Максим Русаков Партнер Группы компаний SRG Руководитель направления "ИТ-консалтинг" |
Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».
Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.
Так как наш аналитический центр собирает данные по сделкам купли-продажи недвижимости всех регионов РФ с 2012 года, у нас появилась уникальная возможность обосновать размер корректировки на торг при оценке объекта жилой недвижимости и последующем определении рыночной стоимости объекта, чем мы и воспользовались.
Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в собранной нами базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.
Мы подобрали пары «объект продажи – объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.
В ходе анализа во всех перечисленных выше городах выявлена одна и та же тенденция: вероятность, что продавец предоставит скидку (торг) в размере, обратно пропорциональном запрашиваемому размеру скидки. Выражаясь простыми словами, стороны гораздо чаще договариваются о скидке в размере от 1 до 3%, чем о скидке в размере от 5% до 10% от стоимости предложения. Таким образом, половина предоставляемых скидок в каждом анализируемом городе не превышает 1,9%, а ¾ - 4%. Данная зависимость отображена на графике:
Исходя из вышеупомянутого, для расчета средней величины торга был определен интервал отклонения между ценой сделки и ценой предложения в 5%.
Результаты расчетов, а также принятые значения корректировки на торг приведены в таблице:
Город |
Количество пар |
Среднее по выборке |
Доверительный интервал |
Выбранное значение корректировки на торг |
Санкт-Петербург |
89 |
1,97% |
0,30% |
2,00% |
Москва |
123 |
1,95% |
0,25% |
2,00% |
Пермь |
109 |
1,77% |
0,27% |
1,90% |
Новосибирск |
154 |
2,41% |
0,38% |
2,20% |
Красноярск |
59 |
1,86% |
0,36% |
1,90% |
Екатеринбург |
82 |
1,51% |
0,27% |
1,60% |
Среднее значение |
- |
1,91% |
- |
1.9% |
Appraiser.ru, от 11 июля 2014 г.