Новостройки в «чистом поле»: комфортное жилье или изоляция от жизни

06.09.2016

Источник: РИАМО

За последние годы в московском регионе, как на дрожжах, вырастают жилые комплексы, в которых можно купить квартиру значительно дешевле, чем в столице или крупных городах Подмосковья. Некоторые москвичи пытаются улучшить жилищные условия, переехав за город. Способны ли микрорайоны, расположенные в «чистом поле», решить жилищную проблему перенаселенной столицы, или это «мыльный пузырь» с перспективой трансформации в кварталы-призраки по китайскому типу, РИАМО выяснял у экспертов.

Кто выбирает Подмосковье

Более 4,5 млн квадратных метров жилья уже сдано в этом году в эксплуатацию в Подмосковье. По данным стройкомплекса Московской области, около 40% — малоэтажное: многоквартирные дома до 4 этажей, коттеджи, популярные таунхаусы и дуплексы. Однако сдано — не значит продано.

Чем дальше от МКАД, темы выше конкуренция на рынке новостроек. В борьбе за клиента застройщики соревнуются в дисконтах и акциях. По данным аналитиков, в июле-августе 2016 года 91% жилых объектов в Подмосковье продавались со скидками, что на 8% больше, чем в прошлом году.

Русаков Максим.jpg     

По словам партнера Группы компаний SRG Максима Русакова, микрорайоны, расположенные вдали от населенных пунктов, востребованы, как правило, у семей, желающих улучшить жилищные условия. Такое жилье на этапе строительства любят приобретать и инвесторы. Их цель — реализовать квадратные метры через несколько лет, когда микрорайон достроится, и в нем начнется жизнь. Как правило, цена таких проектов на старте значительно ниже рыночных.

Впрочем, как показывает практика, далеко не всегда мечты покупателей совпадают с реальностью. Порой жизнь в новостройке за городом с красивым видом и свежим воздухом очень сложно совмещать с работой и учебой в столице. Одна из причин заключается в том, что транспортная инфраструктура региона не выдерживает новых нагрузок.

Новая волна пробок

Доктор экономических наук, профессор, декан Факультета экономики недвижимости РАНХиГС Елена Иванкина считает, что строительство в Московской области огромных кварталов буквально «в чистом поле» отрицательно сказывается на развитии региона.

«Нельзя строить там, где нет социальной и транспортной инфраструктуры, где нет работы. Сегодня в Подмосковье возводятся поселки, порождающие новую волну миграции в Москву утром и вечером», — отмечает Иванкина.

При этом возможности доехать столицы по железной дороге или добраться автобусом в таких микрорайонах нет. А пропускная способность автодорог остается прежней. В результате скоро подмосковные пробки будут такими же ужасающими, как и в Москве, прогнозирует эксперт.

Эксперт приводит в пример ситуацию в подмосковном поселке, где она живет. Там привокзальная площадь ежедневно заполняется машинами, владельцы которых едут в Москву на работу. Чтобы добраться до электрички, пешеходам приходится протискиваться между автомобилями.

По мнению Иванкиной, для улучшения транспортной инфраструктуры в Московской области необходимо срочно реализовывать программу, которая давно работает во всех развитых странах: прокладывать новые скоростные дороги для пригородного сообщения. По ее данным, общее количество железнодорожного полотна в регионе должно быть в пять раз больше.

Не обремененные инфраструктурой



Подмосковные земли продаются девелоперам под комплексную застройку с обязательным условием, что там будут построены объекты социальной инфраструктуры. Однако, как отмечают эксперты, это требование часто не выдерживается.

В отличие от коттеджных поселков, которые могут и вовсе не обременяться социальной инфраструктурой, кварталы многоэтажной жилой застройки требуют обязательного создания детсадов, школ, магазинов.

«К сожалению, объекты социального значения сдают либо в последний момент, либо не сдают вообще. Застройщики увиливают как угодно — вплоть до банкротства и создания новой фирмы. Так и появляются районы без детских садов, поликлиник и школ, без рекреационных территорий», — рассказывает Иванкина.

Как отмечает Русаков, почти во всех отдельно стоящих микрорайонах предусмотрены школы, один или несколько детсадов, поликлиники и торговые центры. Однако если сады начинают работать, как правило, с вводом первой-второй очереди, то с открытием школы застройщик не торопится, ведь для ее полноценного функционирования необходимо, чтобы микрорайон был заселен минимум на 25-35%, и учебное заведение было обеспечено учениками всех возрастов.

«В любом новом микрорайоне первыми ласточками всегда являются небольшие частные продуктовые магазины. Сетевые супермаркеты приходят в микрорайон позже, когда комплекс уже активно заселяется. Что же касается ТЦ, то они начинают заполняться арендаторами после того, как район заселен хотя бы наполовину. Если в микрорайоне есть большой ТЦ, то не исключено, что он будет недозагружен на протяжении долгого времени», — говорит Русаков.

По словам эксперта, подобные микрорайоны можно считать обеспеченными инфраструктурой лишь тогда, когда они заселены минимум на 60%. Если же в комплексе несколько очередей, то в среднем этот процесс занимает не менее 5 лет с момента начала строительства ЖК.

Ударит по карману

Директора Центра градостроительных компетенций РАНХиГС, архитектор Ирина Ирбитская подтверждает, что такое жилье автоматически ограничивает своих хозяев в выборе детских садов, школ, поликлиник и магазинов. Если жилой комплекс построен рядом с железнодорожной станцией, то есть шанс, что со временем там разовьется инфраструктура. Но когда новостройки расположены достаточно далеко от магистралей, перспектива развития очень низка.

По мнению Ирбитской, строительство жилых массивов «в чистом поле» отличается не только дороговизной создания транспортной и инженерной инфраструктуры, но и обеспечением со стороны муниципалитета, а их эксплуатация в итоге бьет по карману собственников жилья.

По словам эксперта, жилые кварталы «в полях» — это, как правило, комплексы 12-17-этажных зданий с небольшими квартирами и гигантскими дворами-пустырями. Как правило, с течением времени эти дворы «зарастают» несанкционированными парковками.

«Второй важный момент: капитальный ремонт таких зданий достаточно дорог. Усугубляется это тем, что редко расставленные дома предполагают очень длинный холостой ход инженерных сетей. И если в трубе происходит авария, ремонтировать ее весьма затратно», — поясняет архитектор.

Мини-город утопия



Как рассказал РИАМО руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов, люди, которые покупают квартиру в больших жилых комплексах, как правило, привыкли к тому, что вся инфраструктура находится в пешей доступности. Однако обеспечить этим удаленный ЖК практически невозможно.

«Попытки построить в чистом поле мини-город, действительно, встречаются, но лично я не знаю об успешных проектах такого рода. Все-таки там все завязано на рабочие места, инфраструктуру, ее заполняемость, окупаемость и т. д. Поэтому я не верю в востребованность таких микрорайонов», — комментирует эксперт «ИНКОМ-Недвижимости».

Что касается загородного сегмента — «малоэтажек», коттеджей, таунхаусов, то здесь покупатели, по словам Архипова, заранее готовы к компромиссу: люди соглашаются пожертвовать наличием инфраструктуры в пешей доступности, чтобы жить в более живописном месте с меньшей плотностью застройки и более просторными площадями, объясняет собеседник агентства.

«У меня есть позитивные примеры привлечения учителей в школы в загородных поселках, но те проекты обладали хорошей транспортной доступностью, и до них было легко добраться из Москвы. Однако владельцы этих школ решили пойти дальше: они пригласили сильных учителей из регионов и предоставили им бесплатное жилье непосредственно в поселке», — рассказывает он.

Однако, по мнению Архипова, строить проект без города или крупного поселка по соседству все же слишком рискованно — он просто не найдет своего покупателя.

«Китайский сценарий» — не для Подмосковья

Московская область как главный сосед столицы обречена на урбанизацию и дальнейшую интеграцию с Москвой, считает директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов. По его словам, экономически Московская область непосредственно связана со столицей. При этом в Подмосковье земля дешевле, воздух чище, транспортная ситуация более комфортная. Естественно, что в Подмосковье строится огромное количество жилья.

«Учитывая большие объемы ввода, ситуация, когда дома будут простаивать в Подмосковье, вполне реалистична, особенно в условиях дальнейшего обнищания населения и в проектах со слабой концепцией, местоположением, архитектурой», — считает Морозов.

В то же время, по его мнению, повторение «китайского сценария», когда целые города из-за невостребованности становились «призраками», в Подмосковье маловероятно. Как пояснил эксперт, в России девелоперы, инвесторы и застройщики руководствуются экономическими критериями, в то время как в Китае колоссальный объем нового строительства был обусловлен политической необходимостью показывать высокий экономический рост.




Поделиться:
Вернуться в раздел
Подписаться на новости