Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ до 1 января 2020 года приостанавливается рыночная переоценка недвижимого имущества в России. До этого времени в нашей стране будет применяться кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 года. Пояснить подробнее суть приостановки рыночной переоценки, чем это грозит землевладельцам, каковы подводные камни, что желательно сделать уже сейчас? – На эти вопросы мы попросили ответить наших экспертов.
3 июля также подписан закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которым вводится новая система проведения и оспаривания государственной кадастровой оценки. Переход на неё рассчитан до 2020 года, когда она полностью будет введена. Кадастровую оценку земли сегодня проводят независимые оценщики. Если собственник считает, что оценка стоимости его земли завышена, он может её оспорить. Для этого он может обратиться в суд или в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой оценке, работающую при Управлении Росреестра по Свердловской области. Обратиться сюда можно после того, когда будет установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта были использованы недостоверные исходные данные.
За семь месяцев этого года в комиссию поступило около 800 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. В Управлении считают, что большое количество обращений свидетельствует и о недостатках действующей модели проведения массовой оценки – часто она не позволяет установить достоверную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости и вызывает много нареканий.
К 2020 году будет введен институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ. Кадастровую стоимость предполагается определять по единой методике. Это позволит повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости.
Комментарии юристов
Михаил Прихожан, юрист направления «Юридическая практика» группы компаний SRG (г. Москва):
– Кадастровая стоимость является базой для расчета платежей за землю для собственников земельных участков, арендаторов и некоторых иных категорий землепользователей. Принятый закон позволит сохранить в неизменном виде размер земельного налога и арендной платы до 2020 года. Указанные платежи будут рассчитываться от кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения. То есть если по договору аренды земельного участка установлена арендная плата в размере 1,5 % от кадастровой стоимости, то в случае если кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2014 года была установлена в размере 100 млн руб., то аренда в 1,5 млн руб. будет действовать до 1 января 2020 года в неизменном виде.
Экономия
В то же время для тех, кто смог оспорить кадастровую стоимость, уровень платежей также сохранится до 2020 года. Это позволит многим землепользователям значительно увеличить размер экономии, достигнутый по итогам оспаривания кадастровой стоимости. Например, если по итогам оспаривания в 2015 году кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной и удалось добиться снижения арендной платы за 1 год в размере 1 млн руб., то данная экономия будет увеличена в 4 раза, до 4 млн руб.
Многие землепользователи, которые раньше не решались на оспаривание кадастровой стоимости по причине маленькой экономии за 1–2 года, теперь с увеличением срока действия кадастровой оценки до 2020 года получают стимул скорее начать процесс оспаривания. Если раньше, в случае экономии от оспаривания кадастровой стоимости в сумме 200 тыс. руб. за год, затраты на отчёт и прочие издержки не окупались, то теперь с учетом поправок можно будет сэкономить в три раза больше (с 2016 до 2020 года) – до 600 тыс. руб. Главное, вовремя начать данный процесс и успеть подать заявление об оспаривании до конца года в комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, образованную в каждом субъекте РФ при соответствующем региональном управлении Росреестра.
Если по итогам прохождения процедуры оспаривания кадастровая стоимость будет установлена равной рыночной, то, согласно статье 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности, данная цена будет применяться три года, с 1 января 2016 по 1 января 2020-го. Это поможет многим землевладельцем продлить эффект от экономии по итогам оспаривания кадастровой стоимости, а также дополнительно сэкономить на процедуре оспаривания, в части затрат на подготовку отчета об оценке и экспертного заключения.
Платежи по меньшей стоимости
Законом определено, что, если по итогам кадастровой оценки, проведенной в период до 2020 года,стоимость будет меньше, чем определенная по состоянию на 1 января 2014 года, то будут применяться результаты последней кадастровой оценки. Например, если земельный участок по итогам проведения кадастровой оценки на 1 января 2014 года был оценен в 100 млн руб., а в рамках проводимой в настоящее время государственной кадастровой оценки, которая начнет действовать с 1 января 2017 года, он оценен в 50 млн руб., то для расчета платежей за землю будет применяться кадастровая стоимость, полученная по итогам проведения новой кадастровой оценки, то есть 50 млн руб. И наоборот, если по итогам оценки, которая будет действовать с 1 января 2014 года, кадастровая стоимость участка будет определена в размере 200 млн руб., то в отношении данного участка для расчёта платежей за землю будут действовать результаты оценки, определенной по состоянию на 1 января 2014 года, то есть 100 млн руб.
Оценка измененного объекта
В случае если были изменены характеристики объекта, такие как вид разрешённого использования или площадь участка, то кадастровая стоимость будет рассчитываться также исходя из средних удельных показателей кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года. Например, если по итогам уточнения границ земельного участка с видом разрешенного использования для размещения объектов торговли площадью 995 кв. м его площадь изменилась и стала 1000 кв. м, то, согласно статье 24.19 закона об оценочной деятельности, для расчета кадастровой стоимости будет применяться средний удельный показатель для данного вида разрешенного использования данного кадастрового квартала исходя из кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2014 года. То есть, если кадастровая стоимость квадратного метра земли по кадастровому кварталу с данным видом использования, определенная по состоянию на 1 января 2014 года, – 30 тыс. руб., то кадастровая стоимость участка составит 30 000 * 1000 = 30 млн руб.
Следует иметь в виду, что если по итогам проведения государственной кадастровой оценки, которая вступает в силу с 2017 года, кадастровая стоимость квадратного метра земли по кадастровому кварталу с данным видом использования будет определена в меньшем размере, например, в 20 тыс. руб. за кв. м, то для расчёта всё равно будет применяться кадастровая стоимость земли по состоянию на 1 января 2014 года. Землепользователям следует учитывать данное обстоятельство и не надеяться на возможность экономии.
Однако следует иметь в виду, что если кадастровая стоимость земельного участка не была определена в рамках ранее проводимой кадастровой оценки или не применялась для целей налогообложения, то при оценке участка после 1 января 2017 года в отношении него будет применяться та кадастровая стоимость, которая будет определена.
Новый порядок кадастровой оценки
Помимо вышеизложенного, закон предоставляет землевладельцам время для адаптации к новой системе проведения и оспаривания государственной кадастровой оценки, установленной законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», переходный период введения которой закончится в 2020 году.
Новый закон предусматривает создание специальных бюджетных учреждений, которые будут проводить кадастровую оценку по-новому, на постоянной основе собирая информацию об объектах оценки из тех источников информации, которые ранее не использовались для сбора информации.
Также для проведения кадастровой оценки будут учитываться результаты оспаривания кадастровой стоимости каждого объекта.
Будет введен новый порядок оспаривания кадастровой стоимости, который не требует обязательного обращения в комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, а даёт возможность обращения напрямую в суд.
Порядок работы и состав комиссий по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости также изменится и будет определяться актами субъекта РФ, при этом создание таких комиссий будет необязательно.
Кроме того, комиссии теперь не будут рассматривать вопросы пересмотра кадастровой стоимости, связанного с наличием ошибок при проведении кадастровой оценки, они будут рассматриваться бюджетными учреждениями, проводившими государственную кадастровую оценку.
Всё это позволит прийти к более близкой к рыночной кадастровой оценке и избежать многих споров в данной сфере.
Несмотря на то, что указанный закон вступит в силу в 2017 году, потребуется время для создания бюджетных учреждений, принятия необходимых подзаконных актов, проведения кадастровой оценки по новым правилам, потому законом предусмотрен переходный период до 2020 года. Всё это время будет действовать текущий порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости.
В целом закон несет позитивные моменты и должен порадовать многих землевладельцев отсутствием необходимости обращаться к пересмотру процедуры оспаривания кадастровой стоимости каждые два года, а также возможностью применения более низкой кадастровой стоимости при расчете обязательных платежей за землю и даст время на адаптацию к введению в действие изменений в законодательстве.
Алексей Головченко, управляющий партнер группы компаний «ЭНСО», глава комитета по оценке регулирующего воздействия общественной организации «Деловая Россия»:
– Цель «заморозки» рыночной переоценки недвижимого имущества – адаптация нового революционного закона о государственной кадастровой оценке. Напомню, в формате нового закона кадастровой оценкой будет заниматься специальное бюджетное учреждение, которое за эти три года, пока кадастровая оценка будет заморожена, должно будет произвести полную переоценку всех объектов недвижимости в РФ, причём принадлежащих как физическим, так и юридическим лицам.
Не секрет, что сегодня для большей части граждан кадастровая стоимость объектов недвижимости является заниженной, а значит, и налогов за владение объектами капитального строительства (ОКС) они платят гораздо меньше положенного. Соответственно, когда кадастровую стоимость пересчитают, все физические лица будут платить налоги за свои гаражи и квартиры, как полагается, десятками тысяч рублей (а не по 500 рублей, как сейчас).
С компаниями, как известно, ситуация другая – на сегодня кадастровая стоимость принадлежащих им объектов, как правило, существенно завышена, и компаниям приходится в индивидуальном порядке её оспаривать, чтобы привести в соответствие с рыночной, а значит, и снизить уплачиваемый налог. Так вот, с вступлением «заморозки» в силу (а случится это уже с 1 января 2017 года) последующие три года компаниине смогут оспаривать и снижать свою кадастровую стоимость. Так что, если вдруг вы еще не оспорили кадастровую стоимость своих объектов капитального строительства и привели её в соответствие с рыночной, поспешите, это надо успеть сделать до конца 2016 года.
Вторая проблема заключается в том, что муниципалитеты тоже не смогут «трогать» кадастровую стоимость, а значит, будут изыскивать другие возможности пополнения бюджета. А, как мы знаем, сегодня «любимым» способом для этого является повышение арендных ставок за землю.
Наконец, с проблемой столкнутся вновь вводимые в эксплуатацию объекты капитального строительства и вновь формируемые земельные участки, так как их кадастровая стоимость будет формироваться по стоимости, которая была до «заморозки», и снизить её они тоже не смогут до 2020 года.
P. S. Если вы хотите узнать результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, то обратитесь к сайту Росреестра (http://www.rosreestr.ru), где есть раздел «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». На этом же сайте можно узнать кадастровую стоимость объекта – для этого нужно зайти в сервис «Публичная кадастровая карта» или «Справочная информация по объектам недвижимости режиме online» и найти объект по кадастровому номеру или фактическому адресу. Сведения о кадастровой стоимости в виде бумажного документа (кадастровой справки) можно получить в офисах многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), адреса которых можно узнать на официальном сайте МФЦ – cift.ru. Сведения о кадастровой стоимости в виде кадастровой справки предоставляются бесплатно, в том числе на любую дату, указанную в запросе.
