Кадастровая оценка объектов недвижимости может спровоцировать обращения в суды
В августе жители регионов начнут получать письма из налоговой инспекции с суммами на имущественные налоги. Оплату нужно будет произвести до 1 декабря. В трех регионах Северо-Запада - Архангельской области (без НАО), Псковской и Новгородской областях налог на недвижимость будет исчисляться по-новому, исходя из кадастровой, то есть приближенной к рыночной, оценки. Всего в 2015 году 28 субъектов РФ перешли на этот порядок, в 2016 году уже 49 регионов перейдут на оценку имущества исходя из кадастровой стоимости.
Эксперты отмечают, что такая оценка поможет наполнить региональные бюджеты, ведь все отчисления идут в казну субъекта РФ. Но также возможны перекосы, связанные с неправильной (завышенной или заниженной) оценкой недвижимости, тогда налогоплательщик вправе оспорить решение.
Министр имущественных отношений Архангельской области Ирина Ковалева рассказала, что кадастровая оценка объектов была проведена в регионе до 2013 года.
- В скором времени мы планировали провести очередную оценку в регионе, но теперь, согласно новому закону о государственной кадастровой оценке, этим заниматься будет специально созданная государст-венная система. Раньше кадастром занимался Росреестр, а он, в свою очередь, обращался к независимым оценщикам, - сказала Ирина Ковалева.
Отметим, что сейчас, по новым правилам, кадастровая оценка будет проводиться по решению местной власти специальными бюджетными учреждениями. Они будут работать на постоянной основе, в отличие от оценщиков, которые привлекались по конкурсу для данной работы.
- Несмотря на то, что закон о государственной кадастровой оценке вступит в силу в 2017 году, потребуется время для создания структуры, принятия необходимых подзаконных актов, проведения кадастровой оценки по новым правилам, а потому законом предусмотрен переходный период до 2020 года. Все это время до формирования бюджетных учреждений и проведения ими оценки по новым правилам будет действовать текущий порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости. Очевидно, что практика применения закона будет во многом зависеть от качества проведения оценки бюджетными учреждениями. Вопрос, поможет ли новый порядок проведения кадастровой оценки избежать ошибок и споров, с этим связанных, - комментирует юрист Михаил Прихожан.
Эксперты настаивают, что для новгородцев, архангелогородцев и псковичей размер платежа по этому налогу уже ощутимо изменился, поэтому к его расчету надо отнестись более чем внимательно, ведь дальше сумма будет лишь увеличиваться. Окончательно тарифы сформируются только к 2020 году. Так, при стоимости квартиры до 10 миллионов рублей платеж составит 0,1 процента, для объектов, стоящих от 10 до 20 миллионов рублей, ставка - 0,15 процента, далее - по нарастающей. Вводиться налог будет постепенно - в течение пяти лет. В первый год нужно перечислить 20 процентов от расчетной суммы налога, затем 40, потом 60 процентов и так далее.
По прогнозам специалистов, многих граждан кадастровая оценка их квартиры может удивить - нередко она даже выше рыночной стоимости объекта.
- Если не согласен с кадастровой стоимостью квартиры и, соответственно, с налогом на имущество, который рассчитывается от величины кадастровой стоимости, то вариант только один. Это оспаривать кадастровую стоимость в суде или комиссии, специально созданной для этих вопросов, - поясняет эксперт Илья Жарский.
Оснований для оспаривания два: установление неверной кадастровой стоимости и допущенная техническая ошибка.
- Техническая ошибка - случай довольно редкий, например, когда при расчете в графу "площадь квартиры" попал год постройки дома, и тогда для квартиры площадью 45 квадратных метров в доме 1970 года постройки кадастровая стоимость получается завышенной примерно в 40 раз. Если технической ошибки нет, и собственник квартиры считает, что кадастровая стоимость просто рассчитана неверно, то нужно привлекать независимого оценщика и производить оценку рыночной стоимости, - разъясняет Жарский.
Но тогда на собственника квартиры ложатся расходы на оплату услуг оценщика и юридическому сопровождению в суде или комиссии.
- Для подавляющего большинства квартир эти расходы будут высоки относительно потенциальной экономии на налоге в случае успешного снижения кадастровой стоимости, гарантии чему нет, так как суд и комиссия могут отказать, - предупреждает эксперт.
Эксперт Александр Зарицкий посчитал, во сколько оспаривание кадастровой оценки может обойтись собственнику.
- Для того чтобы обратиться в комиссию, необходимо подготовить отчет о рыночной стоимости объекта. В среднем цена такого отчета колеблется от 30 до 50 тысяч рублей. Кроме того, в рамках обжалования кадастровой стоимости следует обратиться за помощью к опытному юристу, который будет представлять интересы заявителя и сможет более грамотно и четко ответить на все вопросы как в комиссии, так и в суде. Стоимость данных услуг на рынке колеблется от 20 тысяч до 100 тысяч рублей в зависимости от региона и квалификации. Все эти затраты ложатся на заявителя - собственника объекта недвижимости, - предупреждает Александр Зарицкий.
Однако если случаи неправильной кадастровой оценки будут носить в регионе массовый характер и суды будут принимать положительные решения, то может пострадать и областной бюджет. Так как в таких случаях местные власти обязаны частично компенсировать судебные издержки из региональной казны.
- Финансирование проведения государственной кадастровой оценки осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный, краевой и местный бюджет, что, конечно, создает финансовую нагрузку на бюджет, но по результатам проведения подобных оценок бюджет может получить гораздо больше денежных средств, нежели затратит на оценки, - утверждает юрист Алена Абрамович.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что добиваться пересмотра кадастровой оценки необходимо тем, кто таким образом сможет перевести свою недвижимость из одной категории налогообложения в другую. Тогда этот риск будет оправдан.
По расчетам управления федеральной налоговой службы по Архангельской области, в 2016 году налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости должны уплатить 330859 человек. Всего этот налог исчислен по 258732 объектам.
- Планируется, что всего в бюджет Поморья должен поступить налог на имущество физических лиц (за 2015 год) в сумме 155 миллионов 272 тысяч рублей. Льготы по налогу на имущество физических лиц предоставлены 191893 плательщикам на сумму более чем 106 миллионов рублей, - рассказали в налоговом ведомстве.
Если сравнить данные суммы с прошлогодними, то пока увеличение поступлений в региональную казну прогнозируется небольшое. В 2015 году налог на имущество физических лиц в Архангельской области был исчислен 288109 жителям по 236491 объекту.
- Налог за 2014 год (уплачивался в 2015 году) был исчислен на сумму 154 миллионов 29 тысяч рублей, - приводят статистику в УФНС по Архангельской области. - В 2015 году льготы по налогу на имущество физлиц были предоставлены на сумму 155 миллионов рублей.
Напомним, что в этом году изменятся и льготные условия выплат налога на недвижимость. Если, к примеру, пенсионеры были освобождены от уплаты этого налога, то теперь порядок предоставления льготы изменен - тем, кто имеет две дачи, за вторую придет налоговая квитанция.
К 2020 году эти цифры изменятся, так как сейчас жители трех северо-западных регионов заплатят лишь 20 процентов от расчетной суммы. Остальные области также перейдут на кадастровую оценку при расчете налога на имущество в ближайшее время.
