Инвестиции в коммерческую недвижимость: куда вложить, чтобы получить доход?

19.05.2017 11:14:00

Источник: БИБОС

Недвижимость часто рассматривают как хороший объект для инвестирования. И это не случайно: в отличие от банковского вклада она не «сгорит» при дефолте и не пострадает от отзыва лицензий Центробанком. При этом она фактически позволяет получать пассивный доход, если сдать помещение в аренду.

Правда такой способ инвестирования имеет и ряд недостатков: например, недвижимость — дорогое удовольствие. Кроме того, она зависима от внешних условий на международных рынках и от того, что происходит в смежных сегментах рынка на месте. К примеру, ухудшение экономической ситуации всегда негативно влияет на торговые центры. Доходы населения снижаются, вслед за ними падает выручка магазинов, и им приходиться съезжать из ТЦ. Последние, в свою очередь, теряя арендаторов, теряют и доходы.

В последние пару лет коммерческая недвижимость в России переживала не лучшие времена.

Фетищева.jpg       

«С 2013 года инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились в 2-3 раза, но I квартал 2017 г. показывает стабильность, с предпосылками к улучшению инвестиционного климата в России» — поясняет Ольга Фетищева, заместитель директора направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG.

Одним словом, для инвесторов в недвижимость постепенно наступают хорошие времена. Правда, к этому делу стоит подойти со всей ответственностью. И начать стоит с выбора сегмента, которых на рынке — великое множество. Инвестирование в каждый из них имеет свои особенности. Так какой же вид недвижимости выбрать?

Торговая недвижимость

Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки недвижимости AKTIVO, считает наиболее интересной для инвестиций торговую недвижимость. Именно этот сектор оказался наиболее устойчивым к разного рода кризисным явлениям. Офисный и складской сегменты в большей степени среагировали на негативную ситуацию снижением ставок и ростом вакантных площадей. Поэтому, если инвестор заинтересован в стабильности и минимизации рисков, ему следует подумать именно о вложениях в торговую недвижимость. «Торговая недвижимость способна приносить инвесторам постоянный стабильный доход от сдачи площадей в аренду от 10% годовых и выше», — считает эксперт.

При этом особое внимание нужно обратить на торговые помещения формата «street retail», считает Ольга Фетищева из SRG. Такие объекты могут быть интересны достаточно большому кругу арендаторов, при этом стоимость аренды торговых помещений значительно выше цены аренды аналогичного офиса. «В местах с высокой проходимостью ставка может быть выше более, чем в 10 раз» — поясняет Ольга.

А вот период окупаемости торговой недвижимости ниже офисной. При грамотном выборе локации и хорошей концепции вернуть инвестиции в офисы можно будет лет за 15, что в текущих условиях можно считать хорошим показателем. При этом начальные инвестиции в офисную недвижимость значительно ниже, чем в торговую.

Гостиничный сектор

Именно его как наиболее устойчивый сегмент коммерческой недвижимости выделяет Олег Янтовский из Hermes-Sojitz. «Индустрия гостеприимства — это та сфера, которая может мгновенно реагировать на изменения извне. Её возможность эффективно работать в кризис и максимизировать выручку во времена экономического роста делает недвижимость отельного предназначения гибкой и рентабельной» — считает он.

Российская сфера гостеприимства является весьма перспективной и привлекательной для инвестирования, особенно на фоне возросшего туристического потока. Благодаря стабильному спросу и слабому приросту предложений на гостиничном рынке, многие отели в 2016 году достигли высоких результатов. «При таком сохранении темпа движения туристических показателей вверх в ближайшее время капиталовложения именно в гостиничный сектор коммерческой недвижимости будут приносить наибольшие доход и прибыль» — поясняет Олег Янтовский.

Складская недвижимость

«Если мы говорим о коммерческой недвижимости Московского региона, то имеет смысл вкладывать в складскую недвижимость» — таково мнение главы компании ПРОМКОД Ильи Токарева. Именно этот сегмент стоит предпочесть для инвестирования торговым и офисным помещениям. Причина тому, что склады мало пострадали от кризиса — рост рынка онлайн-торговли.

Многие ритейлеры в кризис, чтобы снизить издержки и выжить, ушли в онлайн, отказавшись от офлайн-магазинов. В свою очередь и потребители, желающие сохранить прежний уровень потребления несмотря на снижение доходов, стали искать привычные товары по более низкой цене. И нашли их в интернете.

Однако стоит учитывать, что новый формат торговли требует и нового формата складов. Онлайн-ритейлу нужны логистические центры последней мили, предоставляющие площади от нескольких десятков до нескольких сотен квадратных метров. Суммарный запрос на такой сегмент до 2030 года оценивается по консервативным оценкам в 8 млн кв.м.

Офисы

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA, уверен, что выгодно инвестировать можно и в офисную недвижимость. Главное — учесть её специфику и правильно подойти к делу.

Особенность данного сектора заключается в прямой зависимости стоимости аренды от текущей ситуации в экономике страны. Положение сейчас нестабильно, поэтому прогнозы строить достаточно сложно. «Если вы будете вкладывать в бизнес-центры, то точно не прогадаете, потому что у них больше преимуществ, чем, например, у офисов, расположенных в жилых помещениях» — считает Алексей Зубик.

Коммерческая недвижимость за рубежом

Часть экспертов советует и вовсе присмотреться к заграничной недвижимости. «В этом контексте для инвестиций лучше выбирать развитые и не перегретые рынки. Хорошо подойдут рынки Великобритании, Германии, Франции, Канады, США» — считает Алексей Тараповский, руководитель и основатель AnderidaFinancial Group (AFG).

А вот опасаться, по словам эксперта, следует недвижимости в Испании, Болгарии, Кипре, Таиланде и других нестабильных рынках. Россия относится к промежуточной категории, имея объективные недостатки, характерные для развивающихся рынков, но и одно очевидное достоинство — привычность юридической среды и физическую доступность объектов для просмотра и проверки.

Выбор сектора коммерческой недвижимости — ещё только часть задачи. Второе, с чем следует определиться потенциальному инвестору, это схема инвестирования.

Какие схемы инвестирования использовать?

Ответ на этот вопрос зависит от целого ряда факторов, начиная с выбранного сегмента и заканчивая суммой, которой располагает инвестор. К счастью, здесь существует несколько вариантов практически на любой вкус и кошелёк:

Покупка готового объекта

Это — классика жанра, один из наиболее простых и понятных способов инвестирования, считает Олег Янтовский из Hermes-Sojitz. Однако данная схема предполагает наличие большого капитала для инвестиций на первоначальном этапе, что не всегда возможно, особенно в том случае, если объект недвижимости является весьма дорогостоящим и масштабным. К тому же такой способ требует наличия определённых компетенций, которые не всегда есть у потенциального инвестора.

Паевые инвестиционные фонды

Если всех этих ресурсов нет, можно использовать инструмент коллективного инвестирования под названием ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд). «В этом случае вы покупаете не объект целиком, а так называемый пай, то есть долю в фонде, который владеет недвижимостью» — поясняет Алексей Тараповский из AFG. ЗПИФ, как правило, создаются профессиональными управляющими компаниями для инвестирования в конкретные объекты коммерческой недвижимости, а их правила содержат прозрачные условия входа и выхода из проекта. Что очень важно, ЗПИФ является элементом инфраструктуры фондового рынка и подлежит жесткому контролю со стороны регулятора — Центробанка РФ.

Существует и зарубежный валютный аналог российского ЗПИФ — так называемые REIT-фонды (Real Estate Investment Trust). «Они похожи на ЗПИФ поднадзорностью финансовому регулятору соответствующей страны и прозрачностью наполнения, так как точно известно, из каких объектов состоит фонд» — считает Алексей Тараповский.

К существенным плюсам можно отнести размеры и надежность REIT фондов — они, как правило, уже аккумулировали недвижимости на несколько миллиардов долларов, с их помощью возможно получить доступ к развитым рынкам, они предусматривают низкие пороги входа (один пай может стоить несколько десятков долларов) и хорошую ликвидность — паи торгуются на бирже и могут быть куплены или проданы по одному клику мыши в терминале. Минусы — необходимость открывать зарубежный брокерский счет, что является барьером для некоторых особо консервативных российских инвесторов.

Краудинвестинг

Такой способ занимает всё более заметное место на рынке коммерческой недвижимости. «Всё дело в том, что в России наиболее доходны крупные объекты стоимостью в десятки миллионов долларов, а вложения в небольшие нестационарные объекты зачастую слишком рискованны, как показал памятный всем снос ларьков в Москве» — считает Дмитрий Михайлов из AKTIVO.

Участие в краудинвестинговом проекте позволяет инвесторам делить между собой порог входа в доходные, но дорогостоящие объекты, то есть объекты коммерческой недвижимости на площадке можно купить совместно с другими инвесторами и получать стабильный доход от сдачи помещения в аренду. Это — основные способы инвестирования в коммерческую недвижимость.

«Отличаются они друг от друга главным образом степенью свободы, с которой вы можете управлять объектом и влиять на него» — поясняет СЕО ПРОМКОД Илья Токарев.

При прямой покупке решение зависит только от инвестора, и он может продать или переделать объект, так как является его владельцем. Выбрав краудфандинг, человек имеет право лишь на часть недвижимости, а значит любое его решение должно быть поддержано всеми другими совладельцами. В случае приобретения паёв в ПИФ, инвестор также является совладельцем части недвижимости, но при этом может лишь продать или купить паи, выпущенные управляющей компанией.

Илья Токарев предупреждает: «Если не говорить о прямых инвестициях, то принимая решение о выборе между краудфандингом и ПИФ (REIT), нужно внимательно изучать условия управляющей компании, которая будет распоряжаться вашими инвестициями в недвижимость». Нужно знать насколько компания надежна, были ли к ней претензии или судебные иски, какова доходность за предыдущие отчетные периоды, имеет ли она опыт управления недвижимостью и прочее.

Подводя итог, стоит отметить, что коммерческая недвижимость — один из наиболее стабильных и интересных вариантов вложения средств. При этом благодаря различным схемам инвестирования вложиться в неё можно, обладая практически любым капиталом. Главное — оценить все плюсы и минусы своего решения и предусмотреть возможные риски.


Вернуться в раздел
Подписаться на новости