31.10.2019
Прихожан Михаил_SRG.jpg   

Михаил Прихожан, юрист, направление "Юридическая практика" Группы компаний SRG:

Для правообладателей объектов недвижимости и земельных участков вопросы оптимизации налоговых платежей и платежей за использование земельных участков являются одними из самых важных. Учитывая, что в большинстве случаев расчет указанных платежей ведется исходя из кадастровой стоимости, вопросы ее снижения становятся ключевыми для многих правообладателей зданий и земельных участков.

Действующее законодательство позволяет снизить размер кадастровой стоимости путем ее оспаривания. Порядок оспаривания кадастровой стоимости регулируется ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», гл. 25 КАС РФ, а также Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В частности, законом определено, что заинтересованные лица могут обратиться в комиссию или суд с соответствующим заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащих им объектов.

В число необходимых для этого документов входит отчет об оценке. Однако для правообладателей объектов недвижимости и земельных участков затраты на подготовку такого отчета становятся весьма тяжелым бременем. Кроме того, при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости в суде такой отчет редко ложиться в основу судебного акта. Чаще всего суды назначают судебную оценочную экспертизу, по итогам которой и выносится судебное решение. Отчет об оценке в этом случае становиться фактически ненужным, при этом платить за него порой требуется весьма немало. В связи с этим становиться актуальным вопрос о том, возможно ли оспорить кадастровую стоимость без представления отчета об оценке.

Попробуем разобраться возможно ли это с точки зрения имеющегося законодательства и правоприменительной практики.

Буква закона

К числу обязательных документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде, относится отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном носителе и в форме электронного документа (ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Если такой отчет не предоставить, заявление об оспаривании не будет рассмотрено комиссией или судом.

Аналогичное требование содержат КАС РФ (ст. 246, 248 КАС РФ) и Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28. При этом в ст. 246 КАС РФ и вышеназванном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 28 отмечено, что отсутствие отчета об оценке в представленном для оспаривания кадастровой стоимости комплекте документов является основанием для возвращения административного искового заявления.

Более того, в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 отмечено, что если факт отсутствия отчета об оценке будет выявлен при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости, суд оставит такое заявление без рассмотрения.

Таким образом, в рамках действующего законодательства оспаривание кадастровой стоимости без представления отчета об оценке рыночной стоимости невозможно.

Судебная практика

Судебная практика подтверждает изложенную выше позицию.

Например, при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке Волгоградский областной суд принял соответствующее административное исковое заявление к производству и вынес решение по нему, несмотря на то, что административным истцом не был представлен отчет об оценке рыночной стоимости оспариваемого земельного участка. В итоге суд вынес решение по итогам проведения судебной оценочной экспертизы. Однако с данной позицией не согласился Верховный Суд РФ, отменив решение суда и оставив дело без рассмотрения (определение Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. № 16-АПГ15-34).

Схожая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 10 сентября 2015 г. № 11-АПГ15-24.

Московский городской суд также поддерживает такой подход (апелляционное определение Мосгорсуда от 22 февраля 2017 г. по делу N 33а-7185).

Прогноз

Перспектив изменения действующего законодательства в отношении отмены требований о необходимости представления отчета об оценке рыночной стоимости при оспаривании кадастровой стоимости в ближайшее время не предвидится. Это связано в том числе и с тем, что отчет об оценке, подготовленный оценщиком, имеющим все необходимые разрешения и допуски, является гарантией того, что обращение в комиссию или суд будет обосновано с точки зрения компетентного специалиста (оценщика) и не будет произвольным.

С учетом ужесточения законодательства об оценочной деятельности в части требований к оценщикам и их ответственности за подготавливаемые ими отчеты все меньшее число оценщиков готово делать необоснованные отчеты, предполагающие значительное снижение кадастровой стоимости.

Потому сейчас нет оснований надеяться на изменение положений законодательства о необходимости отчета об оценке.  Как будет развиваться законодательство, а также правоприменительная и судебная практика в данном направлении – покажет время.

Подробнее - по ссылке

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR

+7 (495) 797-30-31

+7 (985) 141-19-14

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться