В столице продолжается застройка промышленных зон в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Многие промзоны образовались на окраинах Москвы еще в середине прошлого века, но со временем оказались внутри жилой застройки и деловых кварталов. РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся промзоны Москвы в ближайшие годы. Сегодня речь пойдет о реновации одной из крупных промзон — «Рижского грузового двора» на северо-востоке столицы.
Пять километров до Кремля
Промзона «Рижский грузовой двор» находится всего в пяти километрах от Кремля — в районе Марьина Роща, самом южном в Северо-Восточном административном округе столицы. Территория промзоны расположена на пересечении Третьего транспортного кольца и проспекта Мира. Застроить там столичные власти намерены 20,6 га.
В перспективе на месте «Рижского грузового двора» появится новый городской район со штаб-квартирой «Российских железных дорог» (РЖД), современным жилым комплексом и другими объектами. Для разработки архитектурно-градостроительного решения РЖД совместно с АО «ДОМ.РФ» объявили международный конкурс.
Его участники разработали комплексное решение рационального использования территории промзоны, учитывая международный опыт и современные тенденции в строительстве и архитектуре. В финал конкурса вышли пять международных строительных консорциумов, а его победитель был объявлен 20 декабря 2019 года. Им стала команда архбюро из Японии Nikken Sekkei.
Между тем, как ранее заявлял замгендиректора РЖД Олег Тони, на реализацию проекта по реорганизации территории Рижского грузового двора может потребоваться до пяти лет.
«Застройка бывшего Рижского грузового двора будет включать офисы, социальную и иную инфраструктуру. Такого уровня проектов в Москве немного. Для этого планируется не привлекать ни деньги компании, ни бюджета — только деньги сторонних инвесторов», — рассказывал Олег Тони в 2019 году.
Предпроектные и проектные работы были запланированы на 2020 — начало 2021 годов. Таким образом, реновация промзоны может быть завершена в 2025–2026 годах.
«Золотая» локация
Как отмечают эксперты, опрошенные РИАМО, локация около Рижского вокзала, проспекта Мира и Марьиной Рощи, где находится промзона «Рижский грузовой двор», является достаточно привлекательной и практически престижной. Это должно привлечь к проекту покупателей, желающих жить в центре, но не располагающих большим бюджетом для покупки внутри Садового и тем более Бульварного кольца.
По словам управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE) Надежды Коркки, уже объявлено, что в роли мастера-девелопера проекта по застройке «Рижского грузового двора» выступит компания «ПроГород» (дочерняя организация ВЭБ) в партнерстве с «РГ-Девелопмент». При этом архитектурно-градостроительное решение для проекта разработает бюро Nikken Sekkei, ранее выигравшее международный архитектурный конкурс.
«Планируется, что в рамках реорганизации промзоны будет построено порядка 708 тысяч квадратных метров недвижимости: 457 тысяч «квадратов» придется на офисы, а 251 тысяча — на жилье. Также концепция предполагает выполнение благоустройства и создание общественных пространств», — говорит Надежда Коркка.
В свою очередь генеральный директор агентства недвижимости (АН) «Бон Тон» Наталия Кузнецова отмечает, что в локации, где находится промзона «Рижский грузовой двор», будет востребовано жилье бизнес- и премиум-классов.
Сегодня средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка квартир в этом районе составляет 303 тысячи рублей при средней цене лота в 20 миллионов рублей на нулевом цикле строительства, а апартаментов — 255 тысяч рублей при средней цене лота 44 миллиона рублей на стадии ввода. Так что бюджетным жилье в этой локации назвать вряд ли получится.
«Стоимость недвижимости может стать сдерживающим фактором для развития промзоны: она должна быть адекватной возможностям потенциальных покупателей даже с учетом ипотечного кредитования», — считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Для тех, кто в пути
По мнению владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, формат апартаментов рядом со штаб-квартирой РЖД может быть востребован у вполне конкретного типа покупателей — тех, кто приобретает жилье для временного проживания. Это бизнесмены и люди, ведущие свою деятельность сразу на два города, — к примеру, на Москву и Санкт-Петербург, Казань или Нижний Новгород.
«В этом плане близость площади трех вокзалов будет играть ключевую роль, а стоимость апартаментов здесь может быть ниже, чем в апарт-комплексе «Волга» недалеко от Комсомольской площади. Хотя локация «Волги» намного выигрышнее, для многих в приоритете именно цена», — объясняет эксперт.
Как говорит Максим Лазовский, к плюсам проекта застройки промзоны «Рижский грузовой двор» можно отнести появление нового мощного многофункционального комплекса и активное освоение территорий, которые пока используются скорее в складском направлении. Именно поэтому локации на мытищинских улицах рядом с промзоной и в других домах у железной дороги раньше не были дорогостоящими, несмотря на географию.
«Создаваемые в районе промзоны общественно-деловые площади намного превышают потребности монополии. Она станет точкой притяжения для большого количества организаций и спровоцирует развитие всех окружающих территорий», — считает директор направления «Инжиниринг» группы консалтинговых компаний SRG Алексей Ефанов.
Тем не менее, отмечает Ефанов, важным фактором должно стать увеличение транспортной доступности района, где сейчас находится промзона «Рижский грузовой двор»: именно от этого во многом будет зависеть успех проекта. Между тем с транспортом в этой локации все отнюдь не однозначно, несмотря на близость к центру.
Транспортные риски
С одной стороны, в плане транспорта у «Рижского грузового двора» есть плюсы. Рядом с территорией промзоны находится Третье транспортное кольцо (ТТК) с выездом на одну из основных магистралей города — Ярославское шоссе. Кроме того, в пешей доступности есть такие станции метро, как «Рижская» и «Марьина Роща». Не стоит забывать и о доминанте этой локации — Рижском вокзале.
«Ансамблю Рижского вокзала, имеющему статус объекта культурного значения, возвратят исторический вид. При этом пассажирская инфраструктура будет сохранена», — говорит Надежда Коркка.
С другой стороны, отмечает эксперт, строительство жилых корпусов и масштабного делового центра в этой локации неизбежно увеличит нагрузку и на вокзал, и на станции метро. А расположенные рядом ТТК и проспект Мира в часы пик и так загружены, поэтому в перспективе дорожная обстановка там может ухудшиться. Кроме того, район промзоны отличает неудобная развязка на Крестовском мосту.
«Главный минус — еще большая нагрузка на транспортную развязку в перспективе. Увеличение количества жителей неизбежно приведет к росту автомобильных пробок: это почувствуют на себе все — и новоселы, и старожилы района», — считает Максим Лазовский.
Район со «сложной» экологией
Как отмечает Максим Лазовский, к минусам района промзоны «Рижский грузовой двор» относятся уровень благоустроенности и экологический фактор. В локации находится большое количество промышленных зданий и складов. При этом ближайшие парки находятся вдоль Олимпийского проспекта: это Фестивальный парк на пересечении с Третьим кольцом и Екатерининский у театра Советской Армии, до которых минут 25–30 пешком.
«Локация удалена от таких больших парков, как Сокольники, ВДНХ и Останкино: до них нужно добираться на транспорте», — говорит Александр Цыганов.
Как объясняет собеседник РИАМО, если говорить об инфраструктуре района, где находится промзона «Рижский грузовой двор», то неподалеку находится несколько вузов — в частности, Финансовый университет, Российский университет транспорта (бывший МИИТ) и Московский городской университет управления Правительства Москвы.
«Неподалеку от локации также находятся несколько современных музеев — в том числе Музей толерантности и музей ГУЛАГ — и центры притяжения диаспор, армянская церковь и синагога», — рассказывает Александр Цыганов.
По мнению эксперта, жители домов, которые появятся на месте промзоны «Рижский грузовой двор», могут рассчитывать на социальную и торговую инфраструктуру расположенных рядом и уже давно обжитых районов. Кроме того, рядом с локацией и в ней самой появятся офисные центры, что говорит о реальной возможности трудоустройства рядом с домом.
«Все это указывает, что новый проект застройки Рижского грузового двора обещает быть удачным», — заключает Цыганов.
