Меры поддержки и развитие ипотечного сектора обсудили эксперты в рамках онлайн-дискуссии «Ипотека и жилищное строительство: развитие после кризиса», организованной журналом «Банковское обозрение» и аналитическим агентством «БизнесДром».
КРАЕУГОЛЬНЫЙ КАМЕНЬ — ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
Начиная дискуссию, вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков отметил, что в данный момент ипотечный рынок стимулируют государственные программы поддержки, минимальный размер первоначального взноса по которым в ближайшее время может быть снижен до 10%. Вопрос принципиален, поскольку среднестатистическая российская семья тратит на накопление первоначального взноса три — пять лет. Сниженные ставки по вкладам и накопительным счетам удлиняют процесс накопления, а со следующего года вводится подоходный налог на проценты по вкладам свыше 1 млн рублей. АБР разработала законопроект о жилищных накоплениях, который получил концептуальную поддержку Банка России и в настоящий момент дорабатывается. Кроме того, как считает Алексей Войлуков, необходимо смягчить регулирование в части чрезмерно высоких риск-весов, которые Банк России установил для кредитов с первоначальным взносом до 20%. Эксперт также назвал одну из основных проблем ипотечного рынка — растущие риски непогашения кредитов, связанные с тем, что некоторые заемщики принимали спонтанные решения о необходимости улучшить свои жилищные условия. При этом «проблемность» заемщиков не является следствием низкого первоначального взноса по кредиту, уверен Алексей Войлуков.
Тему первоначальных взносов затронул и Николай Парамонов, начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест». По его мнению, это очень больная тема для клиентов, но первоначальный взнос в 10% стоимости жилья — это сумма, которую большинство семей могут накопить за год-полтора. В банке «Центр-инвест» есть программы ипотечного кредитования с такой первоначальной ставкой, но ввиду некоторых ограничений ставка по этим программам несколько выше. Что касается заявок в период коронакризиса, в марте их количество было на 10% больше, чем в январе-феврале. «Апрель, конечно, был провальным. У нас заявок по ипотеке стало меньше на 55%. Люди просто не понимали, что происходит, опасались того, что будет дальше, и не подавали заявок, — подчеркнул эксперт, — за неполный июнь мы видим рост заявок по отношению к марту примерно на 5%».
О проблемах заемщиков рассказал заместитель руководителя Службы — начальник Управления поведенческого надзора за деятельностью профессиональных кредиторов Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России Сергей Колганов. В январе — мае 2020 года в Банк России поступило боле 15 тыс. обращений по вопросам ипотечного кредитования. Самая распространенная причина обращений — сложности с погашением кредита и вопросы, связанные с пандемией коронавируса. В частности, заемщики массово жаловались на затягивание сроков рассмотрения требования о предоставлении кредитных каникул. Банк России рекомендовал банкам подробно разъяснять клиентам условия реструктуризации или причины отказа в предоставлении льготного периода, а также приостановить процедуру выселения должников до 30 сентября. Что касается госпрограмм, то не все банки смогли достаточно быстро имплементировать их в свои бизнес-процессы, отметил Сергей Колганов и призвал банки искать «ручные» способы предоставления услуг.
Выступавший позднее Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, отметил, что уровень просрочки 90+ к концу 2020 — началу 2021 года будет сильно зависеть от того, наступит ли вторая волна коронавируса, но с учетом принимаемых правительством мер по поддержке рынка не должен превысить 3%.
РАВЕНСТВО И БРАТСТВО
Начальник управления ипотечных продаж УРАЛСИБ Банка Павел Тимошенко отметил, что банки и компании все чаще запускают партнерские проекты и онлайн-сервисы, используя их в качестве альтернативных каналов продаж и привлечения клиентов. Так, Банк УРАЛСИБ в партнерстве с SRG запустил сервис электронной регистрации сделок, который бесплатно используется клиентами и партнерами Банка по всей стране. Также «УРАЛСИБ» заключил с ВТБ, Абсолют Банком и ДОМ.РФ соглашения о сотрудничестве на рынке ипотеки, в рамках которых эти партнеры направляют в банк новых клиентов на ипотечное кредитование. В целом, до 70% ипотечных продаж «УРАЛСИБа» сегодня осуществляются через партнерские каналы — в сотрудничестве с девелоперами, брокерами и другими участниками рынка.
КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА И ДРУГИЕ СТИМУЛЫ
Руководитель департамента развития ипотечного кредитования Альфа-Банка Артем Иванов заявил, что интерес к ипотеке в 2020 году существенно вырос и с началом пандемии корректировался незначительно. Однако реальный спрос, в отличие от «интереса», сократился. В апреле количество клиентов, которые допускали просрочку, выросло на 10%, но уже к июню вернулось к докризисным значениям — ситуацию отчасти спасли кредитные каникулы. Тем не менее Артем Иванов призвал банки подумать о дополнительных программах реструктуризации после выхода клиентов с каникул. Эксперт предположил, что объем выдачи ипотеки в этом году составит 3 трлн рублей, а при продлении госпрограммы «6,5%» до конца года — 3,3 трлн рублей. В связи со снижением ключевой ставки Банка России на рынок ипотеки будет приходить отложенный спрос.
Михаил Доронкин, директор — руководитель направления банковских рейтингов «Рейтингового агентства НКР», напомнил об увеличении лимитов по программе льготной ипотеки до 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 6 млн рублей в регионах. Рынок поддержит и снижение процентных ставок, которое отчасти компенсирует падение доходов населения. При реализации базового сценария в 2020 году будет выдано 2,8–3 млрд рублей ипотечных кредитов, при негативном сценарии — 2,5–2,7 трлн рублей, считают в Агентстве.
Управляющий директор Абсолют Банка Иван Любименко рассказал, что сейчас 50% объема ипотечных кредитов банка выдается в рамках госпрограммы «6,5%» под 6,25%. Для поддержки застройщиков банк запустил собственную программу «Берем проценты на себя», которая хорошо себя показала еще в 2015 году. Для клиентов в апреле начал работать сервис дистанционного продления ипотечных страховок. Также эксперт отметил, что 99% ипотеки в банке выдается дистанционно через партнеров, что позволяет банку без открытия точки присутствия работать в 70 городах России.
Управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова согласилась с тем, что рынок недвижимости хорошо поддержали государственные меры: субсидирование процентной ставки для покупателей жилья и льготные процентные ставки для застройщиков. 52% кредитного портфеля банка составляют проекты с эскроу. В январе — мае 2020 года открыто 34 тыс. счетов эскроу (в том числе 15 тыс. счетов — в апреле и мае) на сумму 110 млрд рублей. Банк первым на рынке запустил онлайн-сервис открытия эксроу-счетов. В целом, со стороны застройщиков в апреле-мае 2020 года в банк поступило на 27% меньше заявок. Одобрение заявок, напротив, выросло на 36%.
МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ИПОТЕКИ: ЧЕГО ХОТЯТ БАНКИ
Банкиры поделились соображениями о том, что еще помимо снижения ключевой ставки Банка России могло бы увеличить выдачи ипотеки и стабилизировать рынок. Артем Иванов отметил, что значительную часть банковской маржи «съедают» резервы, и смягчение регулирования в части резервирования внесло бы свой вклад в развитие рынка. Кроме того, по словам эксперта, снижает затраты банков на выдачу и сопровождение кредитов, а следовательно, снижает ставки, технологизация процесса, которая сейчас происходит. Абсолют Банк призвал продлить меры смягчения норм Закона № 115-ФЗ по сделкам в недвижимости, ускорить создание цифрового профиля и отрегулировать коэффициенты риска в части первоначальных взносов, а также распространить меры поддержки на вторичный рынок.
СТРАХОВОЕ «НЕПОНИМАНИЕ»
Александра Пожарская, эксперт проекта ОНФ «За права заемщиков», напомнила о практике навязывания страховых услуг при оформлении ипотечных кредитов, в том числе через аффилированные с банком страховые организации. Ранее оформленные полисы страхования жизни и здоровья банки не принимают: клиенту приходится дважды страховать одно и то же, отметила Александра Пожарская. В связи с этим Банк России поставил вопрос о самостоятельном страховании рисков по ипотеке банком-кредитором. Против инициативы активно выступили банки и страховщики. В свою очередь, Иван Любименко призвал «не ломать то, что работает». Эту позицию поддержала и Мария Мальковская, генеральный директор «УРАЛСИБ Страхование» и «УРАЛСИБ Жизнь». Михаил Алексеев, заместитель генерального директора компании «Абсолют Страхование», выразил надежду, что регулятор услышит страховые компании, и, если будут проведены какие-то мероприятия, то они будут направлены на прозрачность взаимоотношений между банками и страховщиками и условия были понятны и доступны заемщикам.
ЦИФРОВИЗАЦИЯ СТРАХОВАНИЯ
Мария Мальковская в своем выступлении рассказала о том, что онлайн-урегулирование страховых случаев сдерживают старые привычки граждан и их желание лично принести документы в страховую компанию. «Сейчас уже никаких сильных юридических ограничений урегулирования страховых случаев по сканам нет. Со стороны страховых компаний есть потребность в инструментах, которые будут проверять эти сканы на подлинность, — подчеркнула эксперт. — Диджитал-офис с точки зрения урегулирования реализован, особенно в ипотеке».
Готовность клиентов работать онлайн подтвердил и Михаил Алексеев. Он согласился с тем, что клиент становится моложе и его потребности в онлайн-покупках следует удовлетворять. В связи с этим за апрель-май компании удалось согласовать дистанционное оформление документов со всеми банками-партнерами. «Сейчас ипотечный заемщик может заполнить заявление у нас на сайте, сразу пройти скоринг и оплатить полис либо догрузить необходимые документы для оценки риска и провести сделку», — сообщил Михаил Алексеев.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: АППЕТИТЫ РАСТУТ
Павел Самиев, председатель Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по финансовым рынкам, генеральный директор Аналитического агентства «БизнесДром», модерировавший заключительную часть дискуссии, передал слово управляющему партнеру Консалтинговой Группы «ИРВИКОН» Ирине Вишневской, которая озвучила тенденции на рынке недвижимости. Эксперт отметила рост спроса на квартиры с большими площадями (более 70 кв. метров). «Сотрудники, отправленные на “удаленку”, осознали необходимость дополнительных площадей», — пояснила эксперт. Спрос сместился также в сторону загородной и дачной недвижимости площадью до 150 кв. метров и инвестиционных квартир как альтернативы депозитам. Развитие схемы эскроу-счетов не привело к скачкообразному росту цен на жилье, как и пандемия коронавируса. Тем не менее, Ирина Вишневская прогнозирует рост цен на первичное жилье в Москве на 10–15%, на вторичную и загородную недвижимость — на 15–20% к концу 2021 года.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Николай Парамонов, начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест»
Ипотека составляет почти 40% общего кредитного портфеля банка. Спрос на новые выдачи постепенно восстанавливается, мы фиксируем большое количество заявок по программе «6,5%» (в рамках этой программы банк предоставляет ипотеку под 6%) и по детской ипотеке (по ней ставка у банка составляет 4,5%).
В нашем банке ситуация с ипотечными каникулами достаточна позитивна. На данный момент каникулами в рамках госпрограмм поддержки и собственных программ банка воспользовались 4% клиентов, на которых приходится 9% от остатка общей ссудной задолженности.Павел Тимошенко, начальник управления ипотечных продаж Банка УРАЛСИБ
Коронакризис уже называют началом эры партнерств, а я бы назвал его эрой цифрового партнерства. Сегодня мы видим, как компании все чаще запускают совместные проекты или пользуются онлайн- и офлайн-инфраструктурой друг друга в целях снижения разрушительного эффекта для бизнеса и привлечения новых клиентов через альтернативные каналы продаж.
Возможно, какие-то из этих новых объединений закончат свое существование с окончанием периода ограничений, однако некоторые из таких бизнес-коллабораций обещают стать полноценными трендами.
До пандемии рынок недвижимости был на 99% офлайн — потребитель не был готов приобретать недвижимость без живого просмотра квартиры, да и необходимости такой у него не было. Однако коронакризис заставил всех посмотреть на рынок по-новому, и продажи в период самоизоляции сохранили в основном те застройщики и агентства недвижимости, у которых были готовы платформы и инфраструктура для полноценных онлайн-продаж и электронной регистрации сделок.
Так, мы в банке УРАЛСИБ очень быстро сориентировались, договорились с нашим партнером, группой компаний SRG, и запустили на платформе Smart deal сервис электронной регистрации и удаленного подписания кредитной документации. И сейчас мы регистрируем сделки электронно по всей стране, причем абсолютно бесплатно для наших партнеров — застройщиков и риэлторов, а также клиентов. Это позволило нам уже в мае свести потери в объемах ипотечных продаж к минимуму.
Также можно привести в пример наше сотрудничество с экосистемой банка ВТБ «Метр квадратный», Абсолют Банком и банком ДОМ РФ. То есть, по сути, мы заключили соглашения о сотрудничестве с конкурентами, которые навигируют к нам клиентов на ипотечное кредитование. Еще два-три года назад такие коллабарации было сложно представить, а сегодня это реальность! То есть пришло время оглядеться, посмотреть на конкурентов, подумать, чем мы можем усилить друг друга, и понять, что бывшие конкуренты — это новые партнеры. И сейчас для новых партнерств — самое время!»
Михаил Алексеев, заместитель генерального директора по корпоративным продажам — директор департамента корпоративных продаж ООО «Абсолют Страхование»:
Несмотря на все сложности, с которыми столкнулся финансовый рынок в период пандемии, есть и положительная сторона: за эти два месяца карантина рынок по технологичности сделал рывок на два года вперед. К дистанционным сервисам рынок начал готовиться, конечно, заранее. В целом, сейчас есть тренд на создание экосистем крупнейшими игроками, продажу услуг и продуктов на маркетплейсах. В период пандемии крупнейшие банки, страховые компании перевели сделки в онлайн, включая идентификацию.
Различные опросы показывают, что клиенты готовы к приобретению продуктов и услуг онлайн. Более того, по данным опроса ВЦИОМ, 20% опрошенных семей готовы даже к крупным покупкам через Интернет, в том числе к покупке недвижимости. Этому способствует и развитие технологий в области недвижимости: потребителям доступны экосистемы застройщиков, в которых есть возможность провести онлайн-показ — с помощью технологий дополненной реальности, подать дистанционно заявление на ипотеку, приобрести квартиру, а также спроектировать дизайн и планировку. Переход клиента в онлайн стимулируется различными акциями и предложениями.
Компания «Абсолют Страхование» не аффилирована с банком, работает со всеми участниками рынка, у нас 90% ипотечного страхования продается через партнеров. Еще до кризиса были отработаны все операционные процессы, такие как скоринг заемщика, принятие заявления, оформление полиса и его выдача. За апрель-май удалось перевести также все процессы с партнерами в онлайн.
Если говорить про статистику и прогнозы, то в 2019 году емкость рынка ипотечного кредитования оказалась равна 2,8 трлн рублей, при этом ипотечное страхование составило 43,6 млрд рублей (прирост относительно 2018 года составляет 15%) — каждый десятый полис ипотечного страхования был выдан в «Абсолют Страховании». В 2020 году из-за пандемии ожидается сокращение рынка на 10% — до 39,5 млрд рублей.
