ОФИС ИЛИ РЕТЕЙЛ: В КАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫГОДНЕЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ

Какой прирост цены за время строительства сегодня дают коммерческие помещения? На какой доход от аренды может рассчитывать инвестор?

В этом году на российском рынке недвижимости наблюдается настоящий бум инвестиций. Согласно оценкам NF Group, общий объем вложений в коммерческую недвижимость в России по итогам 2023 года составит 650–700 млрд руб., что станет абсолютным рекордом за всю историю. Спрос в сегменте формируют как крупные игроки и средний бизнес, так и частные инвесторы, для которых альтернативных инструментов с высокой доходностью сегодня все меньше.

«Предложение небольших офисных блоков в строящихся бизнес-центрах сейчас ограничено. По количеству объектов на конец третьего квартала 2023 года было всего 104 подобных лота. При этом объем данного предложения в зоне СК-ТТК составляет 1,2 тыс. кв. м и в зоне ТТК-МКАД 7,9 тыс. кв. м», — рассказал директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. «В готовых зданиях офисных блоков площадью до 150 кв. м практически нет, а в строящихся такие блоки уходят в первую очередь. Если говорить о зданиях высокой степени готовности, то сегодня мелкая нарезка доступна только в единичных случаях», — добавила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Высокую популярность таких объектов она объяснила наиболее доступной ценой и ростом спроса на них со стороны арендаторов при дефиците предложения в экспонировании.

Качественное предложение ограничено готовыми и строящимися офисными зданиями в Москве, которые можно пересчитать по пальцам, согласен гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. Касательно стрит-ретейла и торговых помещений, здесь предложение более разнообразное: улицы с трафиком, новые ЖК и бизнес-центры, а также центры притяжения, отметил он. «При этом самые ликвидные помещения площадью 50–100 кв. м и стоимостью 15–30 млн руб., как правило, уходят еще на начальных этапах строительства. Количество помещений такой площади преобладает в общем объеме лотов от застройщиков», — добавил директор направления «Недвижимость» группы компаний SRG Иван Терешин

Заработать за время строительства

Преимуществом инвестиций в коммерческие объекты на этапе строительства является возможность получения дохода за этот период. По данным аналитиков, в сегменте офисов прирост стоимости объекта за время строительства в среднем составляет 40%. Для сравнения, прирост цены в новостройках за этот период заметно ниже: по оценкам SRG, он составляет 10–20%.

Сегодня большинство сделок (около 82%) на офисном рынке проходит по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Такой механизм позволяет инвестору зафиксировать максимально низкую цену на старте проекта. «Прирост стоимости офисов при покупке, как правило, зависит от стратегии продавца и от времени входа в проект. В среднем на основе анализа уже реализуемых проектов можно говорить о приросте 30-50% за весь срок строительства», — рассказала партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. «По отдельным проектам, начатым в 2020–2021 годах, мы наблюдали прирост до 100% от стартовой стоимости», — отметила она.

Доходность от аренды: особенности стрита и офисов

Если инвестор намерен заработать не только на приросте цены за время строительства (например, перепродав объект после ввода в эксплуатацию), то он может получать пассивный доход от аренды. Многие владельцы коммерческих помещений используют эту стратегию. По данным компании CORE.XP, в премиальных бизнес-центрах Москвы по итогам третьего квартала доходность составляет 10–11%. В NF Group доходность от аренды торговых помещений оценивают в 8–10%. Для сравнения, доходность от сдачи квартир сейчас в два-три раза ниже и составляет всего 3–5%, подсчитали в SRG.


Источник: freepik.com

Поделиться

Не пропустите важные события — подписывайтесь на наши новости!
Больше актуальной информации в нашем Telegram-канале! Подписаться