Пожизненная рента, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), представляет собой процесс передачи лицом находящегося у него в собственности имущества другому лицу под уплату рентных прежнему собственнику указанного имущества.
Предметом договора пожизненной ренты может являться движимое и недвижимое имущество.
Далее речь пойдет об особенностях заключения договора пожизненной ренты в отношении недвижимого имущества.
Договор пожизненной ренты заключается между плательщиком ренты (лицом, выплачивающим рентные платежи) и получателем ренты (лицом, передающим свое имущество под осуществление рентных платежей) на период жизни последнего, либо на период жизни указанного им гражданина.
После заключения договора пожизненной ренты продавец продолжает жить в отчуждаемом помещении, но не может им более распоряжаться (продавать, дарить и т.д.)
В соответствии с действующим законодательством указанный договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, согласно которому происходит отчуждение имущества, подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Имущество, в отношении которого заключается договор ренты, получатель платежей может отдать в собственность лица, осуществляющего такие платежи за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ).
Если имущество передается на возмездной основе, к таким взаимоотношениям сторон по передаче и оплате указанного имущества применяются правила главы 30 ГК РФ (о купле-продаже). Если же имущество передается бесплатно, то применяются правила, предусмотренные главой 32 ГК РФ (дарение) (п. 2 ст. 585 ГК РФ).
Отчуждение имущества, выступающего объектом договора пожизненной ренты, допускается только с согласия получателя рентных платежей. Форма этого согласия в ГК РФ не предусмотрена (письменное, устное, удостоверенное нотариусом), что на практике порождает разного рода сложности. Наиболее распространенной формой является простая письменная форма.
В случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного пожизненной рентой, применяются положения ст. 586 ГК РФ в соответствии с которой лицо, передавшее объект недвижимости, обремененный рентными платежами в собственность другого лица, несет с ним субсидиарную ответственность по требованиям получателя таких платежей.
Таким образом, если новый владелец недвижимого имущества, отчужденного с обременением в виде пожизненной ренты, не исполняет взятые на себя обязательства по уплате рентных платежей, то требование об их уплате может быть предъявлено также и к предыдущему владельцу (плательщику ренты) указанного недвижимого имущества, который, в свою очередь, на основании ст. 339 ГК РФ может предъявить это требование к основному должнику.
Для устранения имеющихся недостатков и усовершенствования гражданского законодательства Министерством Юстиции Российской Федерации (далее – Министерство Юстиции РФ, ведомство) был подготовлен проект Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений» (далее – законопроект, проект закона).
Согласно указанному проекту закона в случае отчуждения имущества получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату размер такой платы должен составлять не менее 20% от рыночной стоимости недвижимого имущества. Эта цифра, по утверждению ведомства, установлена исходя из средней величины первого взноса по ипотечному кредитованию.
Таким образом, законопроект предусматривает обязательную оценку рыночной стоимости имущества, что в соответствии с действующим законодательством не является обязательным.
Рыночную стоимость должен определить независимый оценщик.
Минимальный размер платежей, установленных договором пожизненной ренты, при отчуждении недвижимого имущества бесплатно предлагается установить в размере не менее двух определенных в конкретном субъекте Российской Федерации размеров прожиточного минимума на душу населения.
Эти нововведения, как считают разработчики проекта закона, позволят свести на нет практику отчуждения недвижимого имущества за мизерную плату, не эквивалентную хоть в какой-то мере его рыночной стоимости.
Обременение недвижимого имущества рентой, согласно законопроекту, подлежит государственной регистрации. Сведения о виде ренты (постоянная, пожизненная, пожизненное содержание с иждивением), сроках ее выплаты вносятся в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По мнению Министерства Юстиции РФ поправки, указанные в проекте закона вносятся, прежде всего, в интересах получателей рентных платежей, законодательного закрепления гарантий прав этих граждан, которые чаще всего являются одинокими, пожилыми людьми.
