Недоступно дешево

03.05.2017 13:50:00

Источник: Профиль

Мировой рынок жилой недвижимости переживает бум, российский – продолжает падать.

Весна‑2017 проходит в России в дискуссиях о квартирном вопросе. Как реновация московских пятиэтажек, которую впоследствии могут распространить на другие регионы, повлияет на рынок недвижимости? Насколько она изменит уровень цен, конкуренцию между застройщиками? Какие дома нужно сносить, какие – строить взамен? Эти вопросы стали особенно актуальны в свете текущей динамики рынка жилья, который пробуксовывает второй год подряд. Остановить этот процесс, по мнению экспертов, сможет только подъем экономики и доходов населения. При этом российский и мировой рынки движутся разнонаправленно: в большинстве стран, в отличие от России, спрос и стоимость жилья растут рекордными темпами.

Так продадим

Жилье в России подешевело – таков общий вывод недавних исследований. По данным SRG, за 2016 год стоимость квартир на вторичном рынке упала во всех российских городах-миллионерах – сильнее всего в Москве (-8,5%) и Воронеже (-7,2%). В начале 2017‑го падение продолжилось, и в феврале стоимость квадратного метра по России составила 65 997 руб. против 71 042 руб. годом ранее (-7,1%). Эту же тенденцию, хотя и с другими цифрами, фиксируют аналитики портала Domofond: в декабре 2015‑го средний российский «квадрат» они оценили в 63 233 руб., через год – 60 396 руб. (-4,5%). В текущем году цены продолжили снижаться – до 59 876 руб. к марту (-0,9%).

Почему именно ценовые показатели считаются едва ли не ключевыми при анализе рынка недвижимости? Дело в его специфике, говорят опрошенные «Профилем» эксперты: для недвижимости, тем более вторичной, не существует фундаментального ценообразования: стоимость определяется степенью ажиотажа покупателей, их платежеспособностью. Если она растет, продавцы недвижимости «подтягивают» ценник на соответствующую величину, независимо от реальной себестоимости жилплощади. По сути, кривая цен на недвижимость служит индикатором состояния экономики в стране, и подобные замеры характеризуют общую «температуру» потребрынка.

Русаков Максим.jpg

«Курс рубля, стоимость нефти, показатели ВВП – все это косвенно отражается на рынке жилья, реальные доходы влияют напрямую. И падение цен – просто адаптация к сегодняшней реальности. Хотя Росстат говорит, что падение доходов закончилось (в феврале ведомство объявило о месячном росте реальных располагаемых доходов россиян, впервые с октября 2014 года. – «Профиль»), спрос на недвижимость это пока не «разбудило». При этом любая аналитика опирается на цену предложения, которая поначалу завышена и снижается в ходе торгов. Поэтому фактические сделки проходят и по более низким показателям. Сегодня это рынок покупателя», – говорит партнер SRG Максим Русаков.

Официальные лица также винят в снижении цен кризис. «У нас без учета даже инфляции порядка 30% падение произошло за эти три года», – заявил в конце марта глава Минстроя Михаил Мень. Хотя в реальности спад длится меньше. Как видно из исследований SRG, уровень цен повышался до кризиса на 5–10% в год, но и девальвация рубля в 2014 году его не остановила. Напротив, на рубеже 2014–2015 годов наблюдается всплеск цен, далее в 2015‑м – разнонаправленная динамика, и только в середине 2016‑го они круто сворачивают вниз. К таким же выводам пришел и Domofond: пик в первом квартале 2015‑го, далее плавное снижение, во втором квартале 2016‑го – резкий спад. «В дни обвала рубля шел вал покупателей, пытавшихся сберечь накопления, переложив их в недвижимость, – объясняет Русаков. – Особенно это заметно по портовым городам, где у части населения валютные доходы, – Мурманску, Южно-Сахалинску».

«Это не значит, что рынок был перегрет, как в 2007–2008 годах, – уточняет Павел Гинёв, главный редактор «Бюллетеня недвижимости» (BN.ru). – Просто у населения залежались деньги. Сейчас этих накоплений уже нет, миллионные вклады ушли из банков, остались по 200–300 тысяч. Рынок жилья в целом инертен, экономические процессы отражает не сразу. В 2008‑м, когда кризис бушевал уже вовсю, ценник был запредельным и стал опускаться только через полгода».

«Сейчас, если квартира не по карману, ее покупка просто откладывается, – отсюда меньше сделок на рынке, – добавляет Максим Русаков. – Другой вариант – когда квартира все-таки нужна, но человек хочет потратить на нее уже не 8 миллионов, а 7. В какой-то момент продавцы идут навстречу. Это затяжной процесс в силу непрофессиональности участников сделки».

Иначе выглядит кривая арендных ставок. По данным Domofond, они снизились еще в конце 2014 – начале 2015 годов (примерно с 16 тыс. до 15 тыс. руб. за однокомнатную квартиру в среднем по России) и с тех пор остаются практически неизменными. «Аренда чутко прислушивается к новым веяниям. Когда человек продает квартиру, он психологически готов к длительной экспозиции. Он ждет месяцами и только потом понимает, что поставил неадекватную стоимость. С арендой же две-три недели – уже существенный простой для арендатора, и он мгновенно реагирует, сбивая ценник», – поясняет Русаков.

Из хором – в каморки

Жилье в городах-миллионниках, конечно, стоит по-разному. Помимо «выдающихся» Москвы (>170 тыс. руб./кв. м) и Санкт-Петербурга (около 100 тыс. руб./кв. м), остальные города можно условно разделить на три группы: в первой за «квадрат» просят 61–70 тыс. рублей (Казань, Екатеринбург, Нижний Новгород, Уфа), во второй – 51–60 тыс. (Самара, Ростов, Новосибирск, Красноярск), в третьей – 41–50 тыс. (Пермь, Волгоград, Воронеж, Омск, Челябинск). Темпы снижения цен также различаются, хотя какую-либо закономерность проследить трудно: меньше всего они колеблются в Казани (-3,1% за год, прошедший с февраля 2016‑го), далее следуют Уфа (-4,7%), Волгоград (-6%), Санкт-Петербург (-6,4%), Нижний Новгород (-8%), Ростов и Пермь (по -8,1%), Москва (-8,3%), Красноярск (-8,7%), Екатеринбург (-9,1%), Челябинск (-9,2%), Омск (-9,5%), Новосибирск (-10,1%), Самара (-10,2%) и Воронеж (-13,2%).

«В целом рынок однородный, исключительных случаев мало, – комментирует Русаков. – Просто более активные рынки раньше приходят в равновесное состояние – например, в Москве, где на продажу выставляется много объектов. В провинциях же рынок «догоняющий» – предложения меньше, люди дольше принимают решения. Также выделяются несколько «приточных» регионов – ориентированных на внешние средства: это не только столичные области, но и, например, Краснодарский край, в который многие люди переезжают жить. С другой стороны, есть места, откуда идет отток населения – это малые города в центральной части страны, на Поволжье. Там рынок совсем депрессивный, с большим «минусом» по всем показателям. Исключение составляют города-спутники, питающиеся деньгами из столицы региона. Впрочем, если переборщить и развернуть в них слишком активное строительство, это ударит по ценам, – на сегодня это случай подмосковного Красногорска».

Фото: Shutterstock
Объем предложения в подмосковных новостройках растет, а продажи – падают. Такими темпами часть жилых комплексов рискует остаться недостроем Фото: Shutterstock

Различается ли динамика на рынках первичного и вторичного жилья? Павел Гинёв считает, что по новостройкам кризис почти не ударил: «За последние годы потребитель перенастроился на первичку, привык, что она дешевле, лучше. Поэтому советская «панель» просела сильно и, наверное, уже окончательно. Она сейчас уже дешевле, чем первичка, и дальше разрыв будет только увеличиваться». Вместе с тем эксперты указывают на растущие проблемы первичного рынка. «По сравнению с концом 2015 года объем предложения в московских новостройках вырос на треть – с 1,9 млн до 2,5 млн кв. м. Из-за усиления конкуренции застройщики вынуждены снижать цены», – рассказала «Профилю» гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Как подсчитали в агентстве, в январе–марте спрос на новостройки Подмосковья оказался на 13% ниже в годовом выражении (21,7 тыс. сделок против 25 тыс.). Да и в «старой» Москве уже два года остаются нераспроданными 8% первичного рынка (2,5 тыс. квартир). Закономерно, что и темпы строительства притормозили: в 2014–2015 годах Минстрой рапортовал о преодолении советских рекордов ввода жилья (по 84–85 млн кв. м в год), а в 2016‑м объем снизился на 6,5%, до 80,2 млн кв. м (по Москве сокращение составило 14%).

Под влиянием кризиса меняются и предпочтения покупателей. «Спрос смещается в сторону массового сегмента как наиболее доступного, а внутри этого сегмента – в сторону квартир меньших площадей, – рассказывает Шаталина. – Так, в 2014 году площадь купленных квартир в Москве составляла 68,2 кв. м, сейчас – 61 кв. м. В Московской области она снизилась с 51,7 до 49,4 кв. м за два года. Именно поэтому в кризисный период появились предложения студий площадью всего 16–20 кв. м, чего раньше не было». «Многие игроки раньше не уделяли внимания компоновке площадей, а теперь перестроились, держат нос по ветру. Оптимизируются лишние, нефункциональные метры – например, делают меньше коридоры. Раньше «двушки» были по 55 метров, сейчас – по 50», – добавляет Гинёв.

Эту тенденцию с удивлением для себя открывают российские чиновники. В прошлом году получило резонанс заявление вице-премьера Игоря Шувалова: «Нам показали сегодня квартиры 20 квадратных метров, кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья». На днях на эту тему порассуждал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень: «Люди хотят не просто покупать квадратные метры – этот период прошел. Молодежь мало проводит времени внутри квартир, отсюда тренд на маленькие квартиры».

Еще одним антикризисным трендом стала экономия на последующем ремонте. «Все больше ищут жилье с отделкой, – отмечает Максим Русаков. – Раньше люди могли позволить себе все снести, сделать ремонт под себя. Сейчас же спрос меняется в сторону квартир под ключ, может, и не соответствующих всем представлениям покупателя, но достаточно хороших, чтобы въехать без дополнительных затрат».

Изображение кликабельно

Роковые проценты

Сами по себе цены на жилье еще ничего не говорят о его доступности для покупателей: сделав поправку на доходы и расходы населения, можно обнаружить, что и в номинально «дешевых» регионах человеку со среднестатистическим заработком не приходится мечтать о собственной жилплощади. По подсчетам SRG, острее всего квартирный вопрос стоит для жителей Южного федерального округа, которым приходится откладывать на каждый квадратный метр 10,19 месяца. Напротив, проще всего обеспечить себя жильем в Центральном ФО – 4,83 месяца. В остальных округах накопление на «квадрат» займет около полугода.

«В принципе доступность жилья – это вопрос ключевой ставки и ставок по ипотеке, – комментирует Русаков. – Ведь лишние 200–300 тысяч стоимости квартиры дополнительно увеличиваются из-за процентов. Чем ниже ставка, тем более дорогие объекты готов рассматривать покупатель». «Единственное, за счет чего рынок недвижимости до сих пор существует и не обвалился, – это подпитывание банковскими деньгами, – говорит Гинёв. – Они являются локомотивом первичного рынка, доля ипотечных сделок по большинству застройщиков приблизилась к 70–75%, никогда еще такого не было».

Целиком подсчитать объем национального рынка жилья трудно ввиду множества «теневых» сделок на вторичном рынке. Однако его «ипотечная» доля хорошо известна: в прошлом году банки выдали 1,473 трлн рублей по ипотеке, на 27% больше, чем в 2015‑м. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), средневзвешенная ставка по ним составила 12,48%, вернувшись на уровень 2013–2014 годов, а в декабре банки выдавали кредиты уже под 11,55%. В 2017‑м снижение продолжилось: в феврале Сбербанк анонсировал ставку 10,9%, в марте Россельхозбанк предложил 10,75%. На этом фоне в правительстве решили не продлевать госпрограмму субсидирования ставок на первичном рынке, запущенную в рамках антикризисного плана весной 2015‑го.

Фото: Shutterstock
Из-за оттока населения рынок недвижимости в российской глубинке погружается в еще более депрессивное состояние, чем в городах-миллионниках Фото: Shutterstock

«Мавр сделал свое дело. Госпрограмма оказалась спасительной для рынка и просуществовала столько, сколько надо было, – считает Гинёв. – Дальнейшее в руках Центробанка: если снижать ключевую ставку не по 0,25%, а по-настоящему, ипотека станет еще доступнее, а хранение денег на депозитах – менее выгодным. Уже сейчас частные инвесторы в связи с падением ставок по вкладам возвращаются в недвижимость. Причем активность проявляют разные сегменты рынка: то скачет спрос на коммерческие площади в новостройках, то на апарт-отели».

Максим Русаков связывает перспективы рынка с ростом арендных ставок, которые «отскочили» от дна во второй половине 2016 года (по итогам года они оказались на 1,3% выше, чем в 2015‑м, – данные Domofond). «Как только доходы позволяют людям улучшить условия жизни, первым делом растет аренда, потому что переехать на съемную квартиру можно быстро. Собственное жилье сразу не купить, но по мере роста интереса к нему пойдет вверх и цена предложения, – уверен он. – Для этого в идеале должен быть подъем в экономике, как минимум – стабилизация текущего состояния. Когда именно цены устремятся вверх, наперед никто не скажет». По мнению Натальи Шаталиной, в ближайшие месяцы этот тренд сохранится: «Это будет низкоактивный период с точки зрения спроса, поэтому повышение цен может отпугнуть покупателей. Напротив, застройщики будут активно предлагать акции, скидки и прочие стимулирующие программы. Базовые цены в проектах будут стагнировать».

Мегаполисы нарасхват

Даже если на российском рынке наметится оживление, показателей ведущих стран ему вряд ли удастся достичь. Мировые цены сейчас на подъеме: согласно индексу Международного валютного фонда, в 2000–2007 годах они выросли на 60%, затем последовал обвал из-за кризиса, а с 2012‑го идет восстановление котировок, почти вернувшихся на докризисный уровень. Еще более значительный рост демонстрируют США (в 2000–2015 годах недвижимость подорожала на 76%), Франция (+110%), Канада (+158%), Великобритания (+168%), Австралия (+210%, данные The Economist) и другие развитые страны.

Россия идет в «хвосте» международных рейтингов: по итогам 2015 года Global Property Guide назвал российский рынок «слабейшим в мире» (см. динамику национальных рынков). «Нужно делать скидку на методологию подобных рейтингов, предполагающую пересчет цен в доллары. Наверняка позиции России подпортила девальвация национальной валюты, ведь рублевые цены упали не настолько драматично, – комментирует Русаков. – Проблема не в цифрах, а в сути: наш рынок недвижимости не обладает инвестиционным потенциалом, доходность у него символическая. Львиная доля сделок все еще приходится на удовлетворение личных нужд». «Россия не входит в число мест притяжения международного капитала – слишком высокие риски, инвесторам тяжело просчитать экономику, – добавляет Гинёв. – Так, в Петербурге по традиции работают финские и шведские застройщики, но сейчас они снижают активность или совсем уходят. Это типичные проявления сырьевой экономики, в обозримом будущем ситуация не изменится».

По словам экспертов, как раз международный капитал, ищущий способы вложения свободных средств, и «подогревает» цены. В Европе классическими странами для «недвижимых» инвестиций считаются Великобритания и Германия (так, за 2016 год в немецкую недвижимость вложено почти 14 млрд евро). Помимо них, в 2017‑м для сохранения средств, по расчетам Tranio, лучше всего подойдут столицы Австрии, Швеции, Финляндии и Люксембурга, а для заработка – рынки Лиссабона, Братиславы, Варшавы и Барселоны, переживающие восстановительный рост. За пределами Старого Света наиболее привлекательными для лендлордов выглядят Китай, Гонконг, Сингапур, Австралия и Новая Зеландия. Кстати, не дремлют и российские богачи: по данным Knight Frank, в 2016 году спрос на зарубежную недвижимость со стороны состоятельных граждан РФ увеличился на 15%. Более 50% их портфелей составляет элитное жилье в Западной Европе.

Наиболее заметные последствия инвестиционной активности наблюдаются в мегаполисах. Осенью 2016 года Knight Frank зафиксировал жилищный бум в 77% крупных городов планеты. Лидерами по темпам роста цен оказались китайские города-миллионники, занявшие первые восемь мест рейтинга: Нанкин (+43% за год), Шанхай (+40%), Шэньчжэнь (+35%), Пекин (+30%), Уси и Гуанчжоу (по +28%), Тянцзинь и Чжэнчжоу (по +25%). Девелоперский размах в Китае таков, что территории вокруг Пекина планируется объединить в агломерацию с населением 130 млн человек – «гигаполис». Хотя уже сейчас китайским городам присущи все проблемы жилых «муравейников»: плохая транспортная доступность, отсутствие социальной инфраструктуры, загрязнение окружающей среды. Периодически в СМИ звучат опасения и об ипотечном «пузыре», якобы растущем в Поднебесной. «Лопнет» ли китайская ипотека – вопрос из разряда риторических, – говорит Павел Гинёв. – В 2007 году подобное развитие событий в США даже накануне никто не предсказал. В любом случае сегодня на российский рынок жилья международные тенденции особо не влияют. У нас своих проблем достаточно».

Изображение кликабельно

Источник: Профиль
Вернуться в раздел
Подписаться на новости