Михаил Прихожан, юрист направления «Юридическая практика» Группы компаний SRG
Верховным Судом РФ 30.11.2016 утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с проведением государственного кадастрового учета. В материалах обзора обозначены позиции по важным аспектам данного вопроса. Рассмотрим их подробно.
Объекты кадастрового учета
Судебная практика рассматривалась в том числе через призму вносимых в законодательство изменений в части проведения государственного кадастрового учета в связи с принятием закона о государственной регистрации недвижимости и внесением изменений (изменения внесены Федеральными законами от 23.06.2016 N 221-ФЗ, от 03.07.2016 N 265-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ) в закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ , который с нового года будет именоваться законом о кадастровой деятельности. Верховным Судом Российской Федерации Отмечено , что установленные законом о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ основания для приостановления осуществления кадастрового учета сходны с основаниями, которые закреплены действующим законодательством. Таким образом, по мнению Верховного Суда Российской Федерации , вносимые изменения не слишком сильно отразятся на моментах судебной практики по вопросам оспаривания отказа в постановке на кадастровый учет.
Обзор начинается с рассмотрения объектов, в отношении которых может проводиться государственный кадастровый учет. Верховный Суд Российской Федерации подчеркивает, что согласно действующему законодательству проведение государственного кадастрового учета возможно только в отношении объектов недвижимости прочно связанных с землей, перемещение которых невозможно без нанесения им вреда. Приводится пример из судебной практики, где суд, отклоняя требование об оспаривании решения органа кадастрового учета об отказе в проведении государственного кадастрового учета автобусной остановки с торговым павильоном, руководствовался тем, что такие объекты не являются объектами недвижимости, так как не имеют признаков капитальности. Такой же позиции суд придерживается в отношении асфальтобетонного покрытия.
В части кадастрового учета помещений, суд указал, что их можно поставить на учет лишь в том случае, если они идентифицируются как самостоятельные объекты недвижимости, то есть не являются пристройкой к другому зданию или его частью, огражденной, например, строительными конструкциями. То же касается и объектов, строительство которых не завершено. В качестве примера дается ссылка на решение, где суд отказал в постановке на кадастровый учет железобетонных свай, вбитых в землю.
Это касается также комнат в коммунальной квартире. Однако, по мнению суда, часть жилого дома может быть поставлена на учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной. К примеру, части дома являются изолированными объектами, которые предназначены для проживания без помещений общего пользования.
Также указано, что арендатором может быть поставлена на кадастровый учет арендованная им часть нежилого помещения. Однако это не означает, что в результате будет сформирован полноценный объект недвижимости.
Еще в обзоре освещены некоторые моменты, связанные с кадастровым учетом земли, которые проявились после внесения поправок в Земельный кодекс РФ. Суд отметил, что постановка на учет земельного участка на основании схемы расположения земельного участка будет невозможна, если срок действия данной схемы истечет, а ее срок составляет два года. Суд также признал, что постановка на кадастровый учет части участка возможна при регистрации в государственном реестре прав обременения на данную часть объекта недвижимости.
В то же время было отмечено, что на учет невозможно поставить выделенную в натуре долю земельного участка многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме, так как это запрещено Жилищным кодексом РФ.
Условия и правила
В Обзоре от 30.11.2016 особо указано, что если размеры участка не соответствуют указанным в градостроительных регламентах, Земельном кодексе или других федеральных законах, то постановка на кадастровый учет такого участка не получится. Также подтверждена позиция, изложенная в законе «О государственном кадастре недвижимости» от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ , гласящая, что при уточнении границ земельного участка, увеличение его площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен, то 10% от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого участка. При отсутствии обоснования увеличения площади участка возможен отказ в проведении государственного кадастрового учета.
Кроме того, ВС РФ Верховный Суд Российской Федерации напомнил, что перечень смежных землепользователей, с которыми требуется согласовать границы земельного участка, должен быть определен на момент совершения кадастровых работ. Если в государственном кадастре недвижимости есть адреса лиц, заинтересованных в согласовании границ земельного участка, то необходимо каждого из них индивидуально оповестить о согласовании. В качестве примера, ВС РФ приводит дело, в котором кадастровому инженеру было отказано в проведении государственного кадастрового учета, в связи с тем, что межевой план не был согласован с арендатором смежных участков, который зарегистрировал свои прав позже даты проведения кадастровых работ. В связи с этим, суд признал решение органа кадастрового учета незаконным
Как отметил ВС РФ, неполучение органом кадастрового учета документов и информации в порядке межведомственного взаимодействия само по себе не может повлечь отказ в осуществлении кадастрового учета.
Что касается вопросов внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части касающейся перепланировки жилого помещения, то здесь суд указал, что для учета таких изменений потребуется представить документы, подтверждающие ее согласование.
Снять с кадастрового учета земельный участок, сведения о котором не носят временный характер, невозможно, за исключением случаев преобразования данного участка или иных случаев, прямо предусмотренных законом. При этом указано, что орган кадастрового учета самостоятельно аннулирует временные сведения по истечении срока, установленного законом о кадастре от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды.
Напомнил Верховный Суд РФ и о том, что если договор аренды земельного участка не подлежит регистрации, на его основании нельзя изменить статус сведений с временного на учтенный или продлить срок действия временного характера таких данных. Временные сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного законом о кадастре от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды. К временным сведениям относятся и данные о постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено. При этом сведения о ранее учтенных земельных участках не носят временного характера, соответственно в связи с отсутствием государственной регистрации их невозможно снять с кадастрового учета. Суд при этом подчеркивает, что нельзя внести сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, они уже содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Если же сведения из кадастра исключили по заявлению госоргана или местных властей, чтобы помешать компании оформить права на земельный участок, суд может признать такие действия незаконными. Так, суд признал незаконным снятие с учета земельного участка после того, как городская администрация отказалась заключить с компанией договор аренды.
В Обзоре также указано, что арендатор земельного участка имеет право на подачу заявления об осуществлении кадастрового учета изменений данного участка, если заключен договор аренды на срок более пяти лет. ВС РФ подчеркнул, что если объект недвижимости находится в долевой собственности, то для проведения кадастрового учета потребуются заявления от всех собственников. В том случае, если кто-то откажется, в проведении учета должны отказать.
В целом Пленум Верховного Суда РФ подтвердил многие позиции, изложенные в сложившейся практике, которые могут стать ориентиром для принятия решений. Однако очевидно, что со вступлением 1 января в силу закона о государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ , а также изменений в законе о государственном кадастре недвижимостиот 24 июля 2007 года N 221-ФЗ многие из них могут претерпеть некоторые изменения по мере наработки практики применения введенных новаций.
