Качественная оценка активов приобретает особое значение, когда экономика переживает рецессию, а имущество по разным причинам часто меняет владельцев. Методы и стандарты оценки становятся предметом жестких дискуссий. Сейчас в них активно участвует государство, которое становится все более крупным заказчиком оценочных услуг и стремится к контролю над отраслью. В таких условиях повышается ценность независимых площадок для диалога. О проблемах рынка оценки и о значении РГУД для оценочного сообщества рассуждает Федор Спиридонов, управляющий партнер Группы компаний SRG (Москва).
– Оценка — главное направление в деятельности группы?
– Важное, хотя и не единственное. С оценки недвижимости мы начинали в 1999 году, тогда нашими главными заказчиками были кредитные организации. Идея состояла в том, чтобы сформировать такую команду, которая сможет не только качественно выполнить оценку объекта, но и отстоять ее перед заказчиком, в том числе и в суде, если потребуется. В 2001‑м появилась специализированная экспертная группа по оценке коммерческой недвижимости. Параллельно мы развивали оценку бизнеса и бизнес-планирование (новое направление для того времени).
К 2007‑му сформировался солидный портфель клиентов, мы стали занимать высокие строчки в различных рейтингах. В том же году у нас появился ипотечный центр, который начал собирать аналитику по жилой недвижимости. Вместе с коллегами мы участвовали в организации комитета по оценке в Ассоциации российских банков (АРБ) и разработали несколько важных документов, например рекомендации по отбору компаний для оценки залоговых активов. Согласовали их с Федеральной антимонопольной службой, и сегодня некоторые государственные банки руководствуются ими при работе с оценщиками. В 2012 году в АРБ с нашим участием появился электронный формат отчета об оценке. Надеемся, что этой формой будут пользоваться все оценщики, как это происходит в развитых западных странах.
В настоящее время в группе компаний есть подразделение IT-консалтинга, есть юристы, которые работают с корпоративным сектором, коллекторское агентство, лаборатории для экологической оценки, подразделение, которое оценивает условия труда.
– У компании есть проекты, по которым ее узнают?
– Мы проводили оценку недвижимости, имущественных комплексов по заказу правительства Москвы. Самой известной из сделок, для которой мы делали оценку, была покупка Газпромом Московской объединенной энергетической компании.
Естественно, мы не можем говорить о большинстве заказов, поскольку связаны коммерческой тайной. Некоторые из объектов конфликтны. А узнают нас, скорее, по специализированному программному комплексу, который позволяет он-лайн определять стоимость жилья на территории всей России. Мы работаем с АИЖК, ВТБ24, Газпромбанком, Сбербанком. Когда заемщик из другого региона приходит, чтобы взять ипотечный кредит, банк должен знать стоимость приобретаемого объекта, который идет в залог.
У нас постоянно обновляемая база с огромным количеством объектов по всей России, что позволяет анализировать большие массивы данных. И наш комплекс позволяет за несколько секунд увидеть реальный диапазон стоимости квартиры на рынке. Если отчет об оценке, предоставленный будущим заемщиком, не соответствует полученным цифрам, банк начинает его дополнительно проверять.
– Такой продукт требует времени и затрат. Вы заранее прогнозировали спрос на него?
– Мы начали работу в 2007 году. Это была венчурная разработка, многое делалось на интуитивном уровне, исходя из веры инвесторов в будущее продукта. Четко измеримой оценке спрос тогда не подлежал. Но мы разговаривали с представителями крупных банков и понимали их потребности.
– Структура заказов на оценку активов в последние год-два изменилась?
– Еще два-три года назад среди клиентов преобладали частные компании и банки. Респонденты, которых опрашивала АРБ, отмечали, что в их портфеле оценка для целей залога превышает 60%. Сейчас, на мой взгляд, доля банков сократилась до 40–50%, в 30–40% случаев заказчиком выступают государство и связанные с ним структуры, и около 20% приходится на долю частных компаний. Сделок с участием частного капитала из-за непростой экономической обстановки стало меньше.
При этом стоимость, по которой государство размещает заказ на оценку активов, порой отрицательная. За последнее время более сотни конкурсов по оценке госимущества выиграны с заявленным вознаграждением от 0 до 5000 руб. Солидные компании редко соглашаются работать себе в убыток. Но рынок оценки регулируется слабо, порог входа весьма низок, поэтому всегда хватает оценщиков, готовых демпинговать на государственном конкурсе, чтобы заработать другим путем: поставить нужную цифру в отчете и пр. Имидж компании и вопросы качества при размещении государственного заказа не рассматриваются: оценку квалифицируют как услугу из аукционного перечня.
– И при этом государство все время пытается усилить ответственность оценщика.
– Оценщики оказались в центре внимания, потому что у государства появились проблемы с результатами кадастровой оценки, возникла уйма спорных ситуаций. С чем это связано? С одной стороны, с некачественными данными и методологическими проблемами, что привело к ошибкам. С другой — комиссии по оспариванию кадастровой стоимости оказались совершенно неработоспособным инструментом. Исполнительная власть контролирует каждый отчет в рамках комиссии, причем не всегда объективно. Для нас оспаривание кадастровой оценки — тяжелая работа, приходится сталкиваться с произволом на местах. Мы можем подсчитать реальную стоимость актива и защищать ее во всех судебных инстанциях, но это не гарантирует того, что клиент получит желаемый результат.
Предстоящие изменения в законодательстве могут привести к положительным сдвигам в отрасли. Например, при Минэкономразвития появится совет по оценочной деятельности с довольно широкими функциями. Его состав сбалансирован: он будет на треть состоять из крупнейших потребителей оценочных услуг, на треть — из руководителей крупных оценочных компаний и на треть — из общественных деятелей и руководителей СРО. Это изменит парадигму, в которой принимаются решения о развитии оценочной деятельности.
Сейчас парадокс заключается еще и в том, что работу делают юридические лица, а субъектом оценочной деятельности является лицо физическое. И ответственность за некачественную или недобросовестную оценку законодатель возлагает на него. Между тем любому ясно, что каким бы авторитетным ни был специалист, он в одиночку не оценит крупный имущественный комплекс. Такая работа требует других ресурсов.
– Оценщики испытывают давление и со стороны частных заказчиков, и со стороны государства. Есть механизмы, помогающие сохранять независимость?
– Рынок постепенно выделяет экспертные организации, которые тщательно подходят к работе и готовы отстаивать ее в любых инстанциях. Потребитель начинает понимать, что независимый отчет — документ доказательного характера. Именно такой ему и требуется. Только независимость оценщика обеспечивает доверие обеих сторон сделки, у которых традиционно разные интересы.
– Банки более требовательны к оценщикам в экономически нестабильной ситуации? Риски все-таки растут.
– Банки, особенно частные, чувствуют себя сегодня не очень уверенно, поэтому их требования к качеству залогов повышаются, они внимательнее анализируют их стоимость. Кроме того, эти цифры контролирует и Центробанк.
В разработке находится стандарт об оценке залоговой стоимости. Он поможет банкам более четко сформулировать требования к оценщикам. Всегда существует спор между банком, заемщиком и оценщиком. Результат оценки можно аргументировать по-разному, например, исходя из существующего положения вещей или из наиболее эффективного использования актива. Банк заинтересован в снижении рисков и в том, чтобы в любой момент стоимость объекта могла покрыть основные убытки по просроченной задолженности. В то же время есть проектное финансирование, в котором банк участвует, понимая девелоперские риски. В любом случае их надо грамотно и честно анализировать.
– У вас в планах на 2015 год — заняться инвестиционным консалтингом. Насколько своевременна эта идея?
– У нас уже сейчас есть партнеры, которым мы помогаем структурировать сделки, в том числе с недвижимостью, и полностью их сопровождаем. Пока эта услуга существует для крупных транзакций и ограниченного круга партнеров. Мы хотели бы предоставлять ее более широко. Даже при самых сильных колебаниях рыночной конъюнктуры сохраняется возможность заработать, увидев дополнительную экономическую составляющую в объектах, выставляемых на продажу. Многие компании станут избавляться от непрофильных активов, которые можно будет приобрести с хорошим дисконтом.
– Ваше участие в АРБ связано с ощутимыми практическими достижениями. А в РГУД у SRG столь же конкретные задачи?
– У оценщиков мало независимых площадок, которые не ассоциировались бы с конкретными СРО или с крупными потребителями наших услуг. Комитет по оценке в составе Гильдии мог бы стать такой площадкой для обсуждения проблем между всеми участниками рынка. Уверен, она будет очень востребована, особенно с учетом присутствия РГУД в разных регионах страны. Представители Комитета по оценке должны войти в рабочие группы при Министерстве экономики, созданные для разработки законодательства о кадастровой деятельности, новых стандартов, методик и проч. Государству нужны эксперты.
Сейчас, например, активно обсуждается необходимость методики для оценки недвижимости, подлежащей выкупу для государственных и муниципальных нужд. Сейчас при изъятии участков законодательство не регулирует отчеты об оценке, подсчет рыночной стоимости, упущенной выгоды, сопутствующих убытков. Нет единого подхода, как все это рассчитывать, нет универсальной методологии. В ней, кстати, заинтересованы и девелоперы, работающие с застроенными территориями, где есть собственники, чье имущество надо изымать. Это не только жилые кварталы, подлежащие реновации, но и территории, где формально недвижимости нет, но есть гаражные кооперативы. Инвесторы вынуждены тратить до двух лет на судебные тяжбы, в результате доходность проектов падает.
Думаю, мы сможем внести свой вклад в формирование деловой повестки Гильдии.
Еженедельная газета «Недвижимость и строительство Петербурга», №41 от 13 октября 2014 г.
<-- Назад
