Строительство замедляется, но не падает

Строительная отрасль России страдает на фоне сокращения спроса, вызванного финансовым кризисом, констатируют участники рынка. При этом катастрофических ухудшений пока не произошло. Строители надеются на улучшение конъюнктуры в среднесрочной перспективе. По мнению экспертов, помочь отрасли может господдержка импортозамещения и инфраструктурных проектов, а также ставка на современные технологии.

Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский утверждает: «По итогам первого квартала 2015 года можно сказать, что строительная отрасль более уверенно, чем многие другие сегменты реального сектора, переживает кризисные явления в экономике».

Первая причина этого: надежда на восстановление экономики через 1,5–2 года. Например, в Московской области с начала 2015 года на рынок выведено полтора десятка проектов (столько же, сколько в 2014 году), но большинство из них в эконом- и комфорт-классе, с более низкой стоимостью входного билета для покупателя.

Вторая причина заключается в том, что компании просто не имеют возможности в нарушение 214-го ФЗ приостановить те проекты, продажи по которым были открыты в 2014 году.

Как отмечает генеральный директор рекрутингового агентства Penny Lane Personnel Татьяна Долякова, количество вакансий в строительной отрасли за год снизилось на 10–17%, однако массовых сокращений пока не ожидается. «На сегодняшний день строительные компании нацелены на оптимизацию штатов за счет расширения функционала каждого сотрудника, — говорит эксперт. — Набор новых сотрудников они проводят с большой осторожностью, оглядываясь на общую экономическую нестабильность. При этом спрос на управленцев высшего и среднего звена не сокращается — работодатели стремятся укрепить команду специалистами с навыками антикризисного управления».

Исполнительный директор консалтинговой компании HEADS Никита Куликов обозначает четыре извечные проблемы российской строительной отрасли: «Во-первых, это порядок согласования разрешительной документации. Он вне зависимости от региона всегда был достаточно сложным и даже в некоторых случаях и коррупционным. Во-вторых, это стоимость работ и стройматериалов, которые в определенные этапы развития нашей страны могли достаточно сильно «скакать» и повышаться в цене в несколько раз. В-третьих, финансовые возможности граждан. Данный фактор зависит и от размера заработной платы, и от ипотечных ставок, а вследствие периодически происходящих экономических потрясений указанные показатели лишь ухудшаются.

И, разумеется, в-четвертых, страсть застройщиков к получению сверхприбылей. Однако такой подход застройщиков оправдать можно, учитывая, что порой, проходя весь путь вплоть до получения разрешения на строительство, заявленная сверхприбыль относительно затрат на строительство не является такой уж большой, если к затратам приплюсовать иные неофициальные расходы».

Финансовый аспект

Руководитель отдела маркетинга компании VEKA Rus Сергей Ельников считает, что в настоящее время главный неприятный фактор для отрасли — это изменение поведения потребителя, как частного, так и институционального: «Потребитель, находясь в поиске баланса между потреблением и накоплением, приобретает гораздо более сдержанно. И многие вещи, которые не находятся в шкале его ценностей на достаточно высокой позиции, переходят в «лист ожидания». Комплекс потребностей, так или иначе связанных со строительством, чаще всего попадает в этот «лист ожидания». Поэтому у строителей на сегодняшний момент возникают серьезные сложности со сбытом своей продукции».

На втором месте идут финансовые проблемы — например, трудности, возникающие с перекредитованием.

Дмитрий Котровский уверен, что основная сложность в развитии строительного сектора сейчас — проблемы с ликвидностью. У отрасли два основных канала финансирования: банковские ресурсы и деньги дольщиков, привлекаемые для жилищного строительства в рамках договоров долевого участия. То есть кредиты банков и спрос. И тот, и другой канал финансирования резко сократился, подчеркивает эксперт.

Банковские ресурсы стали более дорогими еще в конце 2014 года. После повышения ключевой ставки до 17% рост ставок по ПФБ составил 6–10%. Но при этом застройщики не получили обратного пересчета кредитной ставки при проектном финансировании после понижения ключевой до 14% в марте 2015 года. Об этом открыто говорят все профессиональные игроки.

Что касается финансирования стройотрасли через спрос (деньги дольщиков), то этот канал резко сократился с февраля 2015 года, и проблема снижения объемов ликвидности через спрос гораздо более многогранная.

Дмитрий Котровский выделяет пять основных причин резкого снижения спроса во всех ценовых классах жилья. Первый аспект — это снижение объемов ипотечного кредитования. Несмотря на оперативную поддержку государства и введение программ государственного субсидирования ипотечной ставки во второй половине марта, пока рано говорить о том, что объем ипотечного кредитования может приблизиться к уровню весны 2014 года. По итогам первого месяца господдержки он вырос всего на 15%. Ипотечные ставки ныне близки к докризисным, но на рынок ипотеки давят инфляция, сложная ситуация на рынке труда, а также жесткая политика банков к одобрению кредитов. Люди не уверены в сохранении объема своих реальных доходов в ближайшие год-полтора и попросту боятся повышать кредитную нагрузку на семейный бюджет, даже если кредитная ставка и стала вновь доступной.

Кроме того, банки не спешат наращивать ипотечные портфели в кризис ровно по той же причине, по которой люди не хотят брать ипотеку. Кредитные институты опасаются «плохих» заемщиков и роста просрочек и невозвратов, поэтому очень жестко подходят к отбору благонадежных ипотечных заемщиков. Отказов по ипотечным кредитам сегодня в два раза больше, чем одобрений.

Второй аспект сокращения финансирования через спрос: стагнация на вторичном рынке жилья. Специфика национального рынка недвижимости такова, что более 50% всех сделок на первичном рынке происходит с участием средств, полученных от продажи недвижимости на рынке вторичном (так называемые альтернативные сделки). Эти средства могут пойти на первый взнос по ипотеке, оплату рассрочки либо 100%-ную оплату квартиры в новостройке. Однако стагнация на вторичном рынке (который не получил поддержки от государства в виде субсидируемой ипотеки) не позволяет многим собственникам продать вторичное жилье по адекватной цене, для того чтобы купить первичное (например для улучшения жилищных условий), и они просто уходят с рынка до лучших времен.

Третий аспект, оказывающий влияние на платежеспособный спрос, — скачки курсов валют и высокие ставки по депозитам. Банки пока выигрывают у строителей. Многие потенциально платежеспособные покупатели нового жилья, имея определенную сумму, не готовы выходить на рынок недвижимости, отчетливо осознавая, что при росте курса валют и высоких ставках по депозитам в перспективе 6–12 месяцев они смогут на одних только спекулятивных сценариях «заработать», а не просто сохранить деньги от инфляции.

Преждевременно реализованный в декабре 2014 года спрос (ажиотажный спрос) — это четвертый аспект, который в первом квартале 2015 года оказал существенное влияние на объем продаж на рынке. Когда в конце 2014 года рубль стремительно обесценивался, люди покупали все — от телевизоров до квартир, лишь бы избавиться от рублей. Для рынка недвижимости это было горячее время перевыполнения планов по продажам, но, к сожалению, этот ажиотажный спрос сыграл с застройщиками злую шутку. Те покупатели, которые в спокойной экономической ситуации должны были прийти к ним в марте-апреле или даже осенью, реализовали свои намерения и, главное, потратили имевшиеся деньги раньше, в ноябре и декабре 2014-го. Примерно четверть всего объема платежеспособного спроса была вымыта в конце 2014 года.

Недоверие к строительной отрасли — это последний важный, но, скорее, психологический момент, который влияет на желание покупателей реализовывать свои намерения на первичном рынке. Люди опасаются, что при замедлении экономики у застройщиков могут начаться проблемы с исполнением своих обязательств, стройки могут быть заморожены, а сроки ввода объектов в эксплуатацию — увеличены.

Импортозамещение и господдержка

Как и многие другие сектора российской экономики, строительный сектор столкнулся также с проблемой импортозамещения, причем пока она решается не слишком стремительно.

«Не все позиции реально заменить в короткие сроки, — отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Особенно серьезные трудности с импортозамещением можно ожидать в сегменте сложной строительной техники (например, гидравлическое и электрическое оборудование), поскольку ее доля составляет порядка 70%. На замещение в данном сегменте могут уйти долгие годы, так как потребуются новые производственные мощности и модернизация морально устаревших заводов и производственных линий. Проблематично заместить и лифты, в которых сейчас 40% импортного оборудования, а через три года, согласно планам, должно остаться 10%».

Кроме того, трудно, а точнее, практически невозможно в короткие сроки заместить большинство качественных чистовых материалов для отделки. К примеру, текстиль в сегменте выше «комфорт+» крайне сложно заменить отечественным. Технологии, которые используют фабрики, например, по производству текстиля для модных домов с мировым именем, оперативно внедрить на наших производствах будет проблематично, подчеркивает эксперт. Аналогичная ситуация со встроенной техникой и мебелью. Так что в ближайшее время дизайн интерьера снова станет привилегией избранных. Хотя на отделке жилья экономкласса отсутствие качественных импортных материалов практически не отразится, поскольку дизайн в данном сегменте и до этого заключался в основном в подборе цветовых сочетаний.

По мнению Ирины Доброхотовой, чтобы создавать продукт, способный конкурировать с западным и по качеству, и по стоимости, необходим ряд мер, в том числе государственной поддержки — и финансовой, и кадровой. Недостаточно просто дать кредит со сниженной ставкой — нужны профессионалы, которые смогут и наладить производство, и внедрять новшества и улучшения. Поэтому следует задумываться не о краткосрочной программе «Здесь и сейчас», а рассматривать импортозамещение в более широком смысле.

Сергей Ельников уверен, что государство прежде всего должно поддержать инфраструктурные проекты: «Для поддержки отрасли на сегодняшний момент было бы нелишним, если бы государство продекларировало и подтвердило свою волю как минимум относительно начатых инфраструктурных строительных проектов, для того чтобы у инвесторов была уверенность в сохранности вложений».

Энергоэффективное строительство

Очень мощным стимулом к развитию строительства является приоритетное поощрение сложных и «продвинутых» строительных технологий, считает эксперт. «Если говорить, например, про светопрозрачные конструкции, то к таким можно отнести поддержку энергоэффективности и безопасности. Стимулирование строительных технологий, которые ориентированы на ресурсосбережение и на получение эффективности как строящихся, так и возведенных сооружений, выступает серьезным локомотивом. Стимулируя технологии энергоэффективности, мы помогаем развитию соответствующего вида стекла, оконных и дверных профилей, светопрозрачных заполнителей и прочее. Развитие таких технологий дает хороший экономический эффект — хозяйство строится более рациональным, взвешенным и продуманным», — не сомневается Ельников.

Генеральный директор компании «Адитим» Георгий Солдатов добавляет, что возможности для энергоэффективного строительства в России существуют: есть технологии, эксперты и специалисты, лаборатории. И на первый взгляд для строителей это шанс дополнительно заработать: энергоэффективные технологии и продукция относятся к высокомаржинальным, и со стороны покупателей на них существует спрос, причем он растет.

С другой стороны, строители ограничены низкой покупательной способностью населения. «Ну и, конечно, нельзя забывать, что доля «административного» сегмента в стоимости здания по-прежнему составляет, по разным оценкам, от 20 до 40%, — говорит эксперт. — Это приводит к тому, что строители экономят на каждом гвозде. И если на крупных объектах требования законодательства соблюдаются, то на небольших, особенно в регионах, к ним прислушиваются, но пытаются обойти. Например, существует постановление правительства №900, по которому с 2016 года для окон и балконных дверей коэффициент теплопередачи должен иметь определенное значение (не ниже 1,0 м2∙°С/Вт). Можно поставить качественное «теплое» окно, а можно сэкономить на профиле, однако взять стеклопакет чуть получше, добиться нужного коэффициента, но по факту окно все равно будет промерзать».

Конечному потребителю все равно. И это еще одна проблема, подчеркивает Солдатов: «Почему-то большинство воспринимает как данность тот факт, что после покупки квартиры нужно менять окна, двери, перезаливать пол, ровнять стены, менять электропроводку. В итоге ремонт обходится в 30–40% от стоимости квартиры, и получается, что на сумму, потраченную на покупку квартиры в Подмосковье, где-нибудь в Европе можно приобрести жилье совсем другого качества. В России жилье выбирается без учета стоимости дальнейшей эксплуатации — это вопрос культуры. Грамотность и требовательность населения в этом вопросе необходимо повышать».

МНЕНИЯ БОССОВ

Ольга ТАРАСОВА, Руководитель проектов по оценке Направления «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG:

Положение в строительной отрасли, как и в целом по стране, кризисное: спад производства и сокращение объемов строительства, инвесторы заняли выжидательную позицию и не стремятся вкладываться в новые проекты.

Основные причины: спад спроса как на жилье, так и на коммерческие объекты. Кто хотел, тот уже вложил свои средства в недвижимость до нового года. Отсутствие дешевой ипотеки не позволяет стимулировать рост спроса. Повышение стоимости заемных средств для застройщиков (инвесторов). Санкции не способствуют привлечению внешних инвесторов и получению более дешевых заемных средств для инвестиций. Также снижение инвестиционной привлекательности России в целом и т.п.

Отмечается сокращение объемов финансирования по проектам с участием государства, а значит, и объемов строительства, например, связанных с проведением чемпионата мира по футболу. Уже заявлено, что будет построено меньшее количество гостиниц.

Для исправления ситуации необходим комплекс мер: снижение налогового бремени для строителей, к примеру, освобождение от земельных платежей на период строительства. Продуманная политика в области ипотеки, снижение ставок для заемщиков. Финансирование со стороны государства инфраструктурных проектов. Упрощение процедуры получения разрешений на строительство. Улучшение инвестиционного имиджа России.

Источник: БОСС

<-- Назад