Масштабный снос павильонов и магазинов у станций метро, устроенный мэрией Москвы в феврале, вынудил арендаторов искать новые площадки: часть из них обратили внимание на стрит-ритейл, остальным же пришлось свернуть бизнес, так как вход таким игрокам в серьезные ТЦ был заказан. На этом фоне могла бы вырасти востребованность коммерческих помещений в жилых комплексах, однако этот сегмент подойдет далеко не всем.
Слабая концепция
После массового демонтажа ларьков аналитики прогнозировали, что арендаторы снесенных объектов обеспечат рост спроса в стрит-ритейле и сегменте встроенных коммерческих помещений в жилых комплексах. Но на деле оказалось, что найти альтернативу вчерашним павильонам у метро смогли далеко не все: аренда в центральных торговых коридорах Москвы является непомерно дорогой для малого бизнеса, а попасть в ЖК, учитывая высокий класс новостроек в ЦАО, просто невозможно: собственники таких домов тщательно отбирают пул арендаторов.
Стоимость аренды на так называемые помещения свободного назначения (ПСН) варьируется от 10 тыс. до 40 тыс. рублей за 1 кв. м в год и зависит от расположения, проходимости, визуальной доступности, качества самого помещения и объекта, в котором оно находится. Договор аренды, как правило, заключается на срок до трех лет, ставка номинируется в рублях с ежегодной индексацией. При этом НДС не учитывается, поскольку в 70% случаях данными помещениями владеют физические и юридические лица на УСН. Сразу после 9 февраля некоторые собственники подняли ставки, воспользовавшись ситуацией, однако в целом по рынку они остались неизменными.
Практика закрепления арендного платежа за процентом от оборота еще не пришла в этот сегмент из-за ряда технических сложностей. Исключение составляют крупные сетевые операторы, унифицирующие условия для всех объектов, в которых находятся. По мнению заместителя гендиректора по аналитике и консалтингу компании "НДВ-Недвижимость" Елизаветы Гудзь, в будущем стоит ожидать частичного перехода к такой практике после их "обкатки" в крупных форматах. "Полного перехода на процент от оборота в этом сегменте, на наш взгляд, не будет. Для многих собственников таких помещений бизнес не является основным и рассматривается в качестве инвестиционного механизма. Поэтому для таких арендодателей преимущественным является стабильный и постоянный доход, при минимуме управленческих и операционных издержек", - рассуждает специалист.
|
По информации Ивана Терешина, директора управления по развитию бизнеса направления "Финансовый консалтинг" группы компаний SRG, в целом по столичному рынку вакантность ПСН осталась неизменной на уровне 8-12%. Другие данные приводит руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина: с ее слов, в новых ЖК пустуют около 30% "встройки". Как ожидают эксперты, до конца вакантность в этом сегменте может увеличиться до 40%, что вызвано слабой проработкой концепции ПСН в жилых комплексах, введенных в эксплуатацию с начала прошлого года, из-за чего многие из них обладают низкой ликвидностью.
Наиболее востребованными помещениями в ЖК являются те, которые обладают хорошей планировкой (открытая, правильной формы, с рациональной сеткой колонн), высокими рекламными возможностями (витрины, возможность размещения вывески), удобная локация и высокая проходимость, а также близость к трафикообразующим объектам (ТЦ и станции метро).
В основном, ритейлеры интересуются помещениями площадью 50-80 кв. м, однако девелоперы, желая упростить себе процесс реализации помещений, чаще делают более широкую нарезку с объектами свыше 200 кв. м.
При покупке наибольшим спросом пользуются лоты до 100 кв. м в спальных районах (при стоимости от 10 млн до 20 млн рублей) и площадью 100-150 кв. м (от 60 млн до 200 млн) - в красивых домах престижных локаций. В годы роста рынка хорошим показателем доходности для помещений этого сегмента были 15% годовых, сейчас этот показатель опустился до 12%. Основной спрос среди инвесторов формируют физические лица и индивидуальные предприниматели.
"Покупателей интересует не только качество помещения, но и срок возврата инвестиций: большинство клиентов хотят арендный бизнес с восьмилетней, а некоторые и с пятилетней окупаемостью. К сожалению, сегодня средняя окупаемость хорошего помещения с арендным бизнесом составляет 12-13 лет", - сетует Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group.
Приживаются не все
Работа в жилых проектах подходит далеко не всем видам ритейла. Согласно редакции соответствующего СНиПа - "Свод правил. Здания жилые многоквартирные", на территории ЖК запрещено размещение магазинов по продаже пиротехники, горючих смесей и химических веществ, специализированных рыбных магазинов, похоронных бюро, дискотек, кинотеатров, прачечных и химчисток (кроме приемных пунктов и точек в режиме самообслуживания). Не место в жилом доме и круглосуточным магазинам, рюмочным и кафе (только до 23.00, хотя время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления).
Ключевой особенностью, обуславливающей в том числе и состав арендаторов встроенно-пристроенных помещений, является трафик покупателей, который ограничен жителями близлежащих домов и повторяется изо дня в день. Поэтому основную долю составляют компании, предлагающие товары и услуги повседневного спроса: продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, кафе и рестораны, а также другие объекты, позволяющие сформировать полноценную собственную инфраструктуру ЖК.
Также пользуются спросом товары не продуктового профиля, например, бытовой химии, комплексы бытовых услуг, различные обучающие курсы для детей и взрослых, спортивные клубы и салоны красоты, отметил Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM.
Эксперты призывают ритейлеров тщательнее выбирать локацию и формат, с которым они хотят зайти в жилые районы. Времена меняются, поэтому необходимо как следует просчитать востребованность нового магазина (кафе, салона красоты и так далее) и насыщенность района подобными объектами, а в случае необходимости выбрать узкую специализацию либо расширить ассортимент.
Основной особенностью ритейла в составе ЖК является его направленность на узкую локацию, как правило, ограничивающуюся самим комплексом и прилегающими жилыми массивами. Так как большая часть коммерческих помещений в жилых домах принадлежит разным собственникам, то может сложиться ситуация с избыточной конкуренцией, когда несколько арендаторов одного направления и схожих форматов расположены слишком часто при недостаточной для такого количества объектов емкости рынка.
Чтобы стать привычным местом совершения покупки или получения услуг для большинства людей, проживающих по соседству, ритейлерам необходимо постоянно увеличивать конкурентные преимущества за счет подбора ассортимента товаров и услуг, совершенствования уровня обслуживания, улучшения узнаваемости объекта и так далее, настаивает Елизавета Гудзь.
Еще один нюанс, на который стоит обратить внимание при выборе помещения, - это огорожен ЖК забором или нет. Наличие последнего является очень серьезным ограничивающим фактором для потенциальных арендаторов коммерческих площадей. Это не так критично для салонов красоты, медицинских клиник или фитнес-клубов, а порой и вовсе может сказаться положительно на их бизнесе, но вот в случае с магазинами и заведениями общепита огороженная территория рискует значительно ударить по посещаемости и, соответственно, выручке.
Ритейл забирается в "спальники"
Игроки рынка отметили, что сносная кампания мэрии хотя и привела к некоторому увеличению локального спроса на коммерческие помещения в жилых кварталах, мало отразилась на данном сегменте, так как арендаторы, выселенные из демонтированных павильонов чаще всего рассматривали аналогичные помещения либо в торговых коридорах города, либо сопоставимые с теми, что в которых они работали ранее.
Сейчас, по данным Est-a-Tet, розничная торговля активно перемещается в спальные районы, где сосредоточена большая целевая аудитория подобных компаний. При этом вакантность в старом жилом фонде в "спальниках" у метро минимальна и найти хороший объект бывает крайне трудно, поскольку с точки зрения стрит-ритейла там наиболее насыщенная покупательская среда.
Стоит отметить, что коммерческие помещения на первых этажах домов при всех своих плюсах имеют и ряд недостатков. Во-первых, зачастую там не выдерживаются технические характеристики для стрит-ритейла: низкая электрическая мощность и отсутствие автономной вентиляции резко снижают привлекательность таких площадей для общепита и продуктовых магазинов.
Во-вторых, и это самый настоящий бич панельных домов - планировка коммерческих помещений схожа с квартирной, что серьезно ограничивает возможности их конечного использования. Например, для салона красоты и учебного центра такая планировка еще может подойти, а вот для продуктового магазина - нет.
Как полагают специалисты, в будущем доля вакантных площадей в стрит-ритейле может сократиться на 30-40% в самых оживленных локациях города, но даже в этом случае поглощение будет происходить за счет крупных сетевых компаний, точки которых также попали под ковш экскаваторов прошлой зимой. В то же время аренда помещений в ЖК для индивидуальных предпринимателей по-прежнему останется недоступной.
Елена Мишина из Est-a-Tet ожидает, что в дальнейшем из-за роста вакантности девелоперы будут уделять больше внимания концепции коммерческих помещений в ЖК. "Это связано и с тем, что проще продать коммерческое помещение с арендным бизнесом, чем "голый" объект, ведь покупатель сразу сможет просчитать уровень доходности от такого вложения и ему не нужно самостоятельно искать арендатора", - резюмирует Мишина.
