Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом ВС РФ. Совершенствование правовых механизмов защиты добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений при предъявлении к ним исков об истребовании квартир.

25 ноября 2015г. Президиумом Верховного Суда РФ (далее – ВС РФ) был утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (далее – Обзор от 25.11.2015г.). В Российской Федерации вопрос истребования недвижимого имущества (в частности жилых помещений) у добросовестных приобретателей по исковым заявлениям органов, осуществляющих полномочия собственника, стоит достаточно давно и остро, в связи с чем был удостоен внимания Президента РФ. 

Летом 2015г. Путин В.В. рекомендовал Верховному Суду подготовить обобщение судебной практики по виндикационным искам органов государственной власти РФ или органов местного самоуправления по вновь открывшимся обстоятельствам заключения сделок отчуждения имущества для его передачи в собственность граждан. Также Президент попросил в случае необходимости подготовить предложения по совершенствованию правовых механизмов защиты добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений при предъявлении к ним таких исков. 

Речь идет о жилых помещениях, которые когда-то были приватизированы незаконным образом, чаще всего, с использованием мошеннических схем, и последние приобретатели которых, как правило, не знают о факте незаконного приобретения такого недвижимого имущества первичным владельцем, поскольку оно попадает к ним после нескольких сделок купли-продажи. 

Когда о факте мошенничества становится известно государственным (муниципальным) органам, они, в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обращаются в суд за защитой с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения. 

Следует отметить, что суды общей юрисдикции не имеют единой практики по подобным делам. 

Как отмечает ВС РФ в Обзоре, несмотря на разъяснения, содержащиеся в совместном постановлении Пленумов ВС и Высшего арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и обзоре судебной практики от 1 октября 2014 года, в отдельных случаях у судов возникают вопросы по применению положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих спорные правоотношения.

ВС РФ указал юридически значимые обстоятельства, которые необходимо установить судам, при рассмотрении данной категории споров:

- наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

- утрата имущества собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

- факт возмездности (безвозмездности) приобретения жилого помещения;

- незаконный владелец должен быть добросовестным приобретателем, т.е. ему не должно быть известно о том, что имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать.

1. Истец должен доказать, что владеет спорным имуществом на законном основании и то, что это имущество имеется у незаконного владельца.
На Ответчике лежит бремя доказывания того, что жилое помещение было им получено в результате совершения сделки на возмездной основе, по рыночной цене, а также что он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

2. Исходя из Обзора от 25.11.2015г. изначально предполагается, что спорное недвижимое имущество выбыло из владения Истца без его воли, доказывать это обстоятельство не нужно. Следовательно, в отличие от обстоятельств, подлежащих доказыванию, и приобретающих таким образом некую объективную составляющую, «выбытие помимо воли» основывается лишь на оценке суда.

Ситуация осложняется отсутствием официального толкования понятия «выбытия помимо воли». Среди юристов, практикующих в своей деятельности помощь в разрешение подобных споров, распространенным является мнение, что суды отождествляют понятие «выбытие помимо воли собственника» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника». Для конкретизации указанных явлений нужны официальные разъяснения по разделению этих понятий.

ВС РФ указывает, что выбытие помимо воли происходит тогда, когда имущество утрачивается законным владельцем в результате противоправных действий лица, не имеющего права отчуждать спорное жилое помещение. В этом случае орган, осуществляющий полномочия собственника, квартиру никому не передавал (отчуждение произошло в результате предоставления в органы, осуществляющие государственную регистрацию, фиктивных документов). В таком случае имущество выбывает из владения собственником помимо его воли. Такое имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, в том числе и из владения добросовестного приобретателя. ВС РФ указывает, что помимо воли имущество выбывает от законного владельца в результате его собственных действий. 

В качестве примера можно привести ситуацию, когда уполномоченный орган сам подписал договор отчуждения жилого помещения, однако сделка была совершена на основании поддельных документов и, следовательно, является недействительной в силу закона. Недействительность сделки по отчуждению жилого помещения, в таком случае, не подтверждает, что имущество выбыло против воли собственника. 

Если будет установлено, что уполномоченный орган, осуществляющий передачу жилых помещений в собственность граждан, мог проверить представленные документы на предмет фиктивности, но не сделал этого, то спорное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, т.к. в таком случае, государственный или муниципальный орган, осуществляющий полномочия собственника, выразил свою волю на отчуждение указанного имущества, подписав договор и совершив все необходимые действия для его государственной регистрации. Имеющиеся при этом пороки воли (обман, заблуждение) не должны оказывать влияния на ситуацию. 

3. Как указал ВС РФ, возмездность приобретения недвижимого имущества должна быть доказана ответчиком. Кроме того, выкупная цена должна быть рыночной.

Ответчик, который предполагается добросовестным приобретателем, вправе предъявлять доказательства отчуждения имущества без выраженной воли собственника. 

4. По мнению ВС РФ по спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца. Ответчик должен доказать свою добросовестность. В своем Обзоре Президиум ВС РФ указывает, что судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Несмотря на наличие в Обзоре ВС РФ от 25.11.2015г. информации, которая поможет разъяснить некоторые вопросы, возникающие в процессе урегулирования споров, имеющихся в ходе изъятия жилья у добросовестных приобретателей, некоторые актуальные вопросы защиты их прав так и остаются неразрешенными. Во исполнение рекомендаций Путина В.В., о которых шла речь в начале данной статьи, Министерство экономического развития Российской Федерации подготовило текст законопроекта «О внесении изменений в статью 302 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 3 Жилищного кодекса РФ». 

В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. То есть указанная норма дает возможность истребовать имущество из владения добросовестного приобретателя, только в случае, если его отчуждение произошло помимо воли законного владельца. 

В процессе применения указанная статья вызывает дискуссии и разногласия: с одной стороны передача жилья в собственность граждан происходит в результате предоставления фиктивных документов, но с другой стороны – подписанием договора об отчуждении орган, исполняющий полномочия собственника, выражает свою волю на отчуждение имущества. 

Законопроект содержит изменение существующего алгоритма истребования жилых помещений, внесение поправок в ст. 302 ГК РФ. 

Согласно указанному проекту, если актуальные собственники не участвовали в мошеннической схеме, по результатам которой было совершено незаконное отчуждение недвижимого имущества, и являются по всем признакам добросовестными его приобретателями, то изъятие такого имущества по искам государственных органов и органов местного самоуправления будет невозможным. В связи с этим предлагается ввести обязательным для судов тщательное выяснение обстоятельств утраты собственником права владения жилым помещением и способа приобретения указанного права на это помещение добросовестным покупателем, так как, согласно пояснениям к законопроекту, права добросовестных приобретателей, прежде всего право на жилище, нарушаются уже в процессе истребования уполномоченными органами жилых помещений, приватизация которых была совершена с нарушением закона.

Также будут внесены изменения в статью 3 Жилищного кодекса Российской Федерации для конкретизации объектов, на которые будут распространяться нововведения. 

Исходя из изложенного, можно говорить о том, что законопроект направлен на обеспечение защиты добросовестных приобретателей недвижимого имущества в случае обращения органов, осуществляющих полномочия собственников такого имущества, с исковыми заявлениями о его истребовании из их владения.