Объективный подход к оценке жилой недвижимости

Марат Абдуллин Руководитель "Ипотечного центра" Группы компаний SRG

Вопросом о стоимости недвижимости задавался практически каждый из нас. Для кого-то стоимость необходима для раздела имущества, кто-то оформлял ипотечный кредит, улучшая жилищные условия, а кто-то просто хочет знать, сколько стоит его квартира. Рынок недвижимости в России, а в частности в крупных городах, сложен и непредсказуем, и правильно определить стоимость объектов недвижимости порой бывает не «по зубам» даже крупным оценочным компаниям, занимающим устойчивые позиции в рейтингах.

Развитие оценочной деятельности в современной России начинается с начала 90-хх годов, толчком к развитию послужило новое на то время явление - «Ипотечное кредитование». Ипотека, как таковая, появилась в современной России в 1998 году, когда был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Около 5 лет потребовалось для формирования спроса на подобную услугу и уже, начиная с 2003 г., все основные банки и финансовые учреждения стали внедрять данный инструмент. Независимая оценка объекта недвижимости стала обязательной процедурой на пути к «жилищному счастью», и вместе с количеством желающих получить ипотеку росло число оценочных компаний.

Сегодня число зарегистрированных оценочных компаний в одной только Москве насчитывает несколько сотен, и это не учитывая региональные компании, которые также работают в Московском регионе. Стремительный рост конкуренции оценочных услуг привел к демпингу цен среди мелких компаний, в которых генеральный директор является также и бухгалтером и оценщиком. Это привело к снижению качества предоставляемых для заказчика услуг. Единственным «конкурентным преимуществом» подобных компаний стала возможность сговора между оценочной компанией и заказчиком. Обычно предметом такого сговора была стоимость оцениваемого объекта и скрытие факторов, которые могут являться препятствием при получении ипотечного кредита, например перепланировка. Часто сами клиентские менеджеры в банках, либо «бывалые» риэлторы, советуют своим клиентам обращаться в компании, где можно договориться. Причиной этого является либо погоня за выполнением плановых показателей, либо личная выгода. На первый взгляд, все довольны: риэлтор проведет сделку и получит свой процент, клиентский менеджер выполнит план и будет премирован, их общий клиент въедет в новую квартиру, а оценочная компания получит прибыль с выполнения данной работы. Но в результате этих схем банки терпят необоснованные убытки, подсчитывая расходы на содержание и реализацию проблемных залогов. Частично данную проблему решает система аккредитации оценочных компаний и постоянный контроль.

Оценка жилой недвижимости является розницей оценочного бизнеса, заказчиками которой в основном являются физические лица, нуждающиеся в оценке квартиры, либо земельного участка с домом. Средняя стоимость услуг по оценке объектов жилой недвижимости не превышает 5-6 тыс. рублей. В связи с ростом конкуренции и ужесточением требований к подготовке отчетов, ряд компаний закрыли данные направления, либо значительно сократили масштабы, переключившись на более прибыльные и перспективные сферы оценочной деятельности.

В целом оценочные компании можно разделить на две основные группы:

Первая группа – компании, для которых оценка жилой недвижимости является непрофильным направлением, но дает возможность загружать сотрудников в периоды отсутствия крупных проектов. Как правило, это компании второго и третьего эшелона, с небольшим количество сотрудников, где оценщик это «универсальный солдат»: сегодня он оценивает контрольный пакет акций, а завтра коммунальную квартиру на окраине города.

Вторая группа – компании, где оценка жилой недвижимости выделяется в отдельные направления, порой даже с образованием нового юридического лица. Такие компании адаптируют свой бизнес под работу с розницей, при этом имеют всю необходимую информационную и юридическую поддержку головной компании. Плюсы данной схемы в возможности оказывать качественные услуги и высокий сервис по умеренным ценам. Оценщики в данных компаниях/подразделениях специализируются на оценке только жилой недвижимости, что позволяет постоянно накапливать опыт и навыки, чувствовать и оперативно реагировать на все изменения на рынке и без проблем выполнять поставленные перед ними задачи.

Будущее за «уходом» в узкую направленность.

«Если фирма не сумеет разбить рынок на сегменты,
рынок разобьет на сегменты фирму»
(П.Дойль).

Сегментирование на рынке оценочных услуг в России это тренд ближайшего периода. Деление рынка на части, группы, сегменты, внутри которых потребители имеют одинаковые или похожие требования, запросы, нужды, потребности, позволит значительно повысить профессионализм, как отдельных направлений, так и отрасли в целом.

Помимо сегментации, оценка жилой недвижимости требует также автоматизации и стандартизации процессов и внедрения современных технологий. Профильные игроки уже сейчас имеют специализированные программные продукты, способные существенно сократить время оценщика на подготовку отчета, но отрасль требуют более глобальных подходов. Примером является разработка Ассоциации Российских Банков (АРБ) «Электронного формата отчета об оценке жилой недвижимости», целью которого является повышение эффективности процессов, связанных с оценкой квартиры и последующим андеррайтингом кредитной организацией. «Электронный отчет» должен заменить, привычный для всех, бумажный вариант, с сохранением юридической силы. Электронный документооборот между потребителями услуг будет автоматизирован, а также будет обладать высокой степенью безопасности и конфиденциальности, за счет зашифрованных каналов и интеграции во внутренние системы участников рынка.

Современные технологии также способны снизить риски кредитных организаций и страховых компаний. На сегодняшний день, существуют программные модули, задачей которых является проверка и выявление завышений стоимости, принимаемых в залог объектов недвижимости. Помимо оптимизации процесса проверки залога, сокращения человеческих ресурсов и снижения материальных затрат, данный модуль увеличивает одно из главных конкурентных преимуществ для кредитных организаций - скорость принятия решения и срок выхода на сделку.

Переход к автоматизации и внедрение новых информационных технологий - процесс длительный. Но благодаря высокой конкуренции в сфере оценки, ожидается, что полная автоматизация произойдет достаточно быстро. Большое количество компаний среднего уровня, занимающихся оценкой, поняли, что непосредственно оценка недвижимости является не таким прибыльным видом деятельности и планируют вовсе отказаться от нее.

Бюллетень "RWAY", №227 от февраля 2014 г.