24.03.2020 10:00:00

Ольга Дмитренко, Самара. Аналитики портала недвижимости Domofond.ru выяснили насколько изменились за 2019 год арендные ставки на малогабаритное жилье в 59 крупных городах России. В 23 отмечен рост цен, а в 17 — снижение. Лидером роста оказался Тольятти — за год ставки выросли на 42,9 процента с семи до 10 тысяч рублей. Из поволжских городов в десятку рейтинга также вошли Уфа и Нижний Новгород. А в Ульяновске, Пензе, Оренбурге и Казани цены на аренду за год, напротив, снизились — в среднем на 500—1000 рублей. 

Арендаторы меняют категорию 

В Самаре участники рынка также отмечают устойчивое снижение цен на аренду жилья. Ведущий специалист отдела аренды центра недвижимости и права «Огни Самары» Ольга Шерушинина видит несколько причин такой тенденции. Во-первых, конкуренция в банковской сфере привела к снижению ипотечных ставок и соответственно к переходу арендаторов в собственники. — Далее происходит следующее, — продолжает эксперт, — большинство новоиспеченных квартировладельцев (а это в основном молодые семьи) для уменьшения долговой нагрузки решаются сдавать свое жилье, увеличивая количество предложений на рынке. Перенасыщение рынка предложений — это вторая причина. По словам Ольги Шерушининой, меняется и поведение арендаторов. Имея больший выбор, они начинают искать жилье в конкретном районе и даже в конкретном доме. К тому же все чаще приоритет отдается квартирам, расположенным в новостройках. — В настоящее время правила игры на рынке аренды недвижимости по большому счету устанавливает арендатор, — утверждает эксперт. — Только при сочетании его платежеспособности и гибкости арендодателя в отношении ценообразования жилья возможен долгосрочный союз, при котором выигрывают обе стороны. 

«Однушки» в топе 

Аналитики агрегатора объявлений «Авито-Недвижимость» отмечают в целом по России рост спроса на аренду жилья в 2019 году. Чаще всего интересовались однокомнатными квартирами — популярность «однушек» выросла в 11 раз. По данным сервиса объявлений, из городов ПФО арендой жилья больше всего интересуются в Ижевске (+34 процента запросов за год), Ульяновске (+24), Тольятти (+16) и Саратове (+15). Директор тольяттинского агентства недвижимости «Огни Поволжья» Марина Речкина говорит, что всплеск спроса в Тольятти был осенью прошлого года. — По моим наблюдениям, спрос сформировали командированные, приезжавшие в том числе на строительство нового моста через Волгу. Причем запросы были как на обычные ходовые «однушки», так и на жилье для руководителей по цене 40—50 тысяч рублей — хотя таких предложений в Тольятти маловато. 

Доходные дома пока не доходны 

Казалось бы, рост спроса на арендное жилье должен подтолкнуть строителей и девелоперов действовать в этом направлении. Но бизнес арендных домов в регионах развивается крайне медленно, если не сказать, что не развивается вообще. Например, в Самаре подобный проект забуксовал. Его оператору — Самарскому областному фонду жилья и ипотеки (СОФЖИ) — за несколько лет удалось построить лишь один арендный дом. И перспектив у региональной подпрограммы по строительству доходных домов пока нет. О намерении строить доходные дома фонд заявил в 2014 году. Первое здание возводили за счет кредитных средств Агентства ипотечного жилищного кредитования и средств фонда. Впоследствии агентство перестало финансировать проект, и областные власти выделили 287,3 миллиона рублей в качестве субсидии. Кроме того, строителей доходных домов освободили от налога на имущество для стимулирования активности в этом секторе. Сдать новое здание для работников предприятия «Кузнецов» предполагалось в 2015 году, однако достроить его удалось лишь спустя два года, и только в феврале 2018 года между специализированной компанией «Самарские доходные дома им. Челышева» (аффилирована с СОФЖИ) и «Кузнецовым» был заключен договор аренды на 16-этажный155-квартирный дом. Квартиры укомплектованы бытовой техникой и мебелью, а сам дом находится в шаговой доступности от предприятия, которое компенсирует работникам половину арендной платы. Средства от аренды «Самарские доходные дома им. Челышева» будут направлять на погашение долга перед СОФЖИ, который вложил в строительства 30 миллионов собственных средств. В 2014 и в 2016 годах региональный минстрой получал заявки на строительство арендного дома на территории тольяттинской горбольницы № 5 для работников системы здравоохранения, а также для сотрудников РКЦ «Прогресс», но до реализации дело так и не дошло. Строители считают, что успешным может стать арендное жилье для бюджетников, которые получат через госсубсидии компенсацию части арендной платы. Это позволило бы привлекать в отрасль квалифицированных специалистов и развивать строительный сектор. 

Время отнимает деньги 

Бычков.jpg     

Ярослав Бычков, заместитель директора по направлению «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG, говорит, что строительство арендного жилья нерентабельно из-за длительных сроков окупаемости: более десяти лет в столицах и 15—20 лет в провинции. Тогда как при продаже инвестиции возвращаются через три-четыре года. — Оборачиваемость капитала — важный элемент любого бизнеса. Поэтому формирование цивилизованного рынка аренды возможно только при поддержке государства либо крупных компаний, заинтересованных в наличии временного жилья для квалифицированного персонала, — отметил Ярослав Бычков. Директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Багамутов добавляет, что арендные дома — отличная альтернатива ипотечной квартире. — Есть категория людей, которым ипотека не нужна — это связано с временным характером работы. Поэтому они готовы платить долгосрочную аренду в системе, где есть прозрачные условия и обустроенные квартиры в районе с развитой бытовой инфраструктурой, а не платить аренду в неблагонадежном здании у собственника без договора, — отметил Багамутов. • 

Комментарий 

Ярослав Бычков, заместитель директора по направлению «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG:
— Главная мера для привлечения арендаторов уже фактически принята — возможность регистрации в арендуемом жилье с правом получения всех социальных гарантий: медицинская помощь, доступность школ и детских садов и т. д. Но частные арендодатели регистрацией арендаторов в сдаваемых квартирах заниматься не торопятся: выходить из тени и платить налоги никто по факту не хочет. Если же говорить о застройщиках, то среди возможных мер активизации рынка строительства арендного жилья можно выделить специальные условия предоставления проектного финансирования, при которых банк-кредитор не побоится выдать средства на долгий срок при сохранении приемлемой кредитной ставки. В этом вопросе может потребоваться государственное субсидирование процентной ставки, причем на весь период договора: 10—20, а может, и более лет. Неплохо будет и временное (частичное или полное) освобождение от налога на имущество домов, предназначенных для аренды. Можно вернуться к практике передачи застройщиками государству части квартир либо приобретать жилье на полученные денежные средства и частично направлять их в коммерческий наем. Возможность заключить договор аренды с государственной структурой или компанией в нынешних условиях будет для любого арендатора более привлекательной, чем пойти на серую сделку с непонятным арендодателем. 

Вернуться в раздел

Дубинина Екатерина

Руководитель отдела маркетинга и PR SRG-Consulting

+7 (495) 797-30-31

DubininaEV@srgroup.ru

Подписаться на новости
Поделиться