Оспаривание кадастровой стоимости. Судебная практика

04.10.2018
Гензель.jpg      

Виталий Гензель,
директор направления "Налоги и право" Группы компаний SRG

Определение рыночной стоимости через судебную экспертизу

Практика оспаривания кадастровой стоимости последних лет сформировала общий тренд в судах – разрешение спора через назначение судебно-оценочной экспертизы.

В большинстве дел процедура оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке сводится к назначению экспертизы по определению рыночной стоимости, которая будет положена в основу судебного решения. Чаще всего суды привлекают к проведению экспертизы экспертов, не заявленных ни со стороны истца, ни сто стороны ответчика. При этом влиять на суд в части выбора эксперта практически невозможно.

Во многом итоговый результат оспаривания зависит от того, насколько объективно эксперт, назначенный судом, сможет определить реальную рыночную стоимость объекта.

Следует отметить, что эксперт не сможет игнорировать качественно сделанный отчет об оценке, который был представлен Административным истцом в рамках обязательного досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости (обращение в комиссию субъекта Российской Федерации по оспариванию кадастровой стоимости).

Причем если отчет составлен качественно, очень часто суды устанавливают рыночную стоимость объекта на основании такого отчета без назначения судебной оценочной экспертизы. Также если представленный суду отчет об оценке содержит реальные основания для снижения стоимости, то даже при назначении судебной оценочной экспертизы эксперты, как правило, не завышают стоимость в сравнении с той, которая была установлена оценщиком в отчете.

В свою очередь, когда качество отчета об оценке оставляет желать лучшего, судебный эксперт может приравнять стоимость объекта недвижимости к кадастровой.

На практике весьма редко удается оспорить заключение судебного эксперта и назначить повторную или дополнительную судебную оценочную экспертизу. Например, в Московском городском суде за всю историю рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости было не более пяти таких случаев.

Если же все-таки без дополнительной или повторной экспертизы не обойтись, следует очень качественно подготовиться к этому вопросу. Для назначения повторной экспертизы потребуется найти такие существенные недостатки в заключении судебного эксперта, которые однозначно будут влиять на размер рыночной стоимости.

Так, в одном из процессов судебный эксперт представил заключение, в котором наиболее низкое значение рыночной стоимости было выведено при расчете с использованием доходного подхода. При этом данная стоимость была почти равна рыночной стоимости, рассчитанной в отчете об оценке, подготовленном Административном истцом в рамках досудебного порядка оспаривания кадастровой стоимости. Однако в итоговом расчете стоимости эксперт отказался от использования стоимости, полученной таким путем, ввиду того, что в отношении России введены санкции, что искажает реальную рыночную ситуацию. В итоге рыночная стоимость объектов в заключении эксперта выросла в разы и стала почти равна кадастровой стоимости.

Положение спасло то, что юристы SRG, участвовавшие в деле вместе с экспертами, подготовили позицию, в которой обосновали, что наличие санкций в отношении России и есть, по сути, те реальные рыночные условия, исходя из которых и требуется рассчитывать рыночную стоимость.

В итоге суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу, которая почти полностью подтвердила стоимость, указанную в отчете об оценке, подготовленном Административным истцом. Отчет же эксперта, назначенного судом для проведения первоначальной экспертизы, был полностью дискредитирован (решение Московского городского суда от 13 декабря 2017 г. по делу № 3А-1104/2017).

Таким образом, чтобы добиться справедливости, потребуется привлечь оценщиков и юристов, имеющих знания и реальный опыт не только в сфере юриспруденции, но и в сфере оценочной деятельности.

Взыскание судебных расходов по итогам оспаривания кадастровой стоимости

Несмотря на положения Постановления Пленума ВС РФ от 21 января 2016 г. № 1 и Постановления КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П/2017, судебная практика по взысканию судебных расходов, понесенных в ходе оспаривания кадастровой стоимости, не претерпела существенных изменений.

Чаще всего суды отказывают в возмещении судебных расходов. Обосновывая свою позицию, суды ссылаются на то, что административные ответчики не оспаривали право Административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Следует также отметить, что при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости физическими лицами суд почти всегда без проблем взыскивает судебные расходы.

Вместе с тем в будущем существующая практика может претерпеть изменения. Это станет возможно, если во исполнение Постановления КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П/2017 будут приняты поправки в КАС РФ, касающийся распределения судебных расходов.

Грядущие изменения

Ожидается, что в 2019 году положение вещей в вопросе оспаривания кадастровой стоимости значительно изменится. Это связано с тем, что в Москве, Московской области и ряде иных субъектов РФ кадастровая стоимость будет утверждаться по новым правилам.

Кроме того, с учетом результатов кадастровой оценки в Москве, где стоимость многих объектов значительно снизилась, следует ожидать, что количество судебных процессов значительно уменьшится, что, конечно, может изменить общую картину.

Насколько будет меняться позиция судов по данному вопросу, покажет практика применения нового закона.

Поделиться:
Вернуться в раздел
Подписаться на новости