взаимодействие клиента и застройщика в условиях пандемии.
С 22 сентября текущего года действует приказ «Об утверждении требований к электронной форме договора участия в долевом строительстве…». Согласно приказу, все документы по сделке должны быть приложены в виде файлов в формате PDF/A-документов с текстовым слоем. Отсканированные документы в формате PDF/A не допускаются. Данные требования обязательны к исполнению, и несколько участников рынка уже получили отказы без рассмотрения.
- Novostroy.su: В каких случаях не следует прибегать к электронному формату сделки, а стоит отдать предпочтение традиционному способу? Какой категории граждан не подходит дистанционный формат покупки?
- Максим Русаков: На данный момент не до конца налажен процесс электронной подачи закладных по ряду технических причин, но в начале 2021 года планируется привести в соответствие и этот процесс.
Не думаю, что сегодня есть категория граждан, которым противопоказан дистанционный формат покупки.
- Ольга Благовещенская: Стоит отдать предпочтение традиционному формату сделки при ранее возникшем праве, при сделках с использованием разрешений от органов опеки, а также при военной ипотеке.
- Novostroy.su: Какой процент сделок на первичном рынке сегодня проходит в электронном формате?
- Максим Русаков: Сегодня существенная часть застройщиков использует услуги электронной регистрации по меньшей мере в 40% сделок.
- Ольга Благовещенская: На рынке новостроек абсолютное большинство сделок проходят в электронном виде. Потому что все понимают преимущества данного вида сделки, самое основное из которых — экономия времени. Тогда как на вторичном рынке недвижимости наоборот, пока еще предпочитают традиционный формат сделки.
- Novostroy.su: Учитывая современные тенденции массовых покупок онлайн, стоит ли ожидать что в будущем большинство сделок в сфере недвижимости перейдут в электронный формат? Почему?
- Максим Русаков: На данный момент все сферы активно уходят в онлайн, в том числе и игроки строительного сектора. Мы уже видим огромный прорыв в этой области. Данный переход неизбежен.
- Ольга Благовещенская: С каждым годом мы движемся к цифровизации во всех сферах, недвижимость — не исключение.
Через 10 лет люди будут с ужасом вспоминать количество потраченного времени для проведения традиционной сделки. Со временем это все перейдет в абсолютно электронный вид. Люди привыкли к тому, что много действий можно делать водя пальцем по экрану смартфона, находясь в любой точке мира. Когда все будет интегрировано в мобильное приложение, тогда со временем все перейдет в электронный формат.
