|
Автор: Фетищева Ольга, заместитель директора направления «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG
Все активы на рынке можно разделить по назначению на универсальные и специализированные. Производственно-складские комплексы универсального назначения легко могут быть перепрофилированы под другую деятельность или функционально заменены другими аналогичными площадками. Как правило, такие площадки включают в себя несколько типовых зданий, подъездные дороги, коммуникации и легко монтируемое/демонтируемое движимое имущество. Перепрофилирование же специализированных комплексов маловероятно из-за конструктивных и технических особенностей зданий, сооружений и производственной площадки в целом.
Рассмотрим оценку специализированного комплекса имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан. Данный комплекс представляет собой совокупность движимого и недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предназначенных для разведения сельскохозяйственной птицы, то есть птицефабрику. Новые объекты построены в 2013-2014 гг. по современным технологиям. Реконструкция устаревших объектов проходила в 2009 году также по современным технологиям. В перечень оцениваемых объектов также входят объекты незавершенного строительства, которые учтены на 08 счете бухгалтерского баланса предприятия.
Выбор подходов к оценке:
Сравнительный подход
Для оценки узкоспециализированных производственных комплексов необходимо использовать сравнительный подход на основании цен предложений и сделок с аналогичными по назначению комплексами недвижимости в данном регионе. В этом случае рассчитываются удельные показатели стоимости комплексов по этим сделкам.
Наиболее часто используемые показатели: стоимость/мощность, стоимость/объем выпуска, стоимость/площадь зданий или производственной площадки. Полученные удельные показатели стоимости применяют к показателям объекта оценки.
Применение методов сравнительного подхода, основанных на сопоставлении с данными о стоимости компаний (капиталов компаний) при расчете стоимости имущественного комплекса некорректно. Данные методы используются, как правило, для верификации результатов доходного подхода, используемого для определения экономического устаревания и/или определения величины прибыли предпринимателя (в рамках затратного подхода).
Для оценки специализированных производственных комплексов:
Сравнительный подход к оценке рассматриваемого объекта
На рынке коммерческой недвижимости республики Башкортостан представлены объявления по продаже животноводческих комплексов. Однако дата размещения этих объявлений устарела, и информация, указанная в данных объявлениях, неактуальна. В связи с этим, оценщик провел анализ предложений по продаже сельскохозяйственных комплексов на территории России. В ходе анализа данных объявлений и телефонных консультаций с представителями собственников продаваемых комплексов оценщик пришел к выводу, что определение рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода не представляется возможным вследствие несопоставимости по следующим ценообразующим факторам:
общая площадь объектов недвижимости;
состав имущественных комплексов;
технологическая оснащенность объекта недвижимости;
наличие коммуникаций;
месторасположение;
наличие прочих улучшений на земельных участках (водоемы);
конкурентная среда в районе расположения объекта недвижимости и пр.
Кроме того, в цену объектов-аналогов входит стоимость оборудования, сельскохозяйственной техники и скота. Расчет и введение корректировок по данным факторам приведет к искажению стоимости, рассчитанной в рамках сравнительного подхода.
Настоящий объект оценки является вновь построенным или полностью реконструированным по новым технологиям с использованием современных материалов. Объекты-аналоги, которые представлены на рынке – это в основном довольно устаревшие комплексы, которые построены еще в 1940-1960 годах. В соответствии с этим, оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода нецелесообразно.
Затратный подход
Затратный подход применяется преимущественно в случаях при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки (или движимого имущества).
Затратный подход к оценке рассматриваемого объекта.
Недвижимое имущество
Этапы определения стоимости в рамках затратного подхода:
1 этап – определение рыночной стоимости земельного участка как условно свободного;
2 этап – определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений;
3 этап – определение прибыли предпринимателя;
4 этап – определение износа и устаревания;
5 этап – определение стоимости улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний;
6 этап – определение рыночной стоимости объекта как суммы стоимости земельного участка и стоимости улучшений.
Определение рыночной стоимости земельных участков как условно свободных.
При определении стоимости права аренды на земельный участок оценщик использовал метод сравнения продаж, учитывая достаточное количество доступной рыночной информации.
Анализ условия продажи (предложения)
По законам рынка цена предложения обычно превышает цену продажи. По результатам телефонных переговоров с представителями собственников и консультации со специалистами ведущих агентств недвижимости республики Башкортостан (АН "Rain Group" www.rgestate.ru/, тел. 8(347)226-0-226; АН "102-й регион" http://www.102-ufa.ru/ , тел. 8(347) 294-97-98; АН "БАШРИЭЛКОМ" http://www.bashrielcom.ru/, тел. 8(347)293-12-03) скидки на уторговывание при продаже земельных участков под размещение сельскохозяйственного производства могут составлять от 10 до 30%. Для дальнейших расчетов данная скидка принимается равной 15%, кроме тех случаев, когда продавец объекта отказывается от торга при осуществлении сделки.
Анализ состава передаваемых прав
В рамках настоящего отчета корректировка на состав передаваемых прав проводилась в соответствии со Справочником расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №14, 2014, стр. 14, табл. 1.3.1). Корректировка взята для Екатеринбургской области, потому что она сопоставима с республикой Башкортостан по экономическим, социальным и географическим показателям, что выражается в том, что республика Башкортостан и Екатеринбургская область входят в Уральский федеральный округ и имеют общую границу. Данная корректировка составляет -8,40%.
Анализ характеристик месторасположения
Корректировка на месторасположение вводилась на основании данных о средних удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения принятых в соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 №515. Корректировка рассчитывалась по формуле:
, где
СУПКСЗ о.о. - средний удельный показатель кадастровой стоимости земель объекта оценки;
СУПКСЗ о.а. - средней удельный показатель кадастровой стоимости земель объекта аналога.
Остальные корректировки рассчитываются аналогично.
Расчет затрат на замещение производился с использованием Справочников оценщика, издаваемым ООО "Ко-Инвест" – "Промышленные здания. 2011", "Сооружения городской инфраструктуры. 2010", "Магистральные сети и транспорт 2010", данных строительных организаций, а также индексации первоначальной балансовой стоимости.
Для тех объектов недвижимости, по которым отсутствует информация по площади, объему, протяженности и т.д., был применен метод индексации балансовой стоимости.
В случае определения затрат на замещение с использованием сборников Ко-Инвест без учета износа расчет производится по формуле:
, где:
С стр – стоимость строительства единицы измерения объекта в базовых;
V – в зависимости от удельного показателя: строительный объем, общая площадь, протяженность и т.п.;
К рэ – регионально-экономический коэффициент;
К р – коэффициент, учитывающий различия между оцениваемым объектом и аналогом по объему, площади и другим характеристикам;
Ки – коэффициент пересчета с базовой цены в уровень цен на дату оценки;
П – прибыль предпринимателя;
При расчете затрат на замещение по данным строительных организаций в качестве стоимости строительства принимались цены предложений по продаже без учета НДС.
Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:
, где:
– первоначальная стоимость объекта (по данным, предоставленным Заказчиком);
I – индекс изменения цен с даты постановки на баланс на дату оценки.
Индекс пересчета рассчитывался как отношение суммы затрат на замещение объектов недвижимости специального назначения к сумме первоначальной балансовой стоимости. Сумма затрат на замещение приводилась без учета прибыли предпринимателя.
Определение износа и устареваний
Суммарный (накопленный) износ рассчитывается по формуле:
F, V, и E – выраженная в долях степень соответствующего частичного обесценения – физического, функционального и внешнего.
Расчет физического износа
Физический износ отражает изменение физических свойств оцениваемых объектов со временем (например, дефекты конструктивных элементов). В рамках настоящего отчета физический износ определялся методом анализа эффективного возраста.
Физический износ измеряется при помощи метода, называемого "метод анализа эффективного возраста", и выражается обычно величиной в процентах от стоимости замещения. Этот метод может быть проиллюстрирован следующей формулой:
Эффективный возраст объектов принят равным фактическому возрасту.
Нормативные сроки службы объектов недвижимого имущества в зависимости от класса конструктивной системы принят на основании анализа данных следующих источников:
Постановление №1 от 01.01.2002г. ОКОФ
Постановление СМ СССР №1072 от 22.10.1990 г.
Справочника Marshall&Swift (США).
Срок остаточной полезной жизни объекта определялся на основании его хронологического возраста, а также с учетом результатов визуального осмотра.
Расчет функционального устаревания
Функциональное устаревание – потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям. По мнению Оценщика, функциональное устаревание для оцениваемых объектов недвижимого имущества отсутствует.
Расчет внешнего (экономического) устаревания
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Величина экономического устаревания составляет 3,92%. Расчет приведен далее в рамках Доходного подхода.
Расчет затрат на замещение объекта с учетом износа
Стоимость затрат на замещение с учетом износа определяется по формуле:
Сз с износом = Сзх (1-S),
где:
Сз – стоимость затрат на замещение без учета износа;
S – величина накопленного износа.
Выбор укрупненных показателей стоимости замещения зданий и сооружений
Расчет рыночной стоимости улучшений в рамках подхода
Прочие объекты рассчитаны аналогично.
Движимое имущество
Алгоритм расчета рыночной стоимости затратным подходом:
определение затрат на воспроизводство (замещение);
расчет накопленного износа;
расчет рыночной стоимости затратным подходом.
К части оцениваемого движимого имущества был применен метод расчета затрат на замещение по цене однородного объекта. При определении стоимости без учета износа Оценщик использовал ценовую информацию компаний-поставщиков.
При определении затрат на замещение имущества учитывались затраты на монтаж оборудования. Корректировка по данному фактору была рассчитана с помощью справочника Ко-инвест "Индексы цен в строительстве" №89 (ноябрь 2014 года). Доля стоимости монтажных работ представлена в таблице ниже.
Доля стоимости монтажных работ в цене оборудования
Расчет затрат на замещение по цене однородного объекта (оборудование)
Прочие объекты рассчитаны аналогично.
Для расчета затрат на воспроизводство части оцениваемого оборудования был применен метод индексации балансовой стоимости, вследствие отсутствия информации в открытых источниках о продаже аналогичного имущества на первичном, а также на вторичном рынке.
Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются методом трендов, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:
,
где:
– первоначальная стоимость объекта (по данным, предоставленным Заказчиком);
I – индекс (цепные индексы) изменения цен соответствующей группы объектов оценки за период между датой оценки и датой ввода в эксплуатацию (по данным Госкомстата);
В настоящем томе для определения тренда (индекса) цен используется Программно-информационный комплекс "СтОФ 4.88", который разработан по поручению Федеральной службы государственной статистики России и прошел успешное тестирование в территориальных органах государственной статистики.
Расчет стоимости воспроизводства методом индексации балансовой стоимости приведен в таблице ниже.
Расчет затрат на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости
Прочие объекты рассчитаны аналогично.
Определение физического износа оборудования
Для определения физического износа объекта оценки – оборудования применялся метод экспоненты - это метод расчета износа на основе рыночных данных по экспоненциальной зависимости между износом и хронологическим возрастом.
Статистическая обработка динамики обесценивания машин, оборудования и транспортных средств, относящихся к разным сегментам рынка, отличающихся областью применения, функциональным назначением, конструктивным и техническим исполнением (сухогрузные теплоходы, печатные машины, термопластавтоматы, автомобили, кривошипные прессы, комбайны, автобусы, компьютеры), позволило построить обобщенную формулу для расчета совокупного износа в зависимости от хронологического возраста. Она имеет вид:
,
где:
– физический износ;
– хронологический возраст объекта;
– нормативный срок службы.
Нормативный срок экономической жизни определялся по методу ЕНАО, отражающего средние реальные сроки службы.
В качестве хронологического возраста принималась дата:
для оборудования, затраты на воспроизводство которого определены методом индексации балансовой стоимости (метод ИБС) принимается период с даты ввода эксплуатацию до даты оценки;
для оборудования, затраты на воспроизводство которого определены методом индексации контрактной стоимости (метод ИСД) расчетной датой ввода принималась дата контракта;
для оборудования, затраты на замещения которого определены методом однородного объекта (метод ЭКСП), возраст определялся от года выпуска.
Расчет функционального устаревания
Функциональный износ — потеря стоимости в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования.
Оценщиком не было выявлено наличия указанных признаков функционального износа у оцениваемого движимого имущества.
Расчет внешнего устаревания
Внешнее устаревание это потеря стоимости, вызванная общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникации, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Величина экономического устаревания составляет 3,92%. Расчет приведен далее в рамках Доходного подхода.
Расчет стоимости движимого имущества в рамках затратного подхода
№ п/п |
Основное средство |
Дата ввода в эксплуатацию |
Год выпуска |
Код ОКОФ |
Метод оценки |
Затраты на воспроизводство (замещение), руб. без учета НДС |
Срок службы нормативный |
Срок службы с даты выпуска до даты оценки |
Срок службы с ввода в эксплуатацию до даты оценки |
Физический износ |
Внешнее устаревание |
Накопленный износ |
Стоимость в рамках затратного подхода, руб. без учета НДС с учетом внешнего устаревания |
1 |
Аппарат высокого давления HDS 650-4М Basis (10127170/120509/п006633/1, Германия) |
27.07.2009 |
2009 |
143440101 |
ЭКСП |
95 772 |
17 |
6 |
5,6 |
43% |
3,92% |
45% |
52 450 |
Прочие объекты рассчитаны аналогично.
Результаты расчета доходного подхода используются для идентификации наличия внешнего износа активов. Использование результатов доходного подхода при формулировании вывода о стоимости возможно только для уникальных комплексов имущества, замещение которых либо невозможно силами рыночного инвестора, либо сопряжено с изменением местоположения, что критически повлияет на деятельность данного Комплекса.
В рамках проведения теста на возможное экономическое обесценение активов определяется возмещаемая сумма активов на базе стоимости в использовании.
Стоимость в использовании – приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые, как ожидается, будут получены от актива или подразделения (генерирующей единицы), приносящего денежные доходы.
В том случае, если оценка с использованием доходного подхода приводит к меньшему значению стоимости, чем оценка с использованием затратного подхода, следует признать наличие экономического (внешнего) обесценения активов и рыночная стоимость должна быть скорректирована на соответствующую величину.
Оценка расчетной величины возможного экономического обесценения операционных активов предполагает:
составление прогноза
доходов и расходов, которые должны быть получены
от использования генерирующей единицы; при этом проводятся анализ и
нормализация ретроспективных показателей производственно-финансовой
деятельности Компании, где исключаются доходы и расходы, не относящиеся
к основной деятельности, а также разовые и нетипичные;
прогноз капитальных вложений, амортизации и рабочего капитала;
расчет ставки дисконтирования;
расчет стоимости в использовании генерирующей единицы;
в случае наличия экономического обесценения уменьшение стоимости воспроизводства/замещения (с учетом накопленного износа) операционных активов, входящих в состав генерирующей единицы, до величины возмещаемой суммы.
Выручка птицекомплекса включает доходы от реализации следующих групп продукции:
деликатесы;
изделия глубокой переработки;
полуфабрикаты;
субпродукты птицы индеек;
продукция участка переработки отходов производства.
Продукция участка переработки отходов производства на дату оценки полностью используется для производства собственных комбикормов, поэтому не учитывается в прогнозе.
Кроме того у птицекомплекса есть прочая выручка, составляющая около 1% суммарной выручки. Данные доходы, как и прочие доходы, не учитывались в прогнозе, так как не относятся непосредственно к ЕГДС (относятся к деятельности Компании как бизнеса).
Объемы производства и выручка птицекомплекса в 2014 г и янв.-фев. 2015 г, факт
Наименование |
Ед. изм. |
1 кв. 2014 |
2 кв. 2014 |
3 кв. 2014 |
4 кв. 2014 |
2014 |
янв.-фев. 2015 |
Всего объем производства (живой вес) |
кг |
6 261 621 |
6 842 172 |
8 400 699 |
8 512 424 |
30 016 916 |
4 700 670 |
Всего объем производства (убойный вес) |
кг |
5 032 893 |
5 520 726 |
6 610 289 |
6 929 719 |
24 093 627 |
3 824 554 |
Всего объем производства (убойный вес от живого веса) |
% |
80,4% |
80,7% |
78,7% |
81,4% |
80,3% |
81,4% |
Всего реализовано продукции, в т. ч. |
кг |
4 836 112 |
5 150 172 |
6 489 152 |
6 571 717 |
23 047 153 |
3 536 854 |
Деликатесы |
кг |
44 966 |
52 655 |
64 023 |
62 721 |
224 365 |
47 968 |
Изделия глубокой переработки |
кг |
374 984 |
456 220 |
497 392 |
406 158 |
1 734 754 |
269 214 |
Полуфабрикаты |
кг |
4 208 044 |
4 438 087 |
5 681 824 |
5 819 198 |
20 147 153 |
3 069 805 |
Субпродукты птицы индеек |
кг |
208 118 |
203 010 |
245 913 |
283 640 |
940 681 |
149 867 |
Соотношение выхода продукции от убойного веса |
|
|
|
|
|
|
|
Деликатесы |
% |
0,89% |
0,95% |
0,97% |
0,91% |
0,93% |
1,25% |
Изделия глубокой переработки |
% |
7,45% |
8,26% |
7,52% |
5,86% |
7,20% |
7,04% |
Полуфабрикаты |
% |
83,61% |
80,39% |
85,95% |
83,97% |
83,62% |
80,27% |
Субпродукты птицы индеек |
% |
4,14% |
3,68% |
3,72% |
4,09% |
3,90% |
3,92% |
Цена реализации без НДС |
руб./кг |
106 |
111 |
125 |
131 |
120 |
130 |
Деликатесы |
руб./кг |
182 |
185 |
203 |
233 |
203 |
235 |
Изделия глубокой переработки |
руб./кг |
97 |
103 |
118 |
137 |
114 |
135 |
Полуфабрикаты |
руб./кг |
109 |
114 |
128 |
134 |
123 |
132 |
Субпродукты птицы индеек |
руб./кг |
42 |
51 |
61 |
55 |
53 |
56 |
Выручка без НДС |
тыс. руб. |
513 229 |
573 036 |
811 941 |
862 773 |
2 760 979 |
461 108 |
Деликатесы |
тыс. руб. |
8 168 |
9 722 |
12 998 |
14 603 |
45 491 |
11 264 |
Изделия глубокой переработки |
тыс. руб. |
36 508 |
47 068 |
58 687 |
55 453 |
197 716 |
36 292 |
Полуфабрикаты |
тыс. руб. |
459 815 |
505 835 |
725 287 |
777 120 |
2 468 057 |
405 162 |
Субпродукты птицы индеек |
тыс. руб. |
8 738 |
10 409 |
14 967 |
15 597 |
49 711 |
8 391 |
Прогноз объемов производства и реализации был сделан следующим образом:
объем производства в живом весе составил 30 077 т в год в соответствии с текущей мощностью птицекомплекса;
убойный вес рассчитывался исходя из среднего отношения убойного веса к живому в 2014 г, составившем 80,3%;
выход групп продукции был определен по данным за январь-февраль 2015 г. (выход готовой продукции к убойному весу).
Цены прогнозировались следующим образом:
цена на период 05.03.2015-31.12.2015 прогнозировалась от фактической цены января-февраля 2015 г. и ожидаемой цены 2015 г. Ожидаемая цена 2015 г. была определена как произведение цены 2014 г. и ожидаемого темпа роста цен производителей в животноводстве в 2015 г. по данным МЭР (119%);
цена в период 2016-2021 гг. прогнозировалась от уровня предыдущего года с учетом ИПЦ.
Прогноз выручки приведен в следующей таблице.
Прогноз объемов производства и выручки
Наименование |
Ед. изм. |
Примечание |
Норматив |
05.03.2015-31.12.2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
Всего объем производства (живой вес) |
кг |
|
|
24 803 225 |
30 077 000 |
30 077 000 |
30 077 000 |
30 077 000 |
30 077 000 |
30 077 000 |
Всего объем производства (убойный вес) |
кг |
|
|
19 908 762 |
24 141 854 |
24 141 854 |
24 141 854 |
24 141 854 |
24 141 854 |
24 141 854 |
Всего объем производства (убойный вес от живого веса) |
% |
2014 |
80,3% |
80,3% |
80,3% |
80,3% |
80,3% |
80,3% |
80,3% |
80,3% |
Всего реализовано продукции, в т. ч. |
кг |
|
|
18 411 136 |
22 325 796 |
22 325 796 |
22 325 796 |
22 325 796 |
22 325 796 |
22 325 796 |
Деликатесы |
кг |
|
|
249 698 |
302 790 |
302 790 |
302 790 |
302 790 |
302 790 |
302 790 |
Изделия глубокой переработки |
кг |
|
|
1 401 397 |
1 699 368 |
1 699 368 |
1 699 368 |
1 699 368 |
1 699 368 |
1 699 368 |
Полуфабрикаты |
кг |
|
|
15 979 907 |
19 377 628 |
19 377 628 |
19 377 628 |
19 377 628 |
19 377 628 |
19 377 628 |
Субпродукты птицы индеек |
кг |
|
|
780 134 |
946 010 |
946 010 |
946 010 |
946 010 |
946 010 |
946 010 |
Соотношение выхода продукции от убойного веса |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Деликатесы |
% |
по данным 2014 г. |
1,25% |
1,25% |
1,25% |
1,25% |
1,25% |
1,25% |
1,25% |
1,25% |
Изделия глубокой переработки |
% |
по данным 2014 г. |
7,04% |
7,04% |
7,04% |
7,04% |
7,04% |
7,04% |
7,04% |
7,04% |
Полуфабрикаты |
% |
по данным 2014 г. |
80,27% |
80,27% |
80,27% |
80,27% |
80,27% |
80,27% |
80,27% |
80,27% |
Субпродукты птицы индеек |
% |
по данным 2014 г. |
3,92% |
3,92% |
3,92% |
3,92% |
3,92% |
3,92% |
3,92% |
3,92% |
Цена реализации без НДС |
руб./кг |
|
|
145 |
157 |
169 |
180 |
191 |
202 |
213 |
Деликатесы |
руб./кг |
|
|
243 |
266 |
286 |
305 |
323 |
342 |
361 |
Изделия глубокой переработки |
руб./кг |
|
|
136 |
150 |
161 |
171 |
182 |
192 |
203 |
Полуфабрикаты |
руб./кг |
|
|
149 |
161 |
173 |
184 |
195 |
207 |
218 |
Субпродукты птицы индеек |
руб./кг |
|
|
64 |
69 |
74 |
79 |
84 |
89 |
94 |
Выручка без НДС |
тыс. руб. |
|
|
2 682 743 |
3 519 529 |
3 776 439 |
4 023 760 |
4 271 221 |
4 523 205 |
4 771 979 |
Деликатесы |
тыс. руб. |
|
|
60 755 |
80 658 |
86 545 |
92 213 |
97 884 |
103 659 |
109 360 |
Изделия глубокой переработки |
тыс. руб. |
|
|
190 888 |
254 464 |
273 039 |
290 921 |
308 812 |
327 031 |
345 017 |
Полуфабрикаты |
тыс. руб. |
|
|
2 380 812 |
3 118 725 |
3 346 379 |
3 565 535 |
3 784 815 |
4 008 103 |
4 228 547 |
Субпродукты птицы индеек |
тыс. руб. |
|
|
50 288 |
65 681 |
70 476 |
75 091 |
79 709 |
84 412 |
89 054 |
Птицекомплекс вышел на производственную мощность, поэтому расходы прогнозировались без выделения условно-постоянных и условно-переменных.
Прогноз расходов был сделан следующим образом:
ожидаемая величина расходов, кроме расходов на корма и оплату труда, в период 05.03.2015-31.12.2015 была определена пропорционально количеству дней в этот период от ожидаемой величины расходов в 2015 г. Ожидаемая величина расходов в 2015 г. определена как произведение уровня расходов 2014 г. на соответствующий индекс инфляции;
ожидаемая величина расходов на корма в 2015 г. была определена от их удельного уровня (рублей на 1 кг убойного веса) января-февраля 2015 г. с учетом объема производства, так как в ретроспективный период соотношение затрат на покупные корма и корма собственного производства менялось в сторону сокращения удельного веса первых. Расходы на корма в период 05.03.2015-31.12.2015 были рассчитаны аналогично другим статьям расходов за этот период;
расходы на оплату труда в период 05.03.2015-31.12.2015 были определены на основе среднемесячной величины расходов в январе-феврале 2015 г. Инфляционный рост заработной платы в 2015 г. не предусмотрен;
в последующие периоды (2016-2021 гг.) расходы прогнозировались от уровня предыдущего года с учетом соответствующей инфляции.
Расходы (факт и прогноз) и расчет EBITDA
Наименование |
Ед. изм. |
Примечание |
Факт |
Оценка |
Прогноз |
|||||||
2014 |
янв.-фев. 2015 |
2015 |
05.03.2015-31.12.2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
|||
Темп роста затрат |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ФОТ |
% |
ИПЦ |
|
- |
- |
- |
110,1% |
107,3% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
Страховые взносы с ФОТ |
% |
|
- |
- |
- |
110,1% |
107,3% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
|
Материальные затраты: в тч |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Яйцо |
% |
ИПЦ |
|
106,2% |
115,8% |
109,0% |
110,1% |
107,3% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
Корма покупные |
% |
ИПЦ |
|
106,2% |
115,8% |
109,0% |
110,1% |
107,3% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
Корма собственного производства |
% |
ИПЦ |
|
106,2% |
115,8% |
109,0% |
110,1% |
107,3% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
Услуги сторонних организаций - э/э, вода, газ, канализация |
% |
ср по газу, э/э, тепловой энергии - до 2017, потом - ИПЦ |
|
106,2% |
106,2% |
105,1% |
107,7% |
106,1% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
Ремонт и содержание ОС |
% |
ИПЦ |
|
106,2% |
115,8% |
109,0% |
110,1% |
107,3% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
Прочие материальные затраты |
% |
ИПЦ |
|
106,2% |
115,8% |
109,0% |
110,1% |
107,3% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
Прочие расходы всего |
% |
ИПЦ |
|
106,2% |
115,8% |
109,0% |
110,1% |
107,3% |
106,5% |
106,1% |
105,9% |
105,5% |
Расходы всего без амортизации |
|
|
|
|
2 857 336 |
2 269 857 |
3 354 132 |
3 555 753 |
3 751 054 |
3 946 466 |
4 145 449 |
4 341 898 |
ФОТ |
тыс. руб. |
|
333 436 |
48 857 |
293 141 |
287 604 |
384 051 |
412 085 |
439 073 |
466 076 |
493 572 |
520 719 |
Страховые взносы с ФОТ |
тыс. руб. |
|
79 279 |
13 280 |
79 678 |
68 382 |
91 314 |
97 979 |
104 396 |
110 816 |
117 354 |
123 808 |
Материальные затраты: в тч |
тыс. руб. |
|
1 734 247 |
307 398 |
1 970 430 |
185 735 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
Яйцо |
тыс. руб. |
|
133 451 |
29 181 |
154 537 |
1 624 930 |
2 167 328 |
2 324 189 |
2 476 402 |
2 628 700 |
2 783 782 |
2 936 889 |
Корма покупные |
тыс. руб. |
|
46 358 |
1 243 |
7 845 |
127 440 |
170 176 |
182 599 |
194 557 |
206 522 |
218 706 |
230 735 |
Корма собственного производства |
тыс. руб. |
|
1 280 785 |
237 714 |
1 500 530 |
6 469 |
8 639 |
9 270 |
9 877 |
10 484 |
11 103 |
11 713 |
Услуги сторонних организаций - э/э, вода, газ, канализация |
тыс. руб. |
|
97 963 |
14 896 |
104 069 |
1 237 423 |
1 652 390 |
1 773 008 |
1 889 123 |
2 005 304 |
2 123 608 |
2 240 406 |
Ремонт и содержание ОС |
тыс. руб. |
|
13 411 |
1 294 |
15 530 |
85 822 |
112 083 |
118 920 |
126 708 |
134 500 |
142 435 |
150 269 |
Прочие материальные затраты |
тыс. руб. |
|
162 279 |
23 070 |
187 919 |
12 807 |
17 102 |
18 350 |
19 552 |
20 754 |
21 979 |
23 187 |
Прочие расходы всего |
тыс. руб. |
|
108 075 |
11 092 |
125 151 |
154 969 |
206 938 |
222 043 |
236 585 |
251 135 |
265 951 |
280 578 |
EBITDA |
тыс. руб. |
|
|
|
832 238 |
598 621 |
739 019 |
794 309 |
846 329 |
898 378 |
951 378 |
1 003 704 |
Оцениваемое имущество только что введено в эксплуатацию, поэтому, по мнению Оценщика, никаких инвестиций в течение прогнозного периода не требуется. Затраты на текущий ремонт и обслуживание основных средств включены в производственные расходы.
В постпрогнозном периоде инвестиции на поддержание имущества определены на уровне амортизации.
Амортизация прогнозировалась от балансовой стоимости. Годовая норма амортизации определена как отношение суммы амортизации за январь-февраль 2015 г., умноженной на шесть, к первоначальной стоимости основных средств на дату оценки и составила 4,8%.
Прогноз амортизации имеющихся ОС, тыс. руб.
Амортизация |
Норма амортизации |
05.03.2015-31.12.2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2020 |
2021 |
Первоначальная стоимость имеющихся ОС (на начало) |
|
7 888 441 |
7 888 441 |
7 888 441 |
7 888 441 |
7 888 441 |
7 888 441 |
7 888 441 |
7 888 441 |
Амортизация |
6,9% |
174 967 |
547 508 |
547 508 |
547 508 |
547 508 |
547 508 |
451 506 |
547 508 |
Остаточная стоимость имеющихся ОС (на конец) |
|
7 436 935 |
6 889 427 |
6 341 920 |
5 794 412 |
5 246 905 |
4 699 397 |
7 436 935 |
4 151 890 |
Прогноз амортизации инвестиций, предусмотренных Компанией в период 05.03.2015-31.12.2015, и суммарный прогноз амортизации приведены в следующих таблицах.
Прогноз амортизации капитальных вложений, тыс. руб.
Амортизация |
Норма амортизации |
05.03.2015-31.12.2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2020 |
2021 |
Первоначальная стоимость капвложений |
|
412 271 |
412 271 |
412 271 |
412 271 |
412 271 |
412 271 |
412 271 |
412 271 |
Амортизация |
6,9% |
10 768 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
Остаточная стоимость капвложений (на конец) |
|
401 503 |
386 156 |
386 156 |
386 156 |
386 156 |
386 156 |
386 156 |
386 156 |
Прогноз амортизации, тыс. руб.
Амортизация |
05.03.2015-31.12.2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2020 |
2021 |
Имеющиеся ОС |
174 967 |
547 508 |
547 508 |
547 508 |
547 508 |
547 508 |
451 506 |
547 508 |
Капительные вложения |
10 768 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
26 115 |
Итого |
185 735 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
185 735 |
Инвестиции в рабочий капитал прогнозировались на основе норматива, составившего 12,9% - среднее значение показателя сопоставимых компаний за 2009 - 2012 гг. (таблица ниже).
Норматив рабочего капитала
Компания |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
ООО "ЕВРОДОН" |
27,8 |
10,3 |
19,8 |
29,6 |
ЗАО "КРАСНОБОР" |
-1,1 |
16,5 |
23,9 |
22,8 |
ООО "ЕГОРЬЕВСКАЯ ПТИЦЕФАБРИКА" |
18,1 |
12,2 |
11,6 |
20,2 |
ЗАО "ПТИЦЕФАБРИКА "ЗАДОНСКАЯ" |
15,0 |
1,3 |
8,0 |
22,1 |
Среднее |
12,0 |
8,1 |
12,7 |
18,9 |
Прогноз денежного потока на основе определенных ранее показателей, приведен в следующей таблице.
Ставка налога на прибыль - 0% (в соответствии с п. 1.3 ст. 284 НК РФ).
Прогноз денежных потоков
Наименование |
Ед. изм. |
05.03.2015-31.12.2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
EBITDA |
тыс. руб. |
598 621 |
739 019 |
794 309 |
846 329 |
898 378 |
951 378 |
1 003 704 |
Амортизация |
тыс. руб. |
185 735 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
Прибыль до налогов |
тыс. руб. |
412 886 |
165 396 |
220 686 |
272 706 |
324 755 |
377 756 |
430 081 |
Ставка налога на прибыль |
% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Чистая прибыль |
тыс. руб. |
412 886 |
165 396 |
220 686 |
272 706 |
324 755 |
377 756 |
430 081 |
Рентабельность |
% |
15,4% |
4,7% |
5,8% |
6,8% |
7,6% |
8,4% |
9,0% |
Амортизация |
тыс. руб. |
185 735 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
573 623 |
Инвестиции в рабочий капитал |
тыс. руб. |
0 |
41 727 |
33 143 |
31 905 |
31 924 |
32 507 |
32 093 |
Денежный поток на инвестированный капитал |
тыс. руб. |
598 621 |
697 292 |
761 166 |
814 423 |
866 454 |
918 871 |
971 611 |
Ставка дисконтирования рассчитывалась по модели средневзвешенной стоимости капитала:
, где:
WACC – ставка дохода на инвестированный капитал, %;
Rd – ставка дохода по
заемному капиталу с учетом налогового щита (ставка по кредитам *
(1 - ставка налога на прибыль)), %;
Wd – доля заемного капитала, %;
Re – ставка дохода на собственный капитал, %;
We – доля собственного капитала, %.
Ставка дохода на собственный капитал определялась по модели CAPM:
, где: Re – ставка дохода на собственный капитал, %;
Rf – безрисковая ставка дохода с учетом станового риска, %;
β – коэффициент бета;
Rm – среднерыночная премия, %;
Rc – премия за страновой риск, %;
Rv – премия размер, %;
Rs – премия за специфический риск, %.
Ниже приводятся комментарии о способах оценки каждого элемента ставки дисконтирования.
Безрисковая ставка
Под безрисковой ставкой понимается ставка, требуемая инвесторами за вложение в активы, сопряженные с минимально возможным уровнем риска в стране, где ведет свои основные операции оцениваемая компания. В качестве безрисковой ставки Оценщик выбрал ставку доходности по 10-летним казначейским облигациям США, равную 2,11% . Различие в уровне странового риска между США и Россией учтено в ставке дисконтирования с помощью специальной премии.
Определение премии за риск вложения в акции
Премия за риск вложения в акции отражает разницу в доходности акций крупных корпораций и казначейских обязательств Правительства США. Рыночная премия представляет собой дополнительный доход, который необходимо добавить к безрисковой ставке, чтобы компенсировать инвестору дополнительный риск, связанный с вложением в акции компании.
Согласно статистике, по данным интернет-сайта Damodaran online, среднерыночная премия составляет 3,14%.
Премия за страновой риск
Премия за страновой риск необходима, чтобы учесть в ставке дисконтирования риск, связанный с вложениями в российские компании по сравнению с компаниями, функционирующими в США.
Премия за страновой риск (Estimating Country Risk Premiums) была определена по данным интернет-сайта Damodaran online и составила на дату оценки 3,75%.
Коэффициент бета и структура капитала
Систематический риск учитывается в модели САРМ с помощью коэффициента бета. Коэффициент бета отражает амплитуду колебаний цен на акции конкретной компании по сравнению со средним изменением цен на акции по всем компаниям на рынке. Если в качестве показателя средней рыночной доходности принять средний уровень дохода по акциям, составляющим рыночный индекс, то ценные бумаги, имеющие бета больше 1, характеризуются как агрессивные, отличаются большей волатильностью доходности и являются более рискованными, чем рынок в целом. Ценные бумаги с бета ниже 1 характеризуются как защищенные, отличаются меньшей волатильностью доходности и признаются менее рискованными, чем рынок в целом.
Систематический риск зависит от отраслевой принадлежности бизнеса и структуры капитала.
Коэффициент бета определен по формуле:
где: BL – коэффициент бета компании;
Bu – отраслевой коэффициент бета без учета финансового рычага;
Т – ставка налога на прибыль;
D/E – коэффициент "рыночная стоимость заемного капитала / рыночная стоимость собственного капитала" для оцениваемой компании.
Для оценки коэффициента бета использовалась отраслевая статистика с сайта Damodaran online. Оценщик ориентировался на усредненное значение коэффициента Unlevered Beta по развивающимся странам для отрасли "Farming/Agriculture" – 0,64 и типичное для отрасли соотношение заемного и собственного капитала (финансовый рычаг D/E) – 0,49. Таким образом, с учетом ставки налога на прибыль 0% коэффициент бета с учетом финансового рычага составил 0,96.
Определение премии за риск вложений в небольшие компании
Необходимость введения данной поправки обуславливается тем, что при вложениях в небольшие компании (бизнесы) инвесторы требуют бóльшую компенсацию за риск, нежели при вложении в крупные компании. Это связано, прежде всего, с теми преимуществами, которые имеет крупная компания: относительно более легкий доступ к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов, а также большая стабильность бизнеса по сравнению с малыми конкурентами. Относительно небольшие фирмы имеют менее устойчивую динамику развития, чем их крупные отраслевые конкуренты.
Показатель премии за риск инвестирования в компании с низкой капитализацией рассчитывается как разница между средней исторической доходностью по вложениям в небольшие компании и средней исторической доходностью по инвестициям на фондовом рынке США.
Используя результаты исследований Ibbotson Associates, Оценщик определил премию за размер компании равную 3,87% - значение для компаний с низкой капитализацией.
Премия за размер
Децили |
Капитализация, млн. долл. США, макс. |
Капитализация, млн. долл. США, мин. |
Премия за размер |
Средняя (3-5) |
2 432,9 |
9 196,5 |
1,11% |
Низкая (5-8) |
636,7 |
2 431,2 |
1,98% |
Микро (9-10) |
2,4 |
632,8 |
3,87% |
Определение премии за специфический риск
Премия за специфический риск отражает дополнительные риски, связанные с инвестированием в оцениваемый бизнес, которые не были учтены при расчете коэффициента бета и премии за страновой риск.
Основные факторы специфического риска:
законодательные риски отрасли;
уровень установленных цен;
зависимость от ключевых сотрудников;
корпоративное управление;
зависимость от ключевых покупателей;
зависимость от ключевых поставщиков;
наличие перспективы развития бизнеса;
наличие перспективы развития отрасли;
"текучесть" и квалификация персонала;
финансовое состояние бизнеса и возможность привлечения средств для финансирования капвложений.
Оценщик считает, что специфические риски обусловлены размером бизнеса и учтены в составе премии за размер, поэтому премия за специфический риск составила 0%.
Расчет корректировки на валюту денежного потока
Рассчитанная стоимость собственного капитала представляет собой требуемую ставку доходности для денежного потока, номинированного в долларах США. В данном случае в расчетах используются номинальные денежные потоки, выраженные в рублях, в связи с чем возникает необходимость скорректировать полученную величину ставки дисконтирования.
Согласно принципу паритета покупательной способности из экономической теории, разница ставок дохода в рублях и в иностранной валюте объясняется различным ожидаемым темпом инфляции, который в долгосрочной перспективе определяет соотношение курсов валют двух стран. Поэтому для оценки размера корректировки используют данные об ожидаемой инфляции или рыночные ставки дохода по долгосрочным финансовым инструментам в разных валютах со сходными условиями (сходными сроками погашения и рисками, кроме валютного).
Пересчет производится по следующей формуле:
где: RRUR – ставка дисконтирования, номинированная в рублях;
RUSD – ставка дисконтирования, номинированная в долларах США;
rRUR – средняя ожидаемая инфляция потребительских цен в России;
rUSD – средняя ожидаемая инфляция потребительских цен в США.
Среднегодовая ожидаемая инфляция в России в течение 15 лет с 2015 г. по 2029 г.- 105,9%, в США - 102,3%. Таким образом, величина поправки на валюту денежного потока составит: 1,059 / 1,023 = 1,035.
Стоимость заемного капитала
Компания как сельхозпроизводитель является получателем государственных субсидий: часть процентной ставки по кредитам субсидируется, если кредиты предназначены для финансирования инвестиционной деятельности или оборотных средств в части кормов.
На дату оценки Компании имеет непогашенные инвестиционные кредиты, взятые обществом на строительство птицекомплекса. Средневзвешенный оставшийся срок до погашения этих заемных средств, по данным Компании, составляет 4,4 лет.
В связи со сказанным стоимость заемных средств прогнозировалась следующим образом:
была определена средневзвешенная процентная ставка по заемным средствам с учетом инвестиционных кредитов. Данная ставка применялась на период до 2018 г. включительно;
была определена средневзвешенная процентная ставка по заемным средствам без учета инвестиционных кредитов. Данная ставка применялась с 2019 г. и далее, так как после 2018 г. инвестиционные кредиты для нормального функционирования птицекомплекса не понадобятся.
Расчет ставки по заемным средствам с учетом инвестиционных кредитов
Наименование |
С учетом инвесткредитов |
||||
Сумма, тыс. руб. |
Процентная ставка, % |
Ставка - субсидия, % |
Ставка с учетом субсидии, % |
Срок до погашения, лет |
|
Долгосрочные кредиты и займы |
5 512 |
14,99% |
9,48% |
5,51% |
5,21 |
Краткосрочные кредиты и займы |
1 230 |
11,97% |
5,47% |
6,50% |
0,57 |
Итого |
6 742 |
|
|
5,69% |
4,36 |
Расчет ставки по заемным средствам без учета инвестиционных кредитов
Наименование |
Без учета инвесткредитов |
||||
Сумма, тыс. руб. |
Процентная ставка, % |
Ставка - субсидия, % |
Ставка с учетом субсидии, % |
Срок до погашения, лет |
|
Долгосрочные кредиты и займы |
431 |
12,67% |
0,0% |
12,67% |
3,81 |
Краткосрочные кредиты и займы |
1 230 |
11,97% |
5,47% |
8,61% |
0,57 |
Итого |
1 661 |
|
|
9,66% |
1,41 |
Расчет ставки дисконтирования
Расчет средневзвешенной стоимости капитала приведен в таблице ниже.
Расчет ставки дисконтирования
Наименование |
Обозначение |
Значение до 2018 г. |
Значение с 2019 г. |
Безрисковая ставка |
Rf |
2,11% |
2,11% |
Коэффициент beta |
beta |
0,96 |
0,96 |
отраслевой к-т beta |
beta unlev |
0,64 |
0,64 |
финансовый рычаг |
D/E |
0,49 |
0,49 |
ставка налога на прибыль |
T |
0% |
0% |
Рыночная премия |
ERP |
3,14% |
3,14% |
Премия за страновой риск |
Pc |
3,75% |
3,75% |
Премия за размер компании |
Ps |
3,87% |
3,87% |
Премия за специфический риск |
Psp |
0% |
0% |
Стоимость собственного капитала (долл. США) |
Re |
12,73% |
12,73% |
Поправка на валюту денежного потока |
1,035 |
1,035 |
|
Стоимость собственного капитала (руб.) |
Re |
16,72% |
16,72% |
Стоимость заемного капитала до налог. щита |
Rd |
5,69% |
9,66% |
Средневзвешенная стоимость капитала |
WACC |
13,10% |
14,40% |
Таким образом, ставка дисконтирования равна 13,10% для периода от даты оценки до 2018 г., 14,40% для периода с 2020 г. и далее. В 2019 г. ставка дисконтирования составила 13,70% (средневзвешенная): 0,54 года будет действовать ставка 13,10%, 0,46 года - ставка 14,40%.
Расчет стоимости в использовании приведен в следующей таблице. Дисконтирование (приведение будущей стоимости к текущей) производится по формуле:
, где:
F – фактор текущей стоимости;
R – ставка дисконтирования;
n – число периодов.
Дисконтирование терминальной стоимости производится по фактору текущей стоимости последнего года прогнозного периода.
Стоимость в постпрогнозный период рассчитывалась по модели Гордона:
,
где:
TV – стоимость предприятия в терминальный период;
CFn+1 – денежный поток в первый год терминального периода;
R – ставка дисконтирования;
g – ожидаемые темпы прироста денежного потока в терминальном периоде;
(R+1)0,5 - корректировка, учитывающая поступление денежных средств равномерно в течение года.
Темп прироста денежного потока в постпрогнозный период принят равным 4,0% в соответствии с ожидаемой средней инфляцией в 2022-2024 г. (следующие пять лет после окончания прогнозного периода) по прогнозу МЭР.
Денежный поток в модели Гордона учитывал инвестиции на уровне амортизации, для чего перед умножением на темп прироста денежный поток 2021 г. был уменьшен на амортизацию. Расчет терминальной стоимости приведен в таблице ниже.
Расчет нормализованного денежного потока и терминальной стоимости
Наименование |
Ед. изм. |
2021 г. |
Первый год постпрогнозного периода |
Темп прироста в постпрогнозный период |
% |
|
4,0 |
Выручка |
тыс. руб. |
4 771 979 |
4 962 858 |
Инвестиции в рабочий капитал (с учетом норматива 18,9% выручки) |
тыс. руб. |
|
24 624 |
EBITDA |
Тыс. руб. |
1 003 704 |
1 043 852 |
Амортизация |
тыс. руб. |
573 623 |
573 623 |
Чистая прибыль (с учетом ставки налога на прибыль 0%) |
тыс. руб. |
430 081 |
470 229 |
Капитальные вложения |
тыс. руб. |
0 |
573 623 |
Ставка дисконтирования |
% |
|
14,40 |
Терминальная стоимость |
тыс. руб. |
|
10 387 415 |
Из дисконтированной стоимости денежного потока была вычтена расчетная величина рабочего капитала.
Расчет стоимости в использовании птицекомплекса
Наименование |
Ед. изм. |
05.03.2015-31.12.2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
ПП |
Денежный поток на инвестированный капитал/терминальная стоимость |
тыс. руб. |
598 621 |
697 292 |
761 166 |
814 423 |
866 454 |
918 871 |
971 611 |
10 387 415 |
Ставка дисконтирования |
% |
13,10% |
13,10% |
13,10% |
13,10% |
13,70% |
14,40% |
14,4% |
14,40% |
Фактор стоимости |
|
0,951 |
0,850 |
0,751 |
0,664 |
0,574 |
0,488 |
0,427 |
0,399 |
Текущая стоимость денежного потока/терминальной стоимости |
тыс. руб. |
568 996 |
592 376 |
571 745 |
540 894 |
484 163 |
448 803 |
414 809 |
4 146 114 |
Стоимость инвестированного капитала |
тыс. руб. |
7 767 901 |
|
|
|
|
|
|
|
Рабочий капитал (минус) |
тыс. руб. |
412 307 |
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость в использовании птицекомплекса |
тыс. руб. |
7 355 594 |
|
|
|
|
|
|
|
Расчет внешнего износа
Наименование |
Ед. изм. |
Объекты оценки |
Стоимость до вычета внешнего износа |
тыс. руб. |
7 355 594 |
Стоимость в использовании |
тыс. руб. |
7 066 960 |
Внешний износ |
% |
3,924% |
Таким образом, стоимость в использовании Объекта оценки по состоянию на дату оценки округленно составляет 7 066 960 тыс. руб. Внешний износ специализированных активов составляет 3,924%.